압구정3구역 설계논란
과열 재발 방지 차원
경미한 변경만 가능

시공자 선정 때만 한정
“정비계획변경 자체가 
막힌다는 뜻은 아냐”

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 연내 시행을 앞두고 있는 서울시 재건축·재개발 시공자 선정기준의 내용 일부가 조정된다.

시공자 선정 시 대안설계를 적용할 때는 이전 정비계획에서 정한 용적률·높이·면적 등을 바꿀 수 없다. 또 시공자 홍보직원은 최대 20명 이내에서만 활동이 허용된다.

서울시는 지난달 10일 기존 고시안에 이 같은 내용을 추가하는 ‘서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준 일부개정 고시안’의 재행정예고를 마쳤다. 당초 지난 9월 8일부터 10월 4일까지 행정예고 절차를 마쳤지만, 해석논란 가능성이 제기돼 내용을 좀 더 명확히 규정하고자 재행정예고를 진행했다.

재행정예고는 지난달 10일부터 20일까지 짧게 진행한 가운데, 고시안은 시 규제심사위원회에 제출된 상태다. 시는 올해 연말 안에 기준안 고시를 목표로 하고 있다. 

▲시공자 선정 대안설계 시 기존 정비계획 주요 내용 못 바꾼다

지난 9월 앞선 행정예고 의견수렴 과정에서 해석 혼란 가능성이 제기된 내용은 ‘대안설계 시 정비계획 범위’와 ‘시공자 홍보직원의 허용 숫자’다. 향후 시공자 선정기준이 고시돼 실제 시행될 경우, 실무 적용 과정에서 해당 조문의 해석을 놓고 논란이 발생할 수 있다는 지적이 제기돼 이를 보완하기 위해 재행정예고를 진행했다는 것이 서울시 설명이다.  

먼저, 당초 기준안 행정예고 제2조에서 대안설계의 정의와 범위를 언급하고 있는데 이 부분이 모호하다는 지적이 나왔다. 해당 내용에서 “대안설계란, 정비계획 범위(용적률 및 최고 높이에 관하여는 경미한 변경 범위도 허용하지 아니한다. 이하 같다) 내에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함해 제안하는 설계안을 말한다”고 명시했다. 

모호한 부분은 대안설계 진행 시 ‘정비계획 변경 범위’의 해석 논란이다. 대안설계 적용 시 정비계획 변경 자체를 허용하지 않겠다는 것인지, 용적률 및 최고 높이에 대한 정비계획 변경만 허용하지 않겠다는 것인지 명확치 않다는 것이다.

정비계획을 변경시킬 수 있는 요인은 용적률·최고 높이뿐만 아니라 건폐율·정비구역 면적·정비기반시설 변경 시에도 정비계획 변경 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 이러한 경우도 정비계획 변경이 불허되는지 명확치 않다는 얘기다.  

서울시는 이 같은 지적을 받아들여 기준안 제2조 내용의 일부를 수정했다. 재행정예고된 기준안 제2조에서는 “대안설계란 정비계획의 범위(법 시행령 제13조 제4항 및 조례 제11조 제1항에 따른 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율·용적률·최고 높의의 확대·정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 허용하지 아니한다. 이하 같다) 내에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함해 제안하는 설계안을 말한다”고 변경했다. 

해석 논란을 방지하기 위해 구체적 내용들을 일일이 열거하고, 구체화 했다는 게 특징이다. 

내용을 정리하자면, 대안설계 시 기존에 정해진 정비계획 내용의 경미한 변경은 가능하되, △용적률 △건폐율 △최고 높이 확대 △정비구역 면적 확대 △정비기반시설 변경 등 5가지 변경 사항이 담긴 정비계획 변경은 불가하다는 것이다. 

지난 7월 진행된 압구정3구역 설계자 선정 과열홍보 과정의 재발을 막겠다는 취지다. 당시 희림건축이 대안설계안을 제시하면서 300%로 정해진 정비계획용적률을 360%까지 상향시키는 정비계획을 변경해 사업을 진행하겠다는 제안을 함으로써 논란이 발생했기 때문이다.  

시 관계자는 “대안설계를 제안하면서 기존 정비계획 내용을 무시하는 상황이 발생한 압구정3구역 사례가 시공자 선정 과정에서도 발생하는 것을 방지하기 위한 내용을 포함시킨 것”이라며 “다만, 이 내용은 시공자 선정 시에만 해당하는 내용으로, 전체 사업에서 정비계획 변경 자체가 막힌다는 뜻은 아니다”고 말했다. 

▲홍보직원 숫자도 최대 20명으로 구체화

시공자 홍보 시 현장에 투입할 수 있는 홍보직원 숫자도 해석이 모호한 항목으로 꼽혔다. 당초 행정예고안에서는 “건설업자 등은 제4항에 따라 홍보를 하려는 경우에는 미리 홍보를 수행할 직원(건설업자등의 직원을 포함한다, 이하 홍보직원이라 한다)의 명단을 조합에 등록해야 하며, (중략) 이 경우 조합은 등록된 홍보직원의 명단을 조합원에게 알릴 수 있다”고 명시했다. 

그러나, 행정예고 의견수렴 결과, 정작 현장에서 허용되는 홍보직원의 숫자를 명확히 규정해야 한다는 지적이 나왔다. 해당 규정에서는 50명을 투입해도 되는지, 100명을 투입해도 되는지 명확한 판단이 어렵기 때문이다. 많은 홍보직원의 투입이 자칫 홍보 과열로 치닫는 원인이 될 수 있다는 주장으로 풀이되는 대목이다. 

서울시도 구체화·명확화 할 필요가 있다는 판단 하에 이 내용도 구체적 기준을 추가했다. 시는 재행정예고안에서 “등록하는 홍보직원의 수는 조합원 100명당 1인으로 하되, 최대 20명 이내로 하며 (후략)”라는 내용을 추가했다. 

시 관계자는 “지난 9월에 발표한 기존 행정예고안에서 명시한 문구로 조합과 업계가 충분히 기준안의 취지와 내용을 알 수 있을 것이라고 생각했지만, 행정예고안에 대한 의견 내용을 검토한 결과, 오해 발생 가능성이 있다는 의견을 수용해 내용을 좀 더 구체화·명확화 한 것”이라고 말했다.  

시는 서울시 정비사업 시공자 선정기준의 연내 고시를 목표로 향후 절차를 진행하겠다는 방침이다. 재행정예고안은 지난달 20일 재행정예고 기간을 완료했으며, 현재 시 규제심사위원회에 기준안을 제출한 상태다. 시는 이달 중순, 규제심사위원회 심사를 거치고 이달 말 고시할 예정이다.