통합정비 기본 추진하되 분할 및 결합 방식도 도입
리모델링 가구수 증가 21% 이내... 실제론 18.6% 예상

지정권자·사업시행자·총괄사업관리자 요청시 구역지정 취소
기반시설은 공공이 先설치하고 사업시행자가 후에 부담

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 1기 신도시 재정비사업의 선도지구는 특별정비예정구역 지정 후 선정하게 된다. 국회 국토위 소위에서 논의 중인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(안)’ 검토보고서에 따르면 주민 관심이 높은 선도지구 지정은 특별정비예정구역을 우선 지정하고, 그 후 특별정비예정구역 중에서 선정하는 것으로 정리됐다.

2~3개 단지 통합정비를 통한 대규모 이주가 수반된다는 점에서 전세가격 등 부동산 시장 대응책 마련도 주문됐다.

리모델링 가구 수는 기존 가구 수 대비 21%로 허용되지만, 법적상한용적률 상한을 적용해 18% 수준에 머물 것으로 분석됐다. 특별정비구역으로 지정된다고 해도 리모델링 수직증축은 허용되지 않는다. (상)편에 이어 노후계획도시 특별법(안)의 주요 내용을 정리했다.

▲선도지구 지정… 우선 특별정비예정구역 지정 후 그 중에서 선도지구 지정

선도지구는 특별정비예정구역으로 지정된 곳에서 선정할 예정이다. 우선 특별정비예정구역으로 지정하고, 그 중에서 선도지구를 지정하겠다는 것이다. 선도지구와 특별정비예정구역을 각각 별개로 선정하는 것이 아니라 先 특별정비예정구역 지정, 後 선도지구 지정 형태로 하겠다는 것이다. 선도지구 지정을 둘러싸고 각종 논란이 발생할 것을 우려해 미리 교통정리를 한 셈이다.

특별법안 제18조 제1항에서는 “지정권자는 노후계획도시의 정비 활성화를 위하여 특별정비예정구역 중 노후계획도시정비선도지구를 우선해 지정할 수 있다”는 내용으로 일단락 짓는 것으로 정리했다.

실제로 선도지구 지정을 원하는 일선 현장들에게 선도지구 지정 기준이 명확하지 않다는 질문이 많았던 것으로 알려졌다. 선도지구를 지정하면 자동적으로 특별정비구역으로 지정된다고 의제처리를 받을 수 있는 것인지, 아니면 별도로 특별정비구역 지정 절차를 밟아야 하는 지 불분명했다는 것이다. 

이에 대해 국토부는‘先 특별정비예정구역 지정, 後 선도지구 지정’입장을 분명히 했다. 국토부는 “선도지구는 지정 시 행정ㆍ재정적 역량을 지원해 특별정비예정구역 중 우선해 특별정비계획을 수립함으로써 특별정비구역으로 지정되도록 하는 것”이라며 “선도지구에 특별정비구역 지정 의제를 하더라도 특별정비계획 없이는 사업 추진이 어려우므로 특별정비계획 수립이 선행돼야 한다”고 답했다. 

즉, 특별정비예정구역으로 지정된 곳 중에서 선도지구 지정을 하고, 이를 바탕으로 특별정비예정구역 지정 및 계획수립을 동시에 진행해 계획을 수립해 나갈 수 있다는 것이다. 

한편, 선도지구 지정 요건 5가지는 다음 5가지로 정리됐다. △주민 참여도 △노후도 △주민 불편 △주변지역에의 확산 가능성 △대규모 이주 수요 등이다. 내용을 보면, 우선 입주를 완료한 시범단지, 조립식 건축물이 많은 곳, 역세권 지역에 유리한 조건이다. 

▲공공이 이주대책 수립… 부동산 시장 관리 주문

미래도시ㆍ도시기능 향상ㆍ정주여건 개선이라는 특별법의 거대 목표에 한 몸으로 따라붙는 것은 통합개발과 대규모 이주수요에 따른 부동산 시장 혼란 우려다. 

