구역안에서 살고 있는 사람은 구체적으로 누구를 가르키고 있을까? 재개발구역 혹은 도시재생사업구역내에서 살고 있는 사람들을 구별하는 일반적인 방법은 토지등소유자인지 아닌지 여부다. 즉, 토지등소유자는 집주인이나 토지소유자이고 나중에 주택을 분양받을 권리를 갖게 되는 조합원을 말한다. 그리고 이렇게 토지등소유자가 아닌 사람은 세입자라고 구별하고 있다.
지금껏 우리제도와 국민의 인식은 대체로 토지등소유자는 부자라고 보고 있다. 그리고 세입자는 가난한 사람, 그래서 가난한 사람들에게 사업을 시행하는 시행자가 주거안정에 대한 대책을 수립해야 하는 대상으로 보고 있다.
그런데 토지등소유자와 세입자로 이렇게 간단하게 구별하는 것이 과연 적절한 분류인지에 대해서는 의문이다. 가장 커다란 의문은 토지등소유자가 곧 부자인가 하는 것이다. 이런 의문이 어렵지 않은 것은 도시정비법에서 토지등소유자의 비용으로 세입자에게 여러 가지 주거에 대한 대책을 마련하도록 하고 있기 때문이다.
재개발과 도시재생사업의 대상이 되는 도시 쇠퇴구역 내에서 거주하고 있는 사람들을 이렇게 토지등소유자의 여부로만 분류하는 것은 문제의 본질을 파악하는데 어려움이 있다. 보다 구체적으로 분석하고 그에 따른 해결책을 모색하는 것이 필요할 것이라고 여겨진다. 왜냐하면 쇠퇴지역에서 정비사업과 재생사업을 추진하거나 반대하는 여러 이유 중에서 사람이 커다란 부분을 차지하고 있기 때문이다.
우선 토지등소유자도 재산의 크기로 나누어 볼 수 있다. 그러나 이는 기준을 정하기에 어려움이 있어서 정비사업이나 도시재생사업으로 새로 짓게 되는 주택에 권리가액의 범위 내에서 새집에 들어와서 재정착할 수 있는지로 나누어 볼 수 있다. 아울러 권리가액으로는 재정착할 수 있지만 자발적으로 다른 지역으로 주거지를 옮기고자 하는 경우도 있을 수 있을 것이다.
세입자의 경우에는 한층 더 세심하게 분류해 볼 필요가 있다. 우선 법률이 정하는 기준에 따라 각종 보상대상자가 되는지의 여부가 있다. 이를 통상 적격세입자라고 부른다. 적격세입자의 경우에도 기존의 재정적인 규모가 적지 않으면서도 세입자의 지위에 있는 경우가 있을 수 있다. 이런 경우에 단지 세입자라고만 분류해 각종 지원의 대상이 되는 것인가에 대한 논란이 있을 수 있는 것이다. 적격세입자이면서 자신의 자산규모가 작은 경우에 해당하는 사람들을 주거안정대책 수립이 필요한 대상이라고 할 수 있다.
다음으로는 세입자인데 법률이 정한 자격요건을 갖추지 못한 부적격 세입자의 경우이다. 부적격 세입자의 경우에는 도시정비법에서 정하고 있는 각종 주거안정대책의 대상이 아닌 경우에 해당한다. 이런 분들도 다시 구분해서 해결방안을 모색할 필요가 있다.
이외에도 영업세입자에 대한 고려도 같이 해야 한다.
적절한 대책을 수립할 수 있도록 제도를 정비하는 것이 중요하다. 지금과 같은 제도 즉, 토지등소유자가 세입자의 주거안정 비용을 부담하는 것으로 한계가 있을 수밖에 없다.
이런 구체적인 분류를 하고 거기에 맞는 적절한 주거안정대책을 수립하는 것을 오로지 토지등소유자의 부담으로만 하도록 하는 것은 과연 적절한 것인가 하는 논란도 지속되고 있다. 토지등소유자 모두는 세입자의 주거안정 비용을 부담할 정도로 충분한 자산을 보유하고 있지 못하고 있기 때문이다.
토지등소유자 일부는 토지와 건축물을 가지고 있으나 그 자신의 권리가액도 수천만원에 불과한 조합원의 수가 적지 않다. 이런 작은 권리가액을 보유한 토지등소유자가 자신의 권리가액과 비슷할 정도로 세입자의 주거안정에 필요한 비용을 부담한다면 그것이 과연 합리적인 하는 것이다.
결국 세입자와 토지등소유자 중에서 일부에 해당하는 거주자의 주거안정대책은 국가와 지방자치단체가 비용을 부담하는 것이 불가피하다. 이에 대한 논의가 보다 활발하게 진행돼야 하며, 그래야만 새정부의 도시재생정책도 일정 정도 성과를 보일 수 있을 것이고 과거 정부와 다른 정책을 마련할 수 있다.
