재건축사업에서 최고고도지구나 자연경관지구로 지정돼 있을 경우 재개발사업과 동일하게 임대주택을 면제해줘야 한다는 지적이 일고 있다. 국토해양부가 지난 5월 개정·고시한 〈정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율〉에 따르면 재개발사업에서 자연경관지구나 최고고도지구로 지정돼 층수가 7층 이하로 제한될 경우에는 임대주택을 짓지 않아도 된다. 하지만 재건축사업은 이러한 규정이 없어 형평성 논란이 일고 있다. 국토부가 지난 2005년 5월 임대주택 건설비율을 제정할 당시에는 재개발사업에서의 임대주택 면제 기준을 전체 세대수 200세대 미만인 경우로 정했지만, 2006년 7월 임대주택 건설비율을 개정하면서 최고고도지구 및 자연경관지구 내에서 5층 이하로 층수제한을 받게 되는 경우에도 면제토록 했다. 더 나아가 국토부는 지난 5월 16일 임대주택 건설비율을 재차 개정하면서 기존 5층에서 7층으로 재개발사업에서의 임대주택 면제기준을 완화하는 추세를 보이고 있어 재건축사업과의 차이를 더욱 벌리고 있는 것이다. 이에 대해 한 재건축 전문가는 “최고고도지구 및 자연경관지구의 경우 층수가 제한됨에 따라 계획용적률 조차도 다 사용하지 못하는 상황”이라며 “재개발사업의 경우에는 임대주택 건립을 면제해 주고 있는데 재건축만 임대주택을 지으라는 것은 형평성이 어긋난 것”이라고 지적했다.

 

▲층수제한, 증가되는 용적률의 10% 이상=재건축사업의 경우 지난 2005년 5월 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 수도권 과밀억제권역 내에서 재건축사업을 시행할 경우에는 증가되는 용적률의 25%를 임대주택으로 공급해야 한다.

 

다만 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 따라 고도지구나 경관지구로 지정돼 층수가 제한될 경우에는 임대주택의 공급비율을 증가되는 용적률의 10% 이상으로 하되 용적률 완화가 가능한 범위까지 할 수 있다.
재건축임대주택의 비율 및 공급방법을 규정하고 있는 〈도정법〉 시행령 제41조의2제2항에 따르면 “〈국계법〉 제76조의 규정에 의한 건축물의 층수제한에 해당하는 경우 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우”라고 명시돼 있다.

 

또 제3항에서는 “제2항의 규정에 해당하는 주택재건축사업의 임대주택의 공급비율은 증가되는 용적률의 100분의 10 이상으로서 용적률 완화가 가능한 범위까지로 하되, 용적률 완화가 가능한 범위는 건축위원회의 심의를 거쳐 시장·군수가 인정하는 범위로 한다”고 규정하고 있다.

 

이 조항에 따라 최고고도지구나 자연경관지구로 지정된 곳에서의 재건축 임대주택은 증가되는 용적률의 10% 이상만 짓고 있지만 이는 재개발과의 형평성을 감안하면 불합리하다는 지적이 일고 있는 것이다.

 

▲재개발, 자연경관·최고고도지구 내 7층 이하 면제=재건축사업과 달리 재개발사업은 국토부가 임대주택 의무건립을 도입하면서 고시한 〈정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율〉에 따라 전체 세대수의 17%를 임대주택으로 건설해야 한다. 반면 자연경관지구나 최고고도지구로 지정돼 층수가 7층 이하로 제한될 경우에는 면제를 받게 된다.

 

〈정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율〉3-2 단서조항에 따르면 “다만 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만이거나, 도시관리계획상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있다”고 명시돼 있다.

 

여기서 7층 이하로 규정해 놓은 것도 임대주택 건설비율이 보다 완화 개정된 것이다.
당초 국토부가 〈정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율〉을 고시할 당시에는 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서의 임대주택을 면제해 주는 내용은 없고 단지 전체 세대수가 200세대 미만인 경우에만 임대주택을 면제해 주고 있었다. 하지만 국토부가 2006년 7월 20일 임대주택 건설비율을 개정하면서 “자연경관지구나 최고고도지구 내에서는 5층 이하로 제한될 경우”라는 내용을 삽입시켰다. 이어 지난 5월에는 기존 5층 이하에서 7층 이하로 점차 완화하는 추세를 보이고 있다.

 

이에 대해 국토부는 “기존에는 재개발사업을 추진할 때 신축 주택의 17% 이상을 임대주택으로 건설해야 하지만 자연경관지구 및 최고고도지구에서는 5층 이하로 지을 경우 면제해 줬었다”며 “하지만 5층으로는 사업성이 없어 사업추진이 지연되고 민원이 야기된 바, 이를 7층 이하로 확대해 사업 활성화를 도모하고자 했다”고 밝힌 바 있기 때문이다.

 

따라서 단독재건축도 재개발과 마찬가지로 사업 활성화를 도모하기 위해서는 자연경관지구와 최고고도지구로 제한돼 있을 경우 임대주택을 면제해 줘야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다.
  

 

 

■ 대안은 없나
서울시 내 강북구나 도봉구처럼 자연경관지구나 최고고도지구로 지정된 곳들에 대해서는 재개발이든 재건축이든 동등한 시각으로 바라봐야 한다는 의견이 지배적이다.

