국토교통부는 2014년 연두 업무보고를 통해 쇠퇴한 도심을 활성화하기 위한 새로운 개발사업 형태를 제안했습니다. 이른바 ‘입지규제 최소지구’라는 것입니다. ‘입지규제 최소지구’는 도심쇠퇴 공간을 주거·상업·문화가 복합된 지역으로 개발할 수 있도록 건축물의 용도, 층수 및 용적률 등의 규제를 최소화 하겠다는 것입니다. 이런 구상은 뉴타운 사업이 처음 도입되던 2005년경 서울시의 구상과 많이 닮은 듯 합니다.
또한 국토교통부는 2013년에 제정된 ‘도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법’에 의한 도시재생 선도지역의 공모를 통한 대대적인 도시재생사업을 전개하고자 준비하고 있습니다. 도시재생사업은 쇠퇴한 도시의 재생에 필요한 각종 지원을 하겠다는 것입니다.
한편으로는 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’으로 지정된 재정비촉진지구(일명 뉴타운지구)를 다수 해제하는 작업이 동시에 진행되고 있습니다. 뉴타운사업은 도심내의 쇠퇴한 지역을 광역적으로 개발하여 주거와 업무, 상업 등의 시설을 도입하여 주거환경을 개선하고 도시경쟁력을 향상시키는 사업입니다.
국토교통부가 새로 도입하겠다고 하는 입지규제 최소화지구는 앞으로 법제화 과정을 통해서 그 구체적인 모습이 드러날 것입니다. 그러나 도시재생사업의 선도사업과 뉴타운사업과는 어떤 차이가 있을 지 사뭇 궁금합니다.
도심내의 쇠퇴한 지역의 개발을 통해 주거환경을 개선하고 도시의 경쟁력을 높이기 위하여 도입한 도시재정비사업이 파탄지경에 이른 시점에 또 다른 이름의 뉴타운사업인지 모른다는 걱정이 앞섭니다.
뉴타운사업이 오늘날 파탄지경에 이르게 된 이유를 살펴보고 나서 도시재생사업 혹은 입지규제 최소화지구가 어떤 사업모습이어야 할 지 청사진을 그려야 할 것입니다.
뉴타운사업은 도심 내에 너무나 많은 물량을 대규모로 개발하겠다는 전략을 가지고 있었습니다. 이는 부동산시장에 대대적인 투기열풍을 가져오는 기폭제가 되었습니다.
뉴타운사업은 기반시설을 공공이 설치하여 주민들의 부담을 경감하겠다는 서울시의 처음 제안과 달리 입법과정을 거치면서 전적으로 주민들에게 전가하는 형태를 갖추게 되었습니다. 이로 인해 주민들이 감당할 수 없는 수준의 부담금들이 산출돼 결국 사업을 좌초하게 만든 중요한 요인 중의 하나로 작용했습니다.
뉴타운사업으로 인해 도시전체가 사업지구가 되면서 다양한 주택들이 일시에 멸실되어 저렴한 주택이 감소하는 문제도 발생했습니다. 이로 인하여 주로 사업구역 내에 거주하고 있던 저소득층의 주거안정을 해치는 결과를 가져와 뉴타운사업에 대한 대대적인 반대가 있었던 것입니다.
또한 뉴타운사업을 통해 도심 내에 상업과 업무시설, 호텔 등의 도시 경쟁력을 높이고 일자리를 늘리려는 계획들은 전혀 추진되지 못했습니다.
지난 10여년간의 뉴타운사업 광풍의 후유증이 지금도 심각한 수준에 있는 데 정부는 새로운 제도를 도입하거나 도입하고자 하고 있습니다. 도시재생사업과 입지규제 최소화지구 등입니다.
새로운 제도를 통해 쇠퇴한 도심지역의 재생을 꾀하자는 취지는 백번 공감하나 새로운 제도들은 실패한 뉴타운사업과 어떻게 다른지에 대해서는 알기 어렵습니다. 도시재생사업의 선도지역의 공모를 실시하고 있어서 앞으로 사업추진의 경과를 지켜보아야 하겠지만 제도가 어떻게 작동할지에 대한 궁금증은 작지 않은 것이 사실입니다.
이번에 연두 업무보고를 통해 새로 도입하겠다는 입지규제 최소화지구도 마찬가지입니다. 입지규제 최소화지구를 통해 일본의 롯본기힐스나 싱가폴의 마리나베이와 같은 사업을 하겠다는 것인데 이 같은 사업은 도시재정비촉진사업의 ‘중심지형’이라는 사업과 거의 같은 사업유형입니다. 도시재정비사업의 도심지형 사업은 상업지역이라는 용도지역에, 아파트 등 주택과 도심을 활성화 할 수 있도록 업무시설, 판매시설, 문화시설, 숙박시설 등을 많이 포함하는 사업유형인 것입니다. 도시환경정비사업의 규모가 큰 사업들이 한결같이 일본의 롯본기힐스와 같은 사업을 계획하고 벤치마킹하였던 것은 모두가 아는 사실입니다.
정부가 쇠퇴한 도심의 활성화를 위해서 각종규제를 줄이고, 정부의 재정을 투입하면서 사업을 실시하고, 여기에 토지등소유자의 자발적인 노력이 결합하여 좋은 결과를 얻어낸다면 최상의 조합이 될 것입니다.
그런데 이런 실질적인 준비에 초점이 맞춰진 제도의 개선이나 새로운 법률의 제정이 중요하게 다루어지는 것 같지는 않습니다. 자칫 내용은 같으나 여러 법률에 의한 같은 사업이 난립하는 결과를 가져와 혼란을 가중시키는 것은 아닌지 좀 더 심층적인 논의가 필요한 부분이라 할 것입니다.
필요하다면 새로운 법률과 새로운 제도가 있어야 할 것입니다. 하지만 현재 있는 제도의 내실을 기하고, 지금 혼란 속에 있는 재정비촉진사업과 정비사업의 규제완화와 재정지원 등이 더 현실적이고 바로 성과를 낼 수 있는 것은 아닌지 살펴볼 때입니다.