검토보고서에서는 이를 위해 이주단지 조성 및 발생가능한 부동산 시장 혼란에 대한 다음과 같은 대응을 주문했다. △부동산 시장 혼란 방지를 위해 질서 있고 체계적인 정비가 필요 △대규모 이주가 발생한다는 점에서 사업시행자가 아닌 지자체에 이주대책 수립 의무 부여 △국토부장관은 기본방침에서 이주대책 수립 내용과 기준을 제시해야 한다는 것이다.

이를 위해 노후계획도시 정비기본방침에서 노후계획도시별 연간 허용 정비물량의 산정 방식 및 절차, 노후계획도시별 단계별 이주물량 산정 및 절차, 이주단지 조성 및 순환용 주택 공급과 관련한 세부 기준을 마련할 예정이다. 

관리처분인가 등 인허가 시기조정을 통해 적정 이주물량을 조정해 전세난 등을 관리하겠다는 취지다. 

아울러, 노후계획도시정비사업이 종료되는 경우 이주대책사업시행자는 이주단지 또는 순환형 주택을 공공임대 또는 공공분양 주택으로 공급할 수 있도록 했다.

▲특별정비구역의 분할, 통합 및 결합

특별정비구역의 통합 및 분할은 각 지역이 처한 상황에 따라 다양한 사례가 나올 것으로 내다봤다. 따라서 검토보고서에서는 다양한 통합, 분할 행위가 가능하도록 가급적 문호를 크게 열기로 했다.

통합을 기본으로 추진하되, 분할의 필요성이 제기될 경우 분할도 허용하겠다는 것이다. 연접한 구역을 하나로 묶는 ‘통합’과 별도로 연접하지 않은 구역을 하나로 묶는 ‘결합’방식도 허용될 예정이다. 구체적인 내용은 구체적 내용은 시행령 및 시도 조례에서 규정하기로 했다.

▲특별정비구역 사업했다가 탈출도 가능 … 구역지정 취소 근거 삽입

특별정비구역으로 지정돼 특별법에 따른 재정비사업을 하다가 탈출할 수 있는 방법도 가능해진다. 지정권자 및 사업시행자가 구역지정 취소를 요청할 경우 이를 수용할 수 있도록 하는 장치다. 

우선 사업시행자인 토지등소유자 과반수 및 토지면적 1/2 이상의 토지등소유자들이 해제를 요청하면 가능하다. 또한 지정권자가 구역지정 고시 후 2년이 지난 날까지 추진상황을 봤을 때 지정 목적을 달성할 수 없다고 판단할 경우에도 구역 취소가 가능하다. 또한, 총괄사업관리자가 해제를 요청한 경우에도 취소할 수 있도록 했다. 

▲기반시설 설치… 공공이 먼저 先 설치 후 사업시행자 後 부담

노후계획도시 재정비 성공 여부를 결정짓게 될 기반시설 설치는 공공이 우선 비용을 집행해 설치한 후 비용은 향후 조합 등 사업시행자에게 부담시키는 방향으로 검토되고 있다. 정비가 시급한 기반시설이 정비사업 진행 여부에 따라 지연되거나 설치하지 못하는 문제가 발생하기 때문이다.

따라서 노후계획도시정비의 시급성 및 광역적 정비 필요성을 고려해 공공이 우선 기반시설을 설치하고, 나중에 사업시행자에게 일정 비율만큼 비용을 부담하게 하도록 법적 근거를 마련했다. 사업시행자 비용 부담 비율 등은 대통령령으로 정하도록 했다.

기존 광역개발방식인 뉴타운사업의 시행착오에서 얻은 교훈이다. 예컨대 뉴타운계획에서 기존 4차선 도로를 6차선 도로로 계획했으나 중간에 위치한 A구역 사업이 지지부진할 경우 해당 구간의 4차선 때문에 병목현상이 발생해 교통체증 문제가 발생했다.

위례신도시의 경우 경전철 및 트램 계획이 제대로 추진되지 않아, 입주민들은 교통개발부담금을 납부하고서도 10여년이 지난 이후에도 경전철 및 트램 이용을 못해 불편을 겪고 있는 등 전례가 많다.