최근 법원경매에 관한 이슈를 보면 아파트 낙찰가율이 90%를 육박했다는 것이다.

한 경매정보업체가 내놓은 자료를 보면 전국 아파트 낙찰가율이 88.8%로 연중 최고치를 기록했다고 한다.

평균낙찰가율이 이렇다는 얘기지 아파트 인도에 문제가 없는 비교적 깨끗한 물건은 100%에 인접하여 낙찰을 받는 사례도 많아지고 있다.

이런 현상의 의미는 비교적 간단하다. 경매를 통해 대박을 낳는 일종의 ‘황금알은 사라졌다’는 것이다.

낙찰가율 90%라는 의미는 경매 투자자들이 아닌 실수요자들이 중심이 되어 움직이는 시장이 됐다는 의미다.

서점가에서는 ‘단돈 500만원으로 10억 벌기’같은 책들이 베스트셀러가 된 사연은 더 이상 이상할 것도 없으리만치 경매관련 책들은 불티나게 팔리고 있으며, 경매학원들은 젊은 층에서부터 고령층까지 폭넓은 수강생들이 경매를 공부하고 있다.

이 분들이 경매공부를 하는 것은 내집마련에 대한 꿈도 있겠지만 ‘나도 돈 좀 벌어보자’라는 심리도 기저에 깔려있다.

내집 마련은 가능할지 몰라도 돈 좀 벌어보겠다는 건 지금 상황에선 기대하기 어려울 듯 보인다.

한 때, 법원경매에 ‘애를 업고 오는 아주머니’가 있으면 끝물이라는 말이 있었다. 하지만 지금은 이런 풍경이 자주 눈에 띈다.

이렇게 대중화가 된 데는 무엇보다 2002년 7월을 기점으로 한 경매관련법의 개정에 있다.

필자가 경매를 시작한 때가 2002년이었다. 또 NPL(부실채권)도 사정은 크게 다르지 않다.

2009년 초까지 은행 쪽과 연계된 정보수집에 익숙한 투자자만이 얻을 수 있었던 소수의 이익을, 우리AMC 등 부실채권을 전문으로 다루는 곳이 설립되면서 일반투자자와의 거래가 많아졌다.

시장에서 쏟아지는 물건은 한정됐지만, 돈을 벌어보겠다는 수요자가 넘쳐나니 자동적으로 AMC회사들은 일명 ‘갑질’을 하게 됐고, 수익은 투자자보다는 AMC회사들이 더 많이 가져가면서 결국 부실채권에 대한 일반인의 투자도 서서히 꺼져가는 분위기다.

AMC회사 관계자의 말에 따르면 일명 딜러들에게 물건을 전담시키면서 목표가를 정해주는데 그 목표가가 갈수록 올라가다보니 수요자의 수익은 낮아질 수밖에 없는 문제가 생긴 것이라고 한다.

이에 최근 경매투자자들의 움직임은 토지에 관심을 기울이고 있다. 토지는 일반 수요자들이 관심 갖기에 다소 어려움이 있는 시장이다.

일반수요자의 특징은 비교적 ‘단순하다’는 것이다. 한마디로 ‘사고 팔고’의 단면적인 부분만을 기대한다.

복잡한 것은 질색한다. 주택의 종류는 아파트, 다세대, 연립, 단독, 다가구 등 많지만 유독 아파트에 몰리는 이유는 명도가 쉽고 권리관계가 깨끗하다는 게 크게 작용한다. 단독주택이나 다가구는 세입자가 많고 각종 법적권리 또한 복잡해 몰리기 힘든 구조다.

토지에 일반수요자가 몰리지 않는 이유도 비슷하다. 지난 10년간의 토지의 낙찰가율을 보면 특정 개발이슈지역을 제외하고는 감정가에 50% 안팎에 수요자가 낙찰을 받는다.

이런 이유에는 가공을 해야 하는 어려움이 있고, 이런 과정은 복잡하기 때문이다. 하지만 복잡함에 돈이 숨어 있다.

토지에 대한 최근의 추세는 그나마 덜 복잡한 충청도 이북의 관리지역에 관심을 기울이는 것이다.

관리지역은 기존의 준농림지와 준도시지역을 하나로 묶은 곳을 말한다. 이런 지역들은 토지의 이용실태나 인구규모 등을 감안하여 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

여기서 알아야 할 곳은 계획관리지역이다. 이곳은 자연환경을 고려하면서 계획적인 토지이용이 필요한 곳을 대상으로 지정하는데, 쉽게 말해 건물을 지을 수 있는 땅으로 용적률 80%에 건폐율 40%까지 허용되는 곳이기도 하다. 한마디로 단독주택을 짓기에 용이한 땅이다.

해당 지역이 어떤 지역인지에 대해서는 국토교통부의 ‘토지이용규제정보서비스’망을 이용하면 쉽게 알 수 있다.

정리하자면 경매에서 주택은 더 이상 재테크의 수단이 되기 어렵다. 실수요자라면 나날이 치솟는 전세보증금 걱정에서 해방될 수 있는 내집 마련에 귀를 기울여야 할 것이며, 노후문제를 해결하려는 은퇴자 또는 대기자들은 비교적 관리가 쉬운 지역을 대상으로 한 소형임대주택에 초점을 두고 법원경매에 진입하는 것이 좋다.

또 다소 여윳돈이 있다면 계획관리지역을 대상으로 한 토지경매에도 관심을 두면 부동산에 관련한 성공적인 포트폴리오를 만들어 낼 수 있을 것이다.