 

수유4-2구역의 정비업체인 신한피앤씨의 강신봉 이사는 “수유4-2구역뿐만 아니라 강북구 내 단독재건축 사업장들이 층수로 인해 어려움을 겪고 있는 게 사실”이라며 “자연경관을 해치지 않기 위해 층수를 제한해야만 한다면 재개발사업과 같이 임대주택을 면제해 줘야 사업성이 그나마 나아질 것으로 예상된다”고 조언했다.

 

한국주택정비사업조합협회의 최태수 사무국장은 “재개발사업의 경우에는 사업을 도모하기 위해 최고고도지구나 자연경관지구로 지정돼 있을 경우 임대주택 면제기준을 기존 5층에서 7층으로 완화하는 반면 재건축은 완화된 규정이라도 증가되는 용적률의 10% 이상을 무조건 지으라는 게 합당하다고 생각하는지 정부당국에 되묻고 싶다”며 “서울시 내의 단독재건축 사업장 중 최고고도지구나 자연경관지구로 지정된 곳들은 특수성을 감안해 재개발사업과 똑같은 규정을 적용토록 법을 개정해야 할 것”이라고 지적했다. 또 “재건축 임대주택 의무건립제는 입법 당시부터 사유재산권 침해라는 위헌논란에 휩싸여 이미 헌법소원이 제기된 상황”이라며 “최고고도지구나 자연경관지구는 물론 더 나아가 재건축사업에서의 임대주택 의무건립제가 폐지될 수 있도록 끊임없이 제고해 나갈 것”이라고 강조했다.

 

 

 

■ 조합 반응
서울시 내에서 최고고도지구나 자연경관지구로 지정된 단독재건축 구역들의 경우 층수제한에다가 임대주택까지 건립해야 하는 실정이어서 대부분 사업이 초기단계에 머물러 있는 상태다.

 

특히 강북구 내 단독재건축 예정구역 중 11곳이 인근에 위치한 삼각산(북한산)으로 인해 자연경관지구 또는 최고고도지구로 지정돼 있어 사업을 추진하는데 어려움을 겪고 있다. 도봉구 역시 도봉산으로 인해 기본계획 상 전체 16곳의 정비예정구역 중 최고고도지구로 지정된 곳이 7곳에 달하고 있어 상황은 마찬가지다.

 

이 단독재건축 예정구역들은 모두 계획용적률이 170%, 층수가 3~5층으로 제한된 상태에서 기본계획에 포함돼 사업을 추진하고 있다. 각종 기부채납으로 인센티브를 부여받는다고 해도 최고 7층, 28m까지만 지을 수 있다. 여기에 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야하는 상황인데다가 심지어 기본계획 상의 계획용적률조차도 다 확보하지 못하고 있는 상황이어서 문제는 더욱 심각하다.

 

실제로 강북구에 위치한 수유4-2구역의 경우 5층 20m를 적용했을 경우 전체 462세대 가운데 15세대를 임대주택으로 지어야 한다. 만약 도시계획 심의에서 완화를 받는다고 해도 7층 28m를 적용받기 때문에 전체 578세대 중 28세대를 임대주택으로 공급해야 한다. 심지어 용적률은 5층일 때 111%, 7층일 때 140%를 적용할 수 있어 기본계획 상의 계획용적률인 170%에 훨씬 못 미치는 상황이다.

 

더 나아가 지난 5월 국토부가 재개발사업의 경우 현재 5층 이하에서 7층 이하로 임대주택 의무건립 면제의 폭을 더욱 확대하면서 형평성 논란이 더욱 불거지고 있는 상황이다.

 

이에 대해 수유4-2 주택재건축의 조철호 위원장은 “재개발사업의 경우 앞으로는 최고고도지구나 자연경관지구로 지정되더라도 7층 이하로만 지으면 임대주택을 면제받을 수 있도록 규정이 완화됐는데 이처럼 재건축사업도 임대주택을 면제해 준다면 그나마 불만이 덜할 것”이라며 “기본계획 상의 계획용적률 조차도 다 확보하지 못한 상황에서 층수까지 제한하고 여기에 임대주택까지 지으라는 것은 사업을 아예 접으라는 말과 다를 게 없다”고 항변했다. 또 “우리 구역은 현재 구역지정을 신청하기 위해 준비하고 있는데 층수제한 때문에 골머리를 앓고 있다”며 “층수가 제한되면서 건폐율이 늘어나 주거환경이 열악해지는데 누가 와서 다시 살고 싶겠냐”고 반문했다.

 

또 수유4-1 주택재건축의 김태동 위원장은 “강북구 내에는 이미 4~5개의 추진위원회가 설립돼 있는데 층수에 묶여 사업을 추진하지 못하고 있는 상황”이라며 “층수를 5층으로 제한한 것은 사업을 하지 말라는 말과 같다”고 분개했다. 이어 “관련부처에 여러 차례 민원을 제기했지만 관계법령이 바뀌지 않는 한 어렵다는 답변만 늘어놓고 있어 답답한 입장”이라며 “이러한 어려운 점들을 헤아려 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 정부당국의 노력이 필요한 시점”이라고 말했다.