전문가들은 이번에 발표된 서울시의 계획만으로는 계획이 실행되기까지 상당한 시간이  소요될 것으로 내다보고 있다. 합동개발, 기부채납 면적의 확대 등 기존의 사업주체들이 경험해 보지 못한 과도한 요구가 될 수 있다는 지적이다. 합동개발의 경우 100년이 걸릴지도 모른다는 우스갯 소리도 나올 정도다.

 

▲합동개발 100년 걸린다=1개 단지를 재건축하는 것도 어려운데 10개 단지를 포함해 진행하는 합동개발이 과연 되겠느냐는 반문이다. 서울시는 이번 한강변 계획에서 전략정비구역의 경우 10개 단지들을 묶어서 1개 단지로 개발하는 방식의 합동개발을 진행할 계획이라고 밝혔다. 

 

정비사업에 참여해 보았던 실무 전문가들은 ‘불가능하다’고 잘라 말하고 있다. 각기 다양한 형태의 재산권을 하나로 통합해 사업을 진행시켜야 하는데 기존 정비사업의 경험으로 보더라도 불가능할 것이라는 주장이다.

 

SY건축사사무소 정영태 소장은 “합동개발이란 큰 평형·작은 평형·대지지분·아파트·상가·다가구 등등 각기 다른 처지에 있는 사람들의 요구 조건을 모두 수용해 사업을 진행해야 한다는 것을 뜻한다”며 “기존 정비사업 경험에 비춰보더라도 한 개 사업장의 정비사업도 10년 이상 걸리는데 합동개발이 얼마나 어려울 지 상상할 수조차 없다”고 말했다.

 

한 정비사업 조합 관계자는 고층화 과정에서 상가와 아파트 주민 사이의 갈등 문제도 제기했다. 아파트와 상가 조합원 간의 영업보상  갈등은 재건축에서 오랜 숙제였다.

 

그는 “이번 서울시 한강변 계획안을 보면 인센티브로 층수를 높여주는 것으로 돼 있는데 이는 상가와 아파트 주민 사이의 갈등 해결 방안이 될 수 없다”면서 “아파트 높이를 높여주는 것은 아파트 조합원에게만 좋은 인센티브가 될 수 있지만 상가 조합원에게는 아무런 이익이 없다”고 밝혔다. “오히려 기부채납 과정에서 상가 조합원들의 토지도 함께 기부채납 될 수 있다는 부분에 대해서는 조합 내에서 큰 논란으로 자리잡을 수도 있는 내용”이라고 덧붙였다.

 

▲초고층화 아파트에 대한 연구 선행돼야=50층 아파트가 대중화되는 것을 앞두고 고층 아파트에 대한 연구도 필요하다는 지적도 있다. 우선 거주자에 대한 심리 체계에서부터 시작해 화재·안전·관리비용 등 다양한 부문에 대한 사전 고려가 우선시 되어야 한다는 것이다.

 

초고층 아파트에서는 저층에 비해 바람이 강해 창문도 제대로 열 수 없는 경우가 있고 전기 비용 등 관리비용 역시 다른 주거형태에 비해 많을 수 있기 때문이라는 것이다.

 

이에 대해 서울시 관계자는 “시에서도 별도의 초고층 건축 기준을 마련 중에 있다”면서 “최근 공학적으로 초고층 에너지 절약 방안이 상당 수준까지 올라 있어 신기술을 도입하면 큰 문제는 없을 것으로 본다”고 말했다.

 

▲모두 50층 되는 것 아니다=이번 계획에서 세간에 오르내리는 주요 내용이 50층 아파트  부문이다.

 

하지만 무조건적으로 50층을 허용해 준다는 것이 아니라 서울시 요구사항을 수용하는 곳에 대해 인센티브 형태로 허용해 준다.

 

서울시 관계자는 “주거지역의 경우 50층이 허용될 사업장은 3종 일반주거지역에 속하면서도 향후 서울시에서 추진하게 될 통합개발을 수용해 진행하는 지역 중 주변에 산 등 조망대상이 없을 경우에 대해서만 가능하도록 할 예정”이라며 “구체적인 부분은 해당 구청과 협의를 통해 해당 허용 층수 규모를 확정할 예정”이라고 밝혔다.

 

이에 따라 서울시의 계획이 실현되기 위해서는 상당히 오랜 기간이 소요될 것이라고 전망하는 목소리도 있다.

