단독주택, 단독·다가구 등 분류… 분양권 1개만
공동주택, 다세대·연립 등 분류… 세대당 분양권
주택가를 지나다보면 많은 종류의 주택들을 볼 수 있다. 이들 주택은 단독, 다중, 다가구, 다세대, 연립, 빌라, 아파트 등 여러 가지 명칭으로 불리고 있다. 법적인 기준에 따라 주택 명칭이 분류돼 있는가 하면 편의상 특정 이름을 붙여 불리는 주택도 있다. 이렇다보니 주택의 종류를 정확하게 구분하기란 쉽지 않은 것이 사실이다. 특히 겉모양만 보고 판단하기란 더욱 어렵다.
하지만 재건축·재개발에서 이들 주택은 조합원의 자격 여부와 직결되기 때문에 각별히 주의할 필요가 있다. 다세대, 다가구, 연립의 경우만 살펴보더라도 겉모습은 비슷한 반면 조합원 자격 여부는 차이가 있기 때문이다.
또 재개발사업이냐, 재건축사업이냐에 따라서도 조합원 자격 유무가 다르게 결정되기 때문에 재개발·재건축과 관계있는 사람이라면 주택의 종류에 대해 알아둘 필요가 있다. 주택을 분류하는 법적인 기준과 조합원 자격 유무에 대해 알아보기로 하자.
용도별 건축물의 종류는 〈건축법〉시행령 제3조의4에 따라 공동주택, 제1종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 의료시설, 교육연구 및 복지시설 등으로 분류된다. 이 중 공동주택은 〈건축법〉별표1에 따라 단독주택과 공동주택으로 분류되며 단독주택은 다시 단독, 다중, 다가구, 공관 등으로 나눠진다. 공동주택은 아파트, 연립, 다세대, 기숙사 등으로 구분된다. 반면 빌라 등은 법적인 용어가 아닌 다양한 이유로 편의상 불리는 주택 유형이라고 볼 수 있다.
▲단독주택=단독주택은 크게 단독, 다중, 다가구 주택 등으로 나눌 수 있다. 단독주택은 〈건축법〉별표1에서는 명칭만 분류해 놓았을 뿐 구체적으로 정해놓은 기준은 없다. 다만 통상적으로 단독주택이라 함은 단일가구를 위해 단독택지 위에 지어진 주택을 말한다. 비교적 가족단위의 개체성이 잘 보존될 수 있으며 개인의 취향에 맞게 주거계획을 세울 수 있다는 장점이 있다. 대문과 정원이 개별택지마다 이뤄지며 건물은 인접한 다른 건물과 일정한 거리 이상 떨어져 건축돼야 한다.
다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있으면서 독립된 주거의 형태가 아닌 주택 유형을 말한다. 연면적은 330㎡를 초과할 수 없으며 층수가 3층 이하여야 한다. 보통 하숙집을 생각하면 다중주택을 쉽게 이해할 수 있다. 다중주택은 지역에 따라 규정이 다르기는 하지만 일반적으로 화장실이나 부엌 등을 개별적으로 설치해 독립적인 주거형태를 갖추고 있다면 다중주택으로 볼 수 없다.
다가구주택의 경우 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3층 이하이며 1개 동에 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합이 660㎡ 이하여야 한다. 또 19세대를 초과해서 거주할 수 없다. 다만 층수를 산정함에 있어 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 다른 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 또 바닥면적의 합계를 산정할 경우 지하주차장 면적은 제외한다. 통상적으로 다가구주택은 주인이 거주하고 나머지 가구는 전세나 월세 등의 임대를 주는 경우가 대부분이다.
▲공동주택=공동주택은 크게 아파트, 연립, 다세대 등으로 분류되며 건축규모에 따라 구분된다. 공동주택인지 단독주택인지 모호한 경우에는 등기부등본으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다. 공동주택의 경우 토지와 건축물이 하나의 등기부로 통합돼 있고 집합건물로 표기돼 있는 반면 단독주택의 경우에는 토지와 건물 등기부가 별도로 존재한다. 또 등기부등본 상에는 각 주택의 분류가 비교적 정확하게 표기돼 있다.
공동주택 중 아파트는 외관상 다른 공동주택에 비해 높고 고유의 형태를 지니고 있어 비교적 구분하기 쉬운 주택 중 하나다. 〈건축법〉상 아파트란 공동주택 중 층수가 5층 이상인 주택을 말한다.
다세대와 연립은 외형상 비슷하기 때문에 육안으로 구분하기는 쉽지 않다. 이 두 공동주택의 가장 큰 차이점은 연면적 차이다. 다세대와 연립 모두 4층 이하의 층수이지만 다세대주택의 경우 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡를 이하인 반면 연립주택은 660㎡를 초과한다.
