매물 찾기 하늘에서 별따기…거래도 없어
180세대 소규모 재건축에도…사업성 “굿”

 

 

정부의 잇단 부동산 당근책 때문일까. 최근 부동산시장 특히 신규분양아파트의 완판행진이 두드러지고 있다.

2기 신도시 중 가장 큰 인기를 끄는 위례신도시의 신규 분양아파트는 1억원을 웃도는 프리미엄이 붙은 매물이 나오고 있으며, 그 보다 이슈가 다소 낮은 지역이라고 평가되는 미사지구 또한 평균 프리미엄이 4천만~6천만원까지 붙었다는 게 부동산업계의 말이다.

한데 일각에서는 분양 프리미엄으로 재미를 보는 날도 오래지 않을 것이라는 전망도 내놓고 있다.

현 박근혜 정부는 아파트 전세가격을 잡기위해 거래활성화를 유도하고 있다. 이는 신규 분양아파트보다는 기존 아파트의 거래를 활성화하겠다는 측면이 강하다.

이런 맥락으로 현 정부는 2017년까지 신규택지개발은 하지 않겠다고 선언했다. 신규공급이 줄어들 수밖에 없는 상황이다. 반면, 재건축아파트는 다르다.

재건축은 신규 분양물량을 창출하기 때문인데, 건설사가 신도시에서 나오는 물량을 모두 처분하면 결국 재건축아파트로 옮겨오게 될 것이다.

과거 2002~2003년 신규아파트 분양시장이 막을 내리면서 이후 재건축아파트의 큰 상승세가 나타났듯 2015년경에는 일반투자수요가 재건축으로 옮겨 탈 가능성이 크다. 이런 관점에서 신반포15차 아파트를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

신반포15차는 지난 4월 2일 서울시로부터 재건축정비계획변경이 이뤄진 곳이다. 계획안을 보면 서초구 반포2동의 신반포15차는 최고층수 34층에 총 722가구를 건립하게 되며, 이중 37가구의 임대주택과 조합원분양분 181가구를 제외한 504가구가 일반분양분으로 나오게 된다.

조합원분의 두 배가 넘는 분양물량은 조합원의 추가부담이 아닌 수익금의 환급까지 기대할 수 있는 수준으로 향후 큰 분양이슈가 될 지역으로 꼽히고 있다.

다만, 현재 이곳의 148㎡형 아파트의 시세는 18억5천만원으로 3.3㎡당 4천200만원 수준이라는 것이 투자에 걸림돌로 여겨진다.

이 가격은 최근 4천만원 대 초반(4천160만원)의 높은 분양가로도 완판행진을 한 ‘대림아크로리버파크’의 가격을 닮아가는 모습이 역력하다. 결국 대림아크로리버파크의 분양가와 여기에 붙은 프리미엄이 신반포15차의 시세가 되는 모습이다.

▲ ‘2008년 글로벌 금융위기 때도 꺾이지 않는 시세로 매일 기록갱신 중’

서울시 서초구 신반포로 15길 5(반포동)에 위치한 신반포15차 아파트는 10년 전인 2004년 148㎡형의 거래가격은 10억5천만원(KB부동산시세 상한가 기준)이었다.

한데 10년이 지난 지금은 18억5천만원으로 8억원이 상승했다. 더욱이 글로벌 금융위기로 세계의 부동산이 하락했던 2008년 당시에도 이곳은 거래가 15억원을 유지하며 요지부동의 모습을 보이기도 했다.

이런 신반포15차가 꾸준히 몸집을 부풀리면서 최근 신반포1차재건축인 대림아크로리버파크의 분양 대박 행진을 기화로 크게 몸값이 뛰었다.

아크로리버파크 분양 전에는 16억~17억원 사이를 유지했지만 분양 이후 1억5천여만원이 상승한 것이다.

아파트들이 통상 시세가 상승하다가 2008년 금융위기로 가격이 꺾인 후 최고시세 수준을 회복해 가는 것과는 달리 하루하루 최고가 갱신을 하는 셈이다.

▲9호선 신반포역과 이어진 이곳, 교통·편의시설·자연경관 3박자 갖춰

신반포15차는 현 기준으로 180세대의 소규모의 아파트단지다. 최고층수 5층, 8개동으로 이뤄진 이곳은 148㎡, 179㎡A, 179㎡B, 216㎡, 217㎡A, 217㎡B라는 비교적 대형아파트형으로 이뤄진 곳이다.

대형이다 보니 가격도 높다. 상한가 기준으로 18억5천만~25억원까지 가격이 형성돼 있다.

이곳은 지하철9호선 신반포역을 도보로 3분내 이용할 수 있다. 고속버스터미널역 또한 도보 10분이면 닿을 수 있는 거리다.

교육시설로는 인근에 신반포유치원, 반포초등학교, 신반포중학교, 세화여자고등학교가 있다.

