대전 재개발 ‘최대어’ 장대B구역… 신탁방식 도입으로 사업 급물살
대전 재개발 ‘최대어’ 장대B구역… 신탁방식 도입으로 사업 급물살
한국토지신탁·무궁화신탁 컨소시엄 선정 후 사업 순항
13년 사업중단 6개월만에 조합설립과 GS건설 선정
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.05.28 17:48
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[하우징헤럴드=문상연 기자] 투명성과 전문성, 자금력을 가진 신탁사들이 지지부진한 재개발·재건축현장에서 해결사 역할을 톡톡히 하면서 신속한 사업 추진을 견인하고 있다. 특히 대전에서 신축 2천267가구 규모의 용운주공아파트 재건축사업을 시작으로 대전지역 재개발 최대어로 꼽히는 유성구 장대B구역 재개발사업 등이 신탁 대행방식을 통해 사업 재개에 성공하면서 신탁방식 도입을 검토 조합들이 속속 늘고 있다.

신탁방식은 지난 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 지지부진한 정비사업 활성화를 위한 하나의 대책으로 도입됐다. 신탁방식은 조합설립 없이 신탁사가 직접 사업시행자로 사업을 추진하는 신탁사 단독시행방식, 조합의 업무를 대행하는 신탁 대행방식이 있다.

▲대전 최대어 장대B구역, 신탁방식으로 13년간 멈춰있던 사업 재개 성공

최근 대전광역시 정비사업지 중 가장 떠오르는 곳이 유성구 장대B구역 재개발사업이다. 장대B구역은 예상 공사비만 8천억원에 달하는 초대형 사업현장이다. 조합은 약 6개월여 만에 조합설립과 시공자 선정을 모두 완료하는 등 압도적인 사업속도를 보이고 있다. 

장대B구역은 지난 2006년 추진위원회가 설립됐지만, 유성5일장과 유성시장 등 여러 이해관계가 얽혀 13년간 사업이 멈춰있었다. 하지만 추진위가 신탁 대행방식을 도입하기로 결정하면서 사업에 물꼬를 텄다. 금융사인 신탁회사가 확보된 자금력과 사업전문성을 바탕으로 사업을 대행하면서 빠르고 안정적인 사업추진을 염원하던 주민들의 뜻이 모이기 시작한 것이다.

이에 현 임은수 조합장을 비롯한 집행부의 노력과 추진력으로 2019년 6월 조합을 설립과 동시에 신탁대행방식으로 전환하고 같은 해 9월 사업대행자로 한국토지신탁·무궁화신탁 컨소시엄을 선정했다. 부동산신탁사 2곳이 공동수탁 방식으로 사업에 참여하는 것은 2016년 신탁방식 정비사업이 도입된 후 처음이다. 조합은 안정적 자금조달과 사업투명성을 제고하기 위해 공동수탁 방식을 선정했다.

여기에 조합은 사업에 더욱 박차를 가해 지난해 12월 시공자 선정까지 완료 했다. 선정된 시공자는 GS건설이다.

▲신탁방식 최초 대형건설사 간 맞대결 성사…‘부정적인 인식 바꿨다’

지난해 12월 장대B구역은 대형건설사 간 수주격전이 펼쳐져 이목을 집중시켰다. 신탁방식을 도입한 정비사업지 중 최초로 무려 5개의 건설사가 수주를 위해 사활을 걸었다. 신탁방식에 대형건설사가 수주한 경우는 종종 있었지만, 치열한 수주전이 펼쳐진 것은 최초다.

신탁방식의 경우 사업비조달과 분양에 관련된 업무를 모두 신탁사가 책임지기 때문에 시공자는 말 그대로 단순 도급공사만 수행하게 된다. 이에 건설사 입장에서 기존 조합방식의 정비사업 현장보다 수익이 떨어진다는 부정적인 인식이 존재해 대형건설사들의 참여가 저조했다.

하지만 장대B구역의 경우 신탁방식을 도입해 조합과 건설사 모두에게 최고의 사업여건을 갖추게 됐다. 조합입장에서는 자금조달문제가 없어 건설사에 휘둘리지 않고 사업을 추진할 수 있게 되고, 공사비 절감 효과도 볼 수 있다. 건설사는 분양에 대한 리스크 없이 단순 도급 형태로 시공해 부담이 적다.

조합과 건설사 모두 불안요소 없이 안정적으로 사업을 추진할 수 있다는 의미다. 그 결과 지난해 12월 장대B구역의 시공권을 두고 GS건설과 현대사업단(현대건설, 대림산업, 포스코건설, 계룡건설산업 4개사 컨소시엄)이 입찰에 참여해 치열한 수주전이 펼쳐졌고 다양한 조합원 무상제공 품목 등 우수한 조건을 제안한 GS건설이 시공자로 선정됐다. 

▲상업비율 조정해 사업성 더욱 높이고 전통시장 활성화까지

현재 조합은 대전 유성시장과 5일장 활성화를 위해 장대B구역 재개발구역의 상업비율을 낮추는 촉진계획 변경을 추진 중이다.

기존 촉진계획을 살펴보면, 장대B재개발 구역의 주거 및 상업비율은 8:2로 계획돼 있다. 약 620%의 용적률로 따져봤을 때 10만9천90㎡가 비주거 시설이다. 이는 서울 코엑스(3만6천363㎡)의 세 배에 달하는 수치다. 인근 상권이 침체돼 있어 상업비율이 높은 기존의 계획이 그대로 추진된다면 상가가 많아져 지역 상권에 타격을 줄 수 있어 주거 및 상업비율을 9:1로 변경해야 한다는 지적이다.

유성5일장 보전을 위해서도 촉진계획 변경이 필수다. 기존 촉진계획에는 유성 5일장을 공원에 조성하도록 계획했다. 하지만 토지이용계획 상 총 사업면적(6만1770㎡)은 공동주택 및 판매시설 건축으로, 공원면적(1만4천303㎡)은 공원녹지법에 따라 이용되기 때문에 기존 계획대로라면 5일장 사용면적 확보가 불가하다. 

이에 조합은 유성5일장을 별도로 조성하는 등 유성시장과 5일장을 보존하고 활성화하기 위한 다양한 방안들을 마련하고 있다.



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