이에 국토교통부가 고시한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’에 의거 시공사 선정시 주의해야 할 사항들에 관하여 검토하기로 한다.

시공사 선정에 관한 입찰방법은 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이 있으며, 지명경쟁입찰은 조합원이 200명 이하인 정비사업에 한하여 허용되고, 조합원이 200명을 초과할 경우 조합은 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰에 의해 시공자를 선정하여야 한다.

제한경쟁입찰은 5인 이상 시공자가 입찰참가 신청을 하여야 하는바, 최근 시공사들의 과당경쟁의 회피경향에 따라 입찰에 5인 이상의 시공자가 입찰참가신청을 하는 사례는 거의 없다. 이에 조합은 일반경쟁입찰에 의한 입찰방법을 선택하는 것이 바람직하다.

조합은 시공사를 선정한 이후 시공자와 공사도급계약서의 작성에 관한 협상을 통해 (가)공사도급계약서를 체결하게 된다.

이때 조합은 공사도급계약에 관한 전문지식을 가진 경우가 적고, 협상과정에서 의도하지 않은 실수를 범할 수 있는 점에 비추어 보면 입찰공고시 공사도급계약서의 양식은 서울시가 2011년 10월부터 보급하고 있는 ‘정비사업 공사표준계약서’에 의하되, 특약사항은 입찰제안서의 내용을 추가하는 것으로 명시해야 할 것이다. 물론 조합과 시공사간 협의에 의해 ‘정비사업 공사표준계약서’와 입찰제안서에 없는 사항을 공사도급계약서에 추가할 수 있다. 

조합의 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정하여야 하고, 총회에 상정할 건설업자를 선정함에 있어 대의원회 재적대의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결하여야 하며, 서면 또는 대리인을 통한 투표를 인정하지 않는다.

입찰에 참가한 건설업자 등이 5인 이하인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다. 실무상 3인 또는 4인 이상의 건설업자가 입찰에 참여하는 사례가 거의 없는 점에 비추어 보면, 대의원회는 입찰에 참여한 모든 회사(3 또는 4)를 모두 총회에 상정하는 의결만을 할 수 있을 뿐 총회에 상정할 회사를 별도로 선정하는 사례는 거의 없을 것으로 보인다.

즉, 현재 대의원회는 총회에 시공사선정의 안건을 상정할 권한만 있을 뿐 총회에 상정할 회사를 선정할 권한은 없다고 보면 된다.

‘정비사업의 시공자 선정기준’에 의하면 원칙적으로 시공사 선정을 위한 총회에서 서면에 의한 의결권 행사를 허용하고 있다.

다만 서면결의자는 직접 참석자의 수에 포함되지 않고, 서면의결권의 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 한다.

조합은 조합원의 서면의결권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영하여야 하고, 시공자 선정을 위한 총회개최 안내시 서면결의서 제출요령을 충분히 고지하여야 한다.

2012년 3월 8일 이전 하급심 판결은 서면결의서를 제출하고 총회장소에 있었던 자에 대해 직접 참석한 자로 본다고 판시한 사례가 있으나, 2012년 3월 8일 개정된 고시에 의하면 총회는 조합원 총수의 과반수 이상이 직접 참석하여 의결하여야 하고, 서면의결권자는 직접 참석한 자에 포함되지 않으므로, 조합원 과반수의 총회 직접 참석 및 의결권 행사요건을 충족하기 위해 서면결의자는 서면결의서를 철회한 후 총회장소에서 투표용지를 배부받아 의결권을 행사하여야 한다.

조합은 시공사 선정총회에서 조합원들의 진정한 의사를 충실히 반영하기 위해 부득이한 사유로 인하여 총회에 직접 참석하기 어려운 조합원에 한해서 서면결의서를 제출토록 하고, 조합원들의 총회 직접 참석을 적극 홍보하여야 할 것이다.

☞문의 : 02-2046-0641