 

무한건축 최귀용 실장은 “서울시에서 이번에 내놓은 대책은 한강변의 대단위 단지들을 통합 개발한다는 취지였는데 그것이 과연 가능할까 의문이 든다”며 “보다 구체적인 방안들이 나오지 않는다면 이번에 서울시가 내놓은 계획은 선언적 의미 이상의 효과를 찾기는 어려울 듯 보인다”고 말했다.

 

 

 

 

한강변에 위치한 이촌 렉스아파트가 서울시의 25% 기부채납 제안을 수용했다. 이촌 렉스아파트 재건축정비사업조합(조합장 이상우)은 지난 21일 개최한 정기총회에서 2호 안건으로 상정된 ‘건축심의 결과 결의 안건’을 의결하므로써 서울시의 제안을 수용했다.

 

이에 따라 조합은 향후 서빙고아파트지구 개발기본계획을 변경해 이에 적합한 계획 변경 절차를 거친 후 56층의 건축설계안으로 사업을 추진할 계획이다.

 

주목되는 내용은 이번 이촌 렉스의 사례가 주변에 끼치는 영향이다. 당초 타 지역 한강변 아파트 조합원들로부터 25% 안팎의 기부채납 면적은 너무 과도한 것이 아니냐는 반응이 있어 한강변 계획 추진에 어려움이 예상됐기 때문이다.

 

렉스아파트는 지난해 12월 서울시 건축심의를 처리하는 과정에서 서울시로부터 ‘기존 대지면적의 25%를 기부채납할 경우 56층까지 층수를 허용하겠다’는 조건으로 건축심의가 통과됐던 바 있다.

 

일대일 재건축사업을 추진 중인 렉스아파트는 기존에 4개 동 설계안이 제출되었다가 심의 진행 중 최고 56층으로 층수가 높아지며 건축물이 3개동으로 줄었다.

 

 

 

전문가들은 이번 서울시의 한강 공공성 회복 선언을 두고 구체적인 방안들이 빠져 있다며 부정적인 시각이다.

 

▲층수 제한은 환영=서울시는 층수 제한을 해제해 통경축을 확보하고 다양한 스카이라인을 형성, 외부에서 보이는 도시경관을 업그레이드 할 계획이다. 당연히 업계에서는 환영하는 분위기다.

 

건원건축 김창록 상무는 “층수를 해제한다는 것은 환영할 만하다”면서 “다양한 스카이라인이 나오고 도시가 좀 더 활력있는 곳으로 발전할 수 있게 될 것”이라고 말했다.

 

▲유인요소는 부족=하지만 계획을 현실화 시키는 유인요소가 없다는 지적이다.

 

한강변의 한 재건축 조합장은 “25%의 기부채납을 해야 하는데 자기 땅의 1/4을 내 주어야 한다는 것을 일반 주민들이 받아들이기에는 과도한 측면이 있다”며 “손익 부분에 대한 정확한 계산을 해 봐야겠지만 심정적으로는 받아들이기 어려운 내용”이라고 말했다.

 

따라서 이번 계획이 현실화되기 위해서 해당 주민들의 참여를 활성화시킬 수 있는 추가적인  방안들이 필요한 것으로 지적되고 있다.

 

본격적인 한강변 개발이 시작된 수 십년 전부터 한강변의 소유가 사유화 과정을 거쳐 온데다가 2000년대 초중반 정비사업 붐을 타고 이미 그 기대 가치가 반영돼 있어 기대 수준이 높아진 주민들의 요구 수준을 파악해야 한다는 것이다.

 

계획을 현실화시킬 수 있는 구체적인 방안이 나오지 않을 경우 한강변 계획은 자칫 ‘예쁘게 그린 그림’에 머물 수도 있을 것이라는 지적이다.

 

▲서울시 “주민·지자체와 협의 진행할 것”=서울시 역시 이번 계획이 완성된 것이 아님을 알고 있는 분위기다.

 

서울시 관계자는 “실제로 계획안이 자리를 잡으려면 아직 추가적으로 해야 할 일들이 많다”면서 “우선 공청회 등을 통해 홍보 및 주민들의 목소리를 듣는 자리를 마련하고 정부 및 각 지역의 지자체와 협의를 진행시킬 계획”이라고 말했다.

 

또한 전략정비구역으로 지정된 압구정 등 5개 구역에 대해서는 올해 내에 법정 계획으로 포함시키는 절차를 진행할 계획을 갖고 있어 계획 추진에 힘이 실리도록 할 예정이다.