공동주택의 층수 산정시 아파트와 연립주택은 1층 전부를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하는 경우 층수에서 제외된다. 이에 비해 다세대주택은 경우 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 사용하는 경우 층수에서 제외된다.
다시 말해 외형상으로 공동주택을 구분할 수 있는 방법은 건축물의 층수가 5층 이상일 경우에는 아파트, 5층 미만이면서 바닥면적이 660㎡를 초과한 경우 연립, 바닥면적이 660㎡ 이하인 경우는 다세대주택으로 보면 된다. 다만 다세대주택과 다가구주택은 외형상이나 법적 기준이 거의 비슷하기 때문에 등기부등본을 확인하는 것이 가장 바람직한 방법이다.
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단독주택은 분양권 1개
공동주택은 세대당 1개
■ 분양 자격 여부는
일반적으로 단독주택(단독, 다중, 다가구주택 등)은 재개발의 경우 지역마다 조금씩 차이가 있지만 통상적으로 토지와 주택이 다수의 명의로 분리 등기돼 있는 경우 각각 조합원 자격을 주고 있다. 다만 공유로 지분을 소유하고 있거나 조례 등이 달리 정하고 있는 경우에는 대표자 1인에게만 조합원 자격이 주어지므로 반드시 확인할 필요가 있다. 또 재건축의 경우에는 토지와 건축물이 한 사람의 명의로 등기돼 있어야 분양 자격이 주어지는 것이 일반적이다.
공동주택의 경우 통상 한 개의 건축물일지라도 여러 세대로 구분등기 되어있다. 구분등기란 한 개의 건축물에 소유권을 여러 개로 구분하는 것을 뜻한다. 따라서 통상의 경우 재건축·재개발 구분없이 각각 세대별로 분양권이 주어지는 것이 일반적이다.
다만 다세대주택의 경우 조합원 자격이 주어지는가에 대해 유의해야할 점이 있다. 최초 등기시 단독이나 다가구로 등기했다가 다세대로 전환할 경우 각각의 세대별로 구분등기가 가능하기 때문이다.
이 경우 지역마다 차이는 있지만 조례에 단독이나 다가구주택을 다세대로 전환한 경우 분양신청자를 제한하는 규정을 두고 있으므로 자칫 다세대주택을 구입하고도 현금청산자가 될 수 있다.
일례로 서울시의 경우 〈서울시 도시 및 주거환경정비조례〉제24조제2항제1호에 따라 단독주택이나 다가구주택을 건축물준공 이후 다세대로 전환할 경우 분양신청자를 1인으로 제한하고 있다.
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빌라, 다가구·다세대·연립 여부 확인 필요
협동주택, 재개발서만 세대당 분양권 인정
■ 빌라와 협동주택
빌라는 〈건축법〉에 규정돼 있는 주택유형이 아니다. 통상적으로 다가구, 다세대, 연립주택을 고급스럽게 지은 것을 통칭해 빌라라고 부르고 있다.
하지만 최근에는 고급스러움이 덜해도 편의상 빌라라고 부르는 경우도 많다. 다만 공동주택의 요건을 갖추었더라도 건축물의 외관이 단독주택처럼 보이는 경우에는 보통 빌라라는 명칭을 사용하지 않는다.
빌라는 법적인 용어가 아니므로 다가구, 다세대, 연립주택 중 어느 하나의 주택으로 분류하기는 어렵다.
따라서 재개발·재건축 구역 내에 건립된 빌라를 매입하고자 하는 경우 등기부등본 등을 통해 분양자격이 주어지는지 확인해야 한다.
협동주택은 서울시가 70~ 80년대 초 부족한 기반시설의 확보를 위해 마련한 ‘자력재개발’의 일환으로 지어진 주택을 말한다. 당시 서울시는 협소한 도로를 확충하기 위해 개인소유의 토지 중 일부를 공공용지로 확보해 도로로 전용했다.
이에 따라 한 개의 필지에 주택을 짓는데 어려움이 있자 두 개 이상의 필지에 일종의 다세대주택을 짓도록 장려했다. 이렇게 지어진 주택에는 여러 세대가 지분을 공유하고 생활했다. 협동주택은 건물형태는 다세대주택이지만 등기상으로는 다가구에 해당된다.
따라서 협동주택은 다가구주택에 해당됨으로 재개발·재건축 모두 하나의 분양권이 주어져야 한다. 하지만 서울시 조례 부칙 제7조에 “1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다”고 정함으로써 재개발구역 내 협동주택 소유자의 경우 가구별로 각각 분양자격이 주어지게 됐다.
하지만 재건축의 경우에는 구분등기가 돼 있다하더라도 현행 규정에 따라 대표자 1인에게만 분양자격이 주어지게 된다.
