지난 시간에 근저당권을 알아보았다. 은행 등 금융권이 부동산을 담보로 대출해주면서 왜 원금보다 높은 금액을 근저당설정비율로 정할까에 대해서도 알기 쉽게 풀이한 바 있다.
사실상 부동산법원경매를 알아가는 과정에서 근저당권이라는 용어가 가장 많이 거론된다. 그
만큼 매우 중요하기 때문이기도 한데, 이번에 알아볼 ‘말소기준권리’는 근저당보다 더 중요한 요소라고 할 수 있다.
‘말소기준권리’는 말 그대로 등기를 말소할 때 기준이 되는 권리를 말하는데, 등기부상 설정일이 이 권리보다 뒤지면 말소가 되고, 앞서면 말소가 되지 않는다는 의미다.
하지만 등기부등본상에는 말소기준권리라는 표현이 없다. 근저당이나 가압류, 가등기 등은 간혹 찾을 수 있는데 반해 말소기준권리라는 말은 등기부에 없다.
그것은 등기부에 기입되는 권리의 명칭이 아닌 근저당, 가압류(가압류등기), 가등기(담보가등기), 강제경매기입등기일까지 이 네 가지가 중 가장 먼저 등기된 것을 말소기준권리라 한다.
말소기준권리는 경매 입문자가 경매지나 경매사이트의 정보를 볼 때, 가장 유심히 봐야 하는 단어다.
어떤 것이 말소기준권리인지 그리고 기준권리보다 앞서있는 권리 또는 뒤지는 권리는 무엇인지 알아야 한다. 이 중 중요한 것은 앞서있는 권리 즉, 대항력을 가진 권리(자)가 무엇인지이다.
대항력이란 법원으로부터 경락받은 후 해당 부동산을 오롯이 자기 소유로 인계받을 때 “못나가~”라고 대항할 수 있는 권리다.
대항력이 있는 경매물건이라면 초보자는 거들떠보지 않는 것이 상책이지만 간혹 착오를 일으켜 입찰에 들어가는 입문자가 있다.
이렇듯 말소기준권리를 찾아야 하는 것은 대항력의 유무를 알아야 하기 때문이다.
대항력은 여러 가지가 있다. 가장 대표적인 것은 ‘선순위 임차권’이라 불리는 선순위 세입자다.
선순위 세입자가 전입신고를 하고, 확정일자를 받지 않았다면 세입자가 낸 전세보증금은 낙찰자가 부담해야 한다(전 시간에 허위임차인 가려내는 방법에 대해 언급한 바 있으니 참조하면 좋을 것이다).
다만, 선순위 세입자라도 전입일자와 확정일자 모두가 말소기준권리보다 빠르고, 세입자가 배당신청을 했다면 얘기는 달라진다. 그 만큼 쉬운 경매물건도 없기 때문이다.
세입자는 전세보증금만 받아 가면 그만이다. 선순위이면 대부분 배당신청을 하기 때문에 보증금 전액을 돌려받을 수 있다(배당신청을 하지 않았다면 또 달라지니 주의가 필요하다).
다만, 배당을 받으려면 낙찰자에게서 명도확인서(인감첨부)를 넘겨받아 법원에 제출해야 한다. 명도확인서를 받기 위해서는 살고 있는 집을 낙찰자에게 인도해야 한다.
즉, 낙찰자는 이사비용 한 푼 들이지 않고 세입자를 내보낼 수 있다. 필자의 경우 배당까지 약 2개월 반 정도가 소요됐는데 그 때까지 거주할 수 있게 해달라는 세입자의 요구로, 보증금 1천만원에 월 50만원의 월세를 받기로 계약하고 명도확인서를 써준 사례가 있다.
명도를 하려면 최소 100여만원의 이사비를 들여야 하지만 선순위 세입자가 전세보증금 전액을 배당받게 돼 오히려 월세수입이 생겼던 것이다.
다시 말소기준권리 얘기로 돌아가자. 말소기준권리 중 흔하진 않지만 ‘가압류등기’가 있다.
흔하지 않기 때문에 일반인이 쉽게 착오를 일으킬 수 있는 것 중 하나다.
가압류등기는 등기부상 ‘을구’에 표시되는 등기로, 가압류를 통해 해당 부동산의 권리관계가 바뀌는 것을 말한다. 세입자 또는 매수자는 반드시 살펴야 하는 내용이 가압류등기 여부다.
예를 들어 홍OO이 압류등기된 집인 줄 모르고 입주하여 전입신고를 마쳤다고 가정하자.
그 후 압류등기한 채권자가 해당 주택의 승소판결로 주택을 강제경매 신청했고, 이것을 김OO이 경락받았다면, 홍OO은 낙찰자 김OO이나 채권자에게 대항력을 주장할 수 있을까?
정답은 ‘못 한다’이다. 가압류한 등기가 임차인 홍OO의 전입일자보다 앞서기 때문이다. 다만, 홍OO이 확정일자까지 받아놓았다면 채권자가 가져간 나머지 금액을 순위배당으로 돌려받을 수 있을 뿐이다.
이때도 역시 세입자 홍OO은 경락인에게 명도확인서를 받아 법원에 제출해야 한다. 명도확인서를 받으려면 사는 집을 비워줘야 하는데, 한 순간의 실수가 자신은 물론 가족 모두를 어렵게 하니 철저한 주의가 필요하다.
다음 시간에는 말소기준권리 중 하나인 담보가등기와 강제경매기입등기일에 대해 알아보기로 하자.
다소 딱딱한 요소가 많은 용어에 대해 쉬운 예로 설명하니 입문자라면 스크랩하여 챙겨보는 것도 좋을 듯하다.
