1기 신도시 재정비 토대 마련
20년 넘은 100만㎡이상 
택지안에 특별정비구역
용적률 등 인센티브 제공

재건축초과이익환수법 개정
20년 이상 장기 실거주자
부담금 70% 감면하기로

도시재정비 특별법 개정안 완료
도촉지구 10만㎡로 축소
용적률 120%까지 완화

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 1기 신도시 특별법·재건축초과이익 환수에 관한 법률 등 부동산 시장 정상화를 상징하는 핵심 부동산 법안들이 대거 국회를 통과해 시행을 앞두고 있다.

국회는 지난 8일 본회의를 열어 5건의 재건축·재개발 관련 법안들을 의결했다. 이날 통과한 법안들은 △노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제정안 (1기 신도시 재정비) △주택법 개정안 (도심복합사업 분상제 제외) △도시재정비 촉진을 위한 특별법 개정안(면적요건 완화) △도시 및 주거환경정비법 개정안(시공자 합동설명회) △재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안(재건축부담금 완화) 등이다. 재건축 상가 지분쪼개기 금지를 위한 도정법 개정안은 이달 말 본회의 통과예정이다. 

▲‘통합재건축’ 1기 신도시 재정비 기초 토대 마련

근거법이 마련되면서 1기 신도시 재정비 시대가 열렸다. 국회는 지난 8일 본회의에서 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 의결했다. 

특별법 적용 대상은 택지조성사업 완료 후 20년 넘게 경과한 100만㎡ 이상 택지 내 특별정비구역이다. 특별정비구역 지정 절차를 거쳐 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀도 개발 등이 진행된다. 이와 병행해 광역교통시설 및 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업도 추진된다.

이 같은 대형사업을 원활하게 하기 위해 각종 인센티브 장치도 지원된다. △재건축 안전진단 완화 △토지 용도지역 및 용적률 상향 △입지규제최소구역 지정 △리모델링 가구 수 증가 △각종 인허가 통합심의 등이 적용된다. 

향후 우선적으로 진행될 절차는 선계획-후개발 원칙에 따른 각종 계획수립 단계다. 국토교통부가 내년 말 완성을 약속한 마스터플랜(기본방침) 수립에서 출발해, 정비기본계획 수립→특별정비구역 지정→선도지구 지정 과정이 진행된다. 이 과정이 완료되면 구역별로 추진위원회 및 조합을 설립한 후 본격적인 사업이 시작된다. 조합방식뿐만 아니라 신탁방식도 선택이 가능하다. 

국토부는 마스터플랜에서 가이드라인을 제시해 계획수립과 구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 등을 제시할 예정이다. 이 단계가 완료되면 바톤 터치 후 해당 지역별 지자체가 나선다. 

지자체는 노후계획도시정비기본계획을 수립해 사업의 기반을 마련한다. 현재 1기 신도시 지자체들은 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경을 진행하며 특별법 내용을 담는 작업을 병행 중이다. 

이후 지역 내 순환개발이라는 원칙을 기본으로 정비구역을 지정할 전망이다. 현재 1기 신도시 내 정비기간은 15년 안팎인 것으로 관측되고 있다. 첫 출발 단지에서부터 마지막 단지의 재정비 종료시한으로 15년을 염두해 뒀다는 얘기다. 

▲재건축부담금 기준 완화

그간 재건축사업을 막는 최대 복병으로 평가받았던 재건축부담금에 대한 완화도 이뤄졌다. 재건축부담금 면제금액은 8,000만원으로 하고, 누진 부과율이 결정되는 초과이익 금액은 과세구간별 5,000만원씩 증가시키는 것으로 결론지었다. 

20년 이상 장기 실거주자로 판단되는 1가구 1주택자에 대해서는 재건축부담금을 70% 감면하는 것으로 했다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%가 절감된다. 

이에 조합들은 앞으로 다가올 시행령·시행규칙 개정 수위에 촉각을 곤두세우며 대응 방안을 준비 중이다. 초과이익을 산출하는 기준과 직결되는 하위 규정들이 어떻게 정해지느냐에 따라 초과이익 수위가 달라지기 때문이다. 

조합들의 주목하는 내용은 △평균 주택가격 상승률 기준 △1가구 1주택자의 범위 △일시적 2주택자에 대한 명확한 기준 등이다. 

해당 재건축아파트의 평균 주택가격이 높다면 재건축을 원인으로 산출되는‘초과이익’액수가 낮아진다는 점에서, 1가구 1주택자의 범위에 따라 감면액 적용 여부가 결정된다는 점에서 중요한 내용이라는 것이다. 

▲도심복합사업 분상제 제외

이번 국회에서 주택법 개정안이 통과되면서 도심 공공주택복합사업에도 호재가 생겼다. 그간 도심복합사업에 적용되던 분양가상한제가 배제됐기 때문이다. 

현행 주택법에 따르면 도심공공주택복합사업은 분양가상한제를 적용받는다. 하지만 도심복합사업에 분상제를 적용한 결과 토지소유자 등 원주민 분양가가 되레 일반분양가보다 높아지는 이른바 ‘분양가 역전 현상’으로 사업추진이 막히고 있다는 원성이 높았다. 

이에 개정안에서는 공공주택특별법에 따른 도심공공주택복합사업의 경우 분상제를 적용하지 않도록 했다.

하지만, 주민들 요구 수준에는 아직 미흡하다는 지적이다. 지난 10월 28일 도심복합사업지구 주민들 1,000여명은 △일몰제 연장 △권리산정기준일 완화 △1회 매매거래 허용 △분상제 제외 등을 요구했다. 이번 국회 회기를 통해 ‘분상제 제외’내용만 해결된 셈이다.  

▲도촉지구 10만㎡로 축소

면적요건을 축소해 지원범위를 넓히겠다는 취지의 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’도 개정이 완료됐다. 이번 도촉법 개정안 통과로 그간 지지부진했던 도촉사업의 활성화 여부가 주목받고 있다. 

이번에 개정된 도촉법을 통해 촉진구역에서는 △최소 재정비촉진 지구 지정 면적을 10만㎡로 완화 △용적률 120% 완화 △높이제한 완화 △각종 부담금 면제 △기반시설의 설치비용 지원 확대 등이 적용된다. 

▲시공자 선정 전 합동설명회 의무

시공자의 합동설명회 2회 개최가 법적 의무가 된다. 현행 계약업무처리기준에서도 시공자의 합동설명회 2회 개최 기준이 명시돼 있지만 ‘국토부 고시’에 불과해 대외적 구속력이 없어 실효성이 없다는 비판이 많았다. 국회는 지난 8일 이 같은 내용의 도정법 개정안을 의결했다. 

아울러, 청산을 고의로 미루는 조합장을 정부나 지자체가 수사기관에 고발할 수 있는 근거가 도입됐다. 조합 청산을 미뤄 월급과 상여금을 받아가는 상황에 철퇴를 가하겠다는 것이다.