채권자 권리보호 위해 임시적 법적 보호 장치로 사용되는 권리
가처분은 말소기준 따라 대항력 갈려, 소멸 안 되는건 주의필요

부동산경매를 하게 되면 흔하게 볼 수 있는 법적 용어 중 하나가 ‘가처분’이다. 가처분은 시시비비를 가리기 위한 대상이 되는 물건이나 지위에 대해 임시로 법률관계를 만들어 채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방하기 위한 것이다.

예를 들어 처분금지가처분의 경우 채권자가 자신의 권리를 보호하기 위해 채무자 소유의 부동산을 제3자에게 매각하여 재산을 은닉하는 행위 등을 막기 위해 임시적으로 법적 지위를 받아 임의처분하지 못하도록 하는 것을 말한다.

다른 예로 홍길동과 아무개가 서로 부동산 매매계약을 체결한 후 잔금까지 치렀는데 매도자인 아무개가 홍길동에게 소유권 이전등기를 해주지 않고 다른 사람에게 이전등기를 하려고 한다면 홍길동은 아무개를 상대로 법원에 등기이전금지가처분을 신청하여 홍길동이 받을 수 있는 금전적 위험을 줄일 수 있다.

가처분은 방법과 형식이 일정하지 않다. 이는 그 형태가 정해지지 않아 종류가 매우 다양하다지만 부동산 경매에서의 가처분은 말소기준권리를 기점으로 선순위인지 아니면 후순위인지가 무엇보다 중요하다.

하지만 가처분 중 일부 권리의 경우 순위와 관계없이 절대적인 권리 즉, 항상 대항력을 가지는 가처분이 있으니 주의할 필요가 있다.

이번 시간에는 가처분이 무엇인지, 그리고 어떤 것들이 있으며 그 성격은 어떤지에 대해 논해보자

먼저, 가처분이 선순위인 경우를 보자. 만약 A씨가 소유한 부동산에 B씨가 가처분을 등기했고, 그 다음으로 C씨가 근저당을 등기했을 때, A씨가 근저당에 대한 금융비를 제때 내지 못해 C에 의해 임의경매 절차가 진행됐다고 하면, 이 때 B의 가처분은 어떤 효력을 지니는가에 대한 문제가 남는다.

이 경우 말소기준권리는 C의 근저당 설정일이 되니 B의 가처분은 선순위 가처분에 해당된다.

이 정황으로만 봤을 때, B의 가처분은 낙찰자가 인수해야 한다. 하지만 앞서 설명했듯 가처분은 임시적인 지위에 불과하여 그 지위를 인정받으려면 법원의 판단이 필요하다.

이 물건을 낙찰자가 등기이전 했다면 B의 가처분 소유권은 대항력을 가질 수도 아닐 수도 있다.

경매소송과 관련 없이 가처분권자가 낸 소송에서 법원이 B의 손을 들어주게 되면 낙찰자는 소유권을 잃게 된다.

하지만 그 반대의 경우도 있다. 다만 경매 입문자에게는 다소 어려운 숙제이니 입찰에 주의가 필요하다.

반대의 경우를 보자, 후순위 가처분의 경우로 일반적으로 말소되는 것이 원칙이다.

낙찰자가 떠안아야 하는 부담이 없다는 말로, 다만 간혹 후순위 가처분 중에 복잡하게 얽혀 있어 입찰자를 혼동케 하는 경우가 있다.

예를 들면 홍씨가 사업자금 마련을 위해 주택을 담보로 1금융권에 담보대출을 일으켰는데, 자금이 부족하여 저축은행 등 2금융권에서 대출을 또 일으켰다.

그 후 몇 개월 지나 홍씨는 2금융권이 금리가 높아 부담이어서 친구인 김씨에게 자금을 융통했다. 김씨는 홍씨의 주택에 근저당을 설정하고 2금융권의 근저당에는 ‘근저당권 말소에 관한 가처분’을 등기했다.

이후 1금융권에서 임의경매를 진행하게 될 경우 권리관계는 어떻게 되는가가 궁금할 수 있다.

위의 경우는 김씨가 가처분소송으로 승소를 한다 해도 이는 2금융권의 근저당 소멸에 불과하다. 즉 말소기준권리인 1금융권 근저당하고는 아무런 관련이 없어 낙찰자는 홍씨의 소유권을 고스란히 인계받을 수 있다.

다만 김씨는 가처분 소송으로 2금융권 근저당이 소멸됨에 따라 1금융권 배당 이후 2순위 배당권자가 된다.

대부분의 후순위 권리는 소멸의 대상이다. 낙찰자 부담이 없다는 의미다. 다만 주의해야할 후순위 중 ‘건물철거 및 토지 인도청구 가처분’이 있다.

이 경우는 자동 소멸되지 않는다. 예를 들어 부동산 경매 중 토지가 아닌 건물만 경매로 나오는 경우가 간혹 있다.

이런 경우 대개가 법정지상권에 대한 의문을 갖게 되지만 법정지상권은 건물이 적법하게 인정되는 사례이고, 이 경우는 건물에 지상권이 인정되지 않은 상태에서 건물주가 지주에게 토지사용료(지료)를 부담하지 않는 상태에서 해당 건물이 경매에 진행됐을 때, 땅 주인이 건물에 지위권을 주장하는 것이 ‘건물철거 및 토지인도청구가처분’이다.

지료 등을 부담하지 않고 땅을 불법으로 점유하고 있으니 건물을 철거하고 토지를 돌려달라는 의미인데, 낙찰자가 해당 사건의 건물을 낙찰 받아 소유권을 이전한다고 해도 땅주인의 권리는 그대로 보존돼 지료에 대한 협의를 하거나 아니면 법원에서 지주가 승소하는 경우 건물을 철거해야 하는 문제가 발생하니 단순히 후순위 가처분권자라도 권리관계를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.