총 1천세대 대단지… 삼성·대치역 초역세권
1,2,3지구 중 3지구가 개발이익 가장 클 듯

서울 강남의 노른자위 땅에 아파트가 아닌 단독주택을 재건축힌 대치구마을재건축 1,2,3지구. 이곳은 강남의 대표적 노후 단독주택 밀집지역으로 약 1천세대에 이르는 중소형아파트단지로 탈바꿈할 예정이다.

과거 정부의 들쭉날쭉한 부동산 정책으로 이곳의 재건축사업은 오랜 기간 답보상태에 놓인 바 있으나 최근 재건축사업에 대한 활성화정책으로 이곳의 사업이 본궤도에 오르면서 속도를 내고 있다.

▲ 구마을 재건축은 가격 상승 중

지난 2013년 9월 제15차 서울시 도시계획위원회에서 구마을1,2,3지구 재건축 정비구역 지정 안이 통과하면서 이곳 33㎡의 땅이 있는 빌라가격이 2억8천만~2억9천만원에 머물렀으나 3.3㎡ 당 400여만원이 상승하여 3억2천만~3억3천만원까지 올랐다.

재건축사업이 본격화 되면서 구마을1,2,3지구의 주택가격이 일제히 올랐으며 최근에는 3.3㎡당 200만~300만원이 더 오른 상태다.

이곳 지구 내 W공인 대표는 “땅값만 놓고 보자면 최근에 3.3㎡당 3천500만원 정도까지 올랐다”며 “앞으로 사업인가 절차가 진행될수록 더 오를 수 있고, 현재도 호가는 이보다 높다”고 전했다.

실제 부동산에서 내놓은 매물 중 건립연수 25년 안팎의 단독이나 다가구주택의 시세는 3.3㎡ 3천800만~4천만원 선을 보이고 있다.

구마을1,2,3지구 정비구역지정 안에 따르면 인접지역인 3개 지구가 합해져 총 979세대의 아파트단지로 탈바꿈될 예정이다.

이 중 805세대는 전용면적 85㎡이하의 중소형 아파트로 건립될 예정이며, 60㎡이하 소형아파트도 309가구가 포함된다. 다만, 현재 1,2,3지구 전체가 건축계획을 수립하여 사업시행인가를 위한 절차를 밟고 있어 건립규모나 세대별 면적은 다소 달라질 수 있다.

▲ 삼성역과 대치역 도보 10분 거리의 초역세권

대치 구마을1,2,3지구에서 지하철 2호선 삼성역이나 3호선 대치역을 이용하려면 도보거리 10분이면 가능하며, 또 인근에 테헤란로 포스코사거리가 위치해 있다.

직주근접의 주거지로써 안성맞춤이라는 평이다. 교육시설로는 대현초등학교, 휘문중, 대명중, 휘문고 등이 도보거리에 있으며, 무엇보다 대치동 학원가가 인접해 있어 자녀를 둔 학부모의 수요가 매우 높은 곳이다. 편의시설로는 롯데백화점과 강남종합병원 등이 있다.

▲ 구마을1,2,3지구 중 매입하려면, 사업성 높은 3지구 ‘추천’할 만

재건축사업에서 투자를 결정하는 기본적인 요소가 사업절차다. 사업완료까지의 기간이 짧을수록 투자비용에 따른 금융비 손실이 낮아 그 만큼 수익률이 높아진다. 현재 이곳 1,2,3지구의 사업진행 과정은 대동소이하다.

강남구청의 담당자에 따르면 초기에는 1지구가 가장 앞서서 진행되긴 했지만 현재는 3곳 모두 사업시행인가 절차를 밟고 있어 어느 곳이 먼저라고 보기 어렵다고 전했다.

그렇다면 다음으로 판단해봐야 할 것이 사업성이다. 즉 개발용적률이 얼마냐에 따라 투자의 성과는 달라진다.

1지구의 경우 예정된 개발용적률은 241% 내외다. 2지구는 220%, 3지구는 250% 안팎이다. 용적률로만 본다면 3지구가 가장 높은 사업성을 가졌다고 볼 수 있다.

실제로 1,2,3지구의 주택가격을 동일조건을 비교했을 때 3지구의 지분가격이 3.3㎡당 100만원이 더 높다.

최근 정부가 발표한 내용에 따르면 2017년까지 3년간 재건축의 초과이익(개발이익)환수를 유예한다고 했다. 정부가 판단하는 합당한 개발이익은 3천만원으로 그 선을 넘으면 초과이익으로 보고 일정비율을 환수한다는 것이다.

구마을1,2,3지구의 개발이익이 얼마가 될지는 사업이 좀 더 진행돼 봐야 알 것 같다. 다만 투자 적정성만을 본다면 3지구의 개발이익이 가장 클 것이라는 게 전문가들의 판단이다.

재건축 전문가 L씨는 “정부가 초과이익환수를 3년간 유예하면서 강남, 서초, 송파, 강동 일대의 재건축아파트의 수익률이 상당 폭 개선됐다”고 전했다.

▲ 대치동 구마을 구역별 현황

△1지구=대치동 구마을1지구는 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의해 2003년 6월 26일 조합설립인가를 신청했으며, 같은 달 30일에 동의율 87.29%로 강남구청으로부터 조합을 인가받았다. 이후 2009년 5월에 대우건설을 시공사로 선정했다.

1지구는 기존의 정비구역을 확장하기 위해 절차를 진행 중이다. 지난 2011년 강남구청의 대치구마을 지구단위계획이 고시되면서 정비계획을 새롭게 수립하는 것이다. 강남구청에 따르면 1지구, 2지구, 3지구 모두 사업시행인가가 진행 중이라고 전했다.

△2지구=2지구는 당초 지구 내에 3곳의 재건축구역이 각각 사업을 추진한 바 있다. 이중 한 곳이 사업시행인가를 받았지만 구역이 협소하고 사업성문제 등으로 인해 개별 추진됐던 1,2,3구역이 합쳐지면서 정비구역변경 절차를 마무리하고 사업시행인가를 준비 중이다.

△3지구=1,2,3지구 중 사업추진이 가장 늦게 시작됐지만 현재는 세 개 지구 모두 비슷한 사업단계를 거치고 있다. 실제 3지구는 지난 해 2월 동의율 88.81%로 재건축 추진위원회가 승인됐다.

이후 5월 31일 조합설립창립총회를 개최했으며 8월에는 전체 조합원 92.21%의 찬성으로 조합설립이 인가된 후 사업시행인가를 위한 준비가 한창이다.