김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며
그런데 사업시행계획 내지 관리처분계획이 무효일 경우 상실되었던 조합원 지위가 회복되는지(조합원인지)의 문제가 있다. 아래에서는 이와 관련된 판결례를 소개하고 이에 대한 평석을 하고자 한다.
2. 판결례
최근 서울고등법원(제24민사부)은 2012.12.6. 선고 2009나106890 판결(상고 불제기로 확정됨)(이하 ‘이 사건 판결’이라 함)에서 재건축조합이 분양신청을 하였으나 관리처분계획(관련사건에서 무효임이 확정됨) 상 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 자를 상대로 주의적으로 신탁, 예비적으로 매매(청산)를 원인으로 소유권이전등기 절차의 이행을 구한 사안에서 “관리처분계획이 판결에 의하여 무효임이 확정되었다고 하더라도, 피고들이 이로 인해 현금청산대상자의 지위를 당연히 상실하고 분양대상자 및 조합원의 지위를 당연히 회복한다고 볼 수 없고, 이 경우 조합은 조합원들에게 분양신청의 안내 및 분양공고를 거쳐 조합원들로부터 분양신청을 받은 후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 새로 수립하고 새로운 관리처분계획에 따라 분양신청을 한 조합원들과 이 사건 신축아파트에 관한 분양계약을 체결하여야 하므로, 피고들은 그때 분양신청을 함으로써 분양대상자 및 조합원의 지위를 회복할 수 있고 분양계약을 체결함으로써 이 사건 신축아파트를 분양받을 수 있다고 봄이 상당하다.
따라서 조합은 관리처분계획을 새로 수립하기에 앞서 조합원들은 물론 피고들에 대하여도 위 분양통지 및 분양공고의 절차를 거처야 할 것이다”고 판시하였다.
3. 평석
사업시행계획 내지 관리처분계획이 무효일 경우 사업시행자는 적법한 절차에 따라 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하므로(대법원 2011.12.8. 선고 2008두18342 판결, 서울고등법원 2010.10.7. 선고 2010누919 판결, 동법원 2011.10.26. 선고 2011누9531 판결 등 참조) 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실한 자 또한 분양신청을 하여 건축물 등을 분양받을 수 있다.
즉, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 상실한 자는 사업시행계획 내지 관리처분계획이 무효가 되더라도 바로 분양대상자의 지위가 생기는 것이 아니라 분양신청 및 분양계약을 체결하여야 분양대상자가 됨에는 의문이 없다.
그런데 이 사건 판결과 같이 상실되었던 조합원 지위가 바로 회복하지 않고 분양신청을 해야 조합원 지위가 회복된다고 해석하는 것은 부당하다.
먼저 분양신청은 관리처분계획 수립을 위한 사전적 절차이고 분양계약체결기간은 관리처분계획에 따라 정해지므로 관리처분계획이 무효라면 분양신청 내지 분양계약체결 행위 또한 그 효력을 상실한다고 봄이 상당한바, 분양신청 등이 무효인 경우와 부존재하는 경우를 굳이 달리 볼 이유는 없고 결국 무효인 분양신청 행위 등을 하지 않았다고 하여 조합원 지위가 상실되었다고 보는 것은 부당하다.
분양신청 등을 하지 않아 조합원 지위가 상실되었다고 하더라도 사업시행계획 내지 관리처분계획의 무효로 다시 분양신청 등을 할 수 있는 법적 지위가 있다면 분양신청 등의 전제가 되는 사업시행계획 (변경)수립에 법률상 이해관계가 있다고 할 것인데, 조합원 지위가 회복되지 않고 여전히 조합원이 아니라고 한다면 사업시행계획 (변경)수립을 위한 총회에서 의결권을 행사할 수 없다는 부당한 결과가 발생한다.
조합원 지위와 분양대상자 지위는 엄격히 구별되는바, 조합원 지위가 상실되었다면 조합 정관 등의 규정에 따라 조합원 지위를 회복시키기 위한 별도의 절차를 거쳐야 하는데(서울고등법원 2012.9.25. 선고 2012누15731 판결 참조), 이 사건 판결과 같이 상실된 조합원 지위가 별도의 절차 없이 분양신청 행위만으로 회복된다고 볼 수 없다.
결국 분양신청 내지 분양계약체결을 하지 않았다고 하더라도 사업시행계획 내지 관리처분계획이 무효라면 조합원 지위를 상실하지 않고 여전히 조합원이라고 해석하는 것이 타당하다.
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