편의시설로는 킴스클럽할인마트, 한양스토어할인마트, 신세계(강남점)백화점, 뉴코아종합스포츠센터, 우주종합스포츠센터 등이 있으며, 기타 시설로 강남성모종합병원, 반포우체국 등을 쉽게 이용할 수 있다.

▲말 많은 신반포 일대 광역개발…사업에 걸림돌 될 수도

서울 반포동 일대의 신반포아파트는 한신공영이 건립한 1차부터 27차아파트까지 있으며, 28차로는 잠원동에 한신타워가 존재한다.

이곳 중 현재 신반포1차 재건축인 아크로리버파크를 중심으로 신반포3차, 신반포15차, 신반포23차, 반포경남까지 통합해 재건축을 추진하자는 주장들이 강해지고 있다.

이들 5개단지를 통합할 경우 모두 6천세대가 넘는 초대형단지로 개발이 가능하며, 사업성도 좋아진다는 이유에서다. 무엇보다 주장의 시작은 분양가상한제에 적용되지 않아 분양가를 높일 수 있고, 이는 곧 도급제로 추진하는 이곳 재건축조합원에 이익이 될 수 있다는 기대감 때문이다.

반면, 사업기간이 길어질 수 있다는 단점도 존재한다. 사업의 장기화는 추진과정에 더 많은 문제를 발생시킬 수 있다.

또 분양가상한제에 대해서도 좀 더 신중한 접근이 필요하다는 지적이다. 신반포1차가 분양가상한제에 미적용되는 아파트라서, 이곳 5개 단지를 통합개발하면 동일하게 상한제 적용이 안 될 것이라는 기대다.

반면, 최근 국토교통부는 이러한 해석에 대해 “신반포일대의 통합재건축에도 분양가상한제는 적용된다”라는 유권해석을 내린 바 있다.

이 문제로 인해 지금의 신반포15차는 지난 4월 이후 기존 조합장 이모씨가 해임되고 새로운 조합장이 자리했다.

하지만 기존 조합장 이모씨가 본인의 해임에 이의를 제기하며 조합 법인인감을 내놓지 않고 있어 새로운 조합장 송모씨가 아직까지 조합등기에 등재를 못하고 있는 상황이다.

이에 조합은 이모씨를 상대로 법인인감 양도를 위한 가처분을 신청해 업무를 정상화시킬 계획이다.

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상한제 피해갈지 촉각
추격매수엔 다소 부담

■ 지금 사면 얼마나 오를까?

연일 최고가를 갱신 중인 신반포15차 재건축아파트는 소규모 단지라는 이유로 투자수요자들에게 타 재건축단지에 비해 관심이 덜하다.

하지만 ‘소리없이 강하다’는 말처럼 이곳의 아파트가격은 수요자를 실망시키지 않고 있다. 그런 이유에서일까.

이곳의 매물은 모두 거둬들여 단 하나의 전세매물만이 존재할 뿐이다(네이버 부동산 기준).

KB부동산시세만을 본다면 148㎡형의 하한가는 17억5천만원으로 상한가와는 1억원의 차가 있지만 현재 하한가로 물건을 내놓으려는 소유자는 없다는 것이 이곳 중개업계의 전언이다.

이곳의 3.3㎡당 가격을 보면 약 4천200만원 수준이다. 한강변에 위치한 대림아크로리버파크의 평균분양가가 4천160만원 것을 보면 분명 추가매수 매력도는 사뭇 낮아 보인다.

대림아크로리버파크는 분양가 상한제가 적용 안 된 가격이다. 이 때문에 이곳은 작년에 공급된 1차 물량이 3.3㎡당 평균 3천830만원이었고, 올해 10월에 분양된 평균가는 4천130만원이다. 약 300만원의 격차가 나며 이는 기존 가격에서 7.8%가 상승한 셈이다.

반면, 신반포15차는 지금으로써는 분양가상한제를 피해가기 어려울 것으로 보인다.

대림아크로리버파크와 동기간대 분양한 ‘래미안서초 에스티지’와 ‘서초 푸르지오써밋’이 3천100만원과 3천150만원에 책정된 것을 비교하면, 신반포15차의 예상분양가는 4천만원 대 초반을 넘기 힘들 것으로 보인다.

이런 계산으로 앞으로의 현상을 예견한다면 지금 시점에서 신규 매입을 하는 투자수요자가 분양이익 자체로 가져올 수 있는 환급금은 크지 않을 수 있다.

이곳 신반포15차가 재건축투자에 블루칩인 것은 분명하지만 수익 면에서는 당장 권하기 어려워 보인다.

현재 조합 내홍으로 올해는 물론 내년 초중에는 건축심의를 신청하기 어려울 것으로 보이며, 무엇보다 분위기 상승으로 가격이 크게 올라 있기 때문이다.