새해 들어 2014년과 향후 부동산시장에 대해 희망적인 이야기들이 많이 나오고 있습니다. 정부는 물론 민간경제연구소와 외국계 투자회사 보고서의 한국 부동산시장에 대한 전망은 앞으로 상승 가능성이 높다는 것입니다. 그러나 이런 전망의 한편으로는 세계경제가 불확실하고 특히, 미국의 양적완화의 축소조치로 인한 여파가 적지 않을 것이라는 의견도 함께 있습니다. 이처럼 2014년 부동산시장에 대한 전망은 일부 우려하는 의견도 있지만 긍정적으로 바라보는 견해가 지배적이라고 할 수 있습니다.
지난해부터 부동산시장에서 긍정적인 신호들이 나타나면서 많은 사람들이 2014년도는 정비사업에서도 훈풍이 불 것으로 희망적인 기대를 하고 있습니다. 이렇듯 부동산시장과 정비사업에 훈풍이 불 것으로 예상이 되는 시기에 재개발·재건축사업을 시행하는 조합과 조합원들은 무슨 준비를 어떻게 하여야 할 것인가를 정리해보는 것도 중요한 일이라고 생각됩니다.
부동산시장과 주택시장이 새해 들어 체감경기가 나아진다면 앞으로 얼마나 지속될 것인가 하는 것을 고려해야 합니다.
예전 시장에 한번 온기가 돌면 몇 년씩 가던 것처럼 이번에도 과연 그렇게 오래 갈 것인가 하는 점인데 저는 개인적으로 그러지 않을 가능성이 상당하다고 보고 있습니다. 서울과 수도권도 그동안 지방 부동산시장이 보였던 반짝 호황후에 다시 침체로 돌아서는 양상을 보일 것이라고 보고 있습니다. 이는 서울과 수도권 부동산시장도 이미 성숙단계에 접어들어 지방의 부동산시장과 같은 맥락으로 이해하는 것이 무리가 없다고 보고 있기 때문입니다.
새해부터 기대하는 부동산시장의 온기가 본격화 되고, 특히, 서울과 수도권에서는 시장의 온기가 앞으로 2~3년간 지속될 것이란 가정 아래에서 무엇을 해야 할까요? 그것은 바로 사업시행 시기를 놓치지 않도록 준비하고 실행하는 것입니다.
우여곡절을 겪으면서 재개발과 재건축사업이 더 이상 사업성이 없다고 판단되는 곳은 사업을 중단하는 것이 가장 합리적인 방법일 수 있습니다. 하지만 사업성이 대체로 양호해서 사업을 추진할 경우 의외로 더 많은 혜택을 입을 가능성도 높아집니다. 왜냐하면, 뉴타운사업으로 너무 많은 정비사업이 동시에 시행되면 분양시장에서는 수요보다 공급이 많아 분양률이 하락하고 분양가가 낮아지는 우려가 있었는데 이를 해소할 수 있기 때문입니다. 사업성이 없는 사업들이 뉴타운지구에서 해제되거나 사업을 중단하면 사업을 계속 추진하는 재개발·재건축사업의 수가 줄어들어 시장에서의 가치가 제대로 인정되는 효과를 얻을 수 있게 되는 것입니다.
또한 정부는 도정법의 개정을 통해 사업을 계속 추진하는 사업장에 대한 각종 지원책을 만들어서 시행하고 있습니다. 이런 요소도 사업에 많은 도움을 주게 될 것입니다.
시장이 좋아지고 그 기간이 아주 장기간 지속될 가능성이 없는 상황을 가정한다면 사업을 중단하지 않고 추진한다면 신속하게 사업을 마칠 수 있도록 해야 합니다. 그렇기 위해서는 앞으로 2~3년 이내에 이주·철거와 분양까지 마칠 수 있느냐가 가장 중요한 관건이 될 것입니다.
대체로 부동산시장이 나빠지면 많은 조합에서는 모든 업무를 중지하고 기다리자고 하는 조합원들의 의견에 따르고, 또한 사업시행에 절대적인 키를 갖고 있는 시공사도 사업추진에 난색을 표하는 것이 일반적입니다. 하지만 이것은 좋은 자세라 할 수 없습니다.
사업성이 없어서 사업을 중단해야 하는 사업이 아니라면 부동산시장이 좋아져서 분양시장이 뜨거워지는 시기에 분양하는 것이 가장 좋기 때문입니다. 좋은 시기에 분양을 마치기 위해서는 경기가 나빠진 상태에서도 사업추진을 멈추어서는 안되는 것입니다. 어려운 시기에 인허가 절차를 충실히 이행하고 시장이 좋아지는 시점을 기다리는 것이 현명한 사업추진 방법이라고 볼 수 있습니다.
왜냐하면 어려운 시절에 사업추진을 중단하고 있다가 부동산시장이 좋아져서 인허가 절차를 시작하면 사업시행인가와 분양신청, 그리고 관리처분계획후 이주 철거까지 소요되는 시간이 2~3년은 족히 걸리기 때문입니다. 이렇게 시장이 좋아지는 시점에서 인허가 절차를 시작하여 분양시점에 이르렀을 때에 부동산시장이 악화되는 시기가 다시 시작될 수 있어서 그동안의 사업추진이 수포로 돌아갈 위험도 있는 것입니다.
재개발·재건축사업은 전적으로 조합원의 부담과 일반분양 수익금에 의존하는 사업이기 때문에 분양을 시장이 가장 좋은 시기에 맞도록 사업을 조절할 필요가 있습니다. 그래야만 사업성을 극대화할 수 있는 것입니다. 결국 사업성이 극대화되도록 시장이 어려울지라도 차근차근 인허가 절차를 진행하여 시기를 기다리는 것이 필요합니다.
지금의 부동산시장이 바닥이냐의 논쟁이 있습니다만 지난해보다는 좋아진 것은 분명해 보입니다. 사업을 추진하는 재개발·재건축구역은 조합과 조합원, 그리고 시공사 등 협력업체가 힘을 모아 이 시기를 놓치지 않기를 기대해 봅니다.<이너시티 대표이사>
