백승주  

 

시공사들이 리모델링 활성화를 위한 구체적인 방법론을 고민 중이어서 어떤 대안이 나올지 주목되고 있다. 지난달 법 개정을 통해 큰 틀이 정해졌으니 이제부터는 구체적인 대안 마련이 관건이다. 대안 마련은 다양하게 모색되고 있지만 초점은 분명해 보인다. 주민분담금 절감이다. 리모델링 활성화에 두각을 나타내고 있는 SK건설의 백승주 부장을 만나 준비 상황을 들었다.

 

▲주민분담금이 얼마나 감소할 것으로 전망하나=시공사들이 준비하는 대안의 초점이 분담금 절감에 맞춰지고 있다는 점은 분명해 보인다. 평균적으로 종전 부담금의 20~30% 가량 낮아질 것으로 보고 있다. 당초 분담금이 2억원이었다면 적게는 4천만원, 많게는 6천만원이 낮아지는 셈이다. 물론 이는 평균치이다. 단지 조건에 따라 차이가 날 것이다.  부담금 감소는 크게 두 가지 항목에 의해 이뤄진다. 첫째는 공사비, 둘째는 일반분양가다. 공사비가 적을수록, 일반분양가 수입이 많을수록 주민분담금은 줄어든다. 이 중 주요 변수는 공사비 절감에 달려 있다고 본다. 현재의 부동산 경기침체 상황을 반영한다면 일반분양가 상승으로 인한 분담금 절감 효과는 크지 않을 것이기 때문이다. 공사비가 높아질 경우 주민 부담이 커져 사업진행이 되지 않던 기존 상황과 똑같아져 버릴 것이다. SK건설은 사업방안을 다각도로 검토해서 공사비를 더 낮추는 방안을 고민 중이다.

 

▲이번 리모델링 법 개정의 의미를 정리한다면=지난 10년 간 아파트 리모델링 제도는 일대 혁신을 이뤄냈다. 제도개선이 아직 더 필요한 부분이 있지만, 현재까지 이뤄낸 개선에 대해 분명히 긍정적인 평가가 이뤄져야 한다. 특히 리모델링 제도의 필요성에 대한 확신을 이뤄냈다는 점도 다시 한 번 되새겨야 할 부분이다. 지난달 법 개정이 이뤄지기 직전까지도 과연 제도개선이 되겠느냐는 부정적 시각이 강했던 게 사실이다. 그러나 시대가 리모델링 제도를 필요로 하고 있다. 과거의 정책 흐름을 살펴봐라. 1980년대가 아파트 신축의 시대였다면, 2000년대는 재건축의 시대였다. 시대 변화를 따라 리모델링으로 정책의 무게중심이 바뀌고 있다. 올해가 그 시작점이라고 할 수 있다. 이런 상황에서 알아둬야 할 점이 있다. 정책 변화의 혜택은 정책 변화 초기에 참여한 사람들이 얻었다는 점이다. 실제로 주민들의 관심도 높아지고 있다.

 

▲리모델링 업계에 예상되는 변화는=올 한해 업계 전체에서 신규 수주는 많지 않을 것이라고 본다. 대신 기존 수주 단지의 관리에 치중할 가능성이 높다. 제도가 긍정적으로 바뀌었다지만 단지별로 그 혜택에는 차이가 있을 것이기 때문이다. 똑같이 15년이 경과한 아파트라 하더라도 증축면적 및 일반분양에 따른 효과가 지역별 단지별로 차이를 보일 것이다. 각 단지별로 면밀히 제도개선의 수혜 폭을 검토하는 단계가 필요하다. 이런 이유 때문에 기존 수주 단지의 사업에 치중할 것이다. 리모델링 분야에서 모든 시공사들의 핵심 관건은 리모델링 준공 단지를 빨리 만들어 내는 것이다. 기존에 몇몇 준공단지가 있다지만 동별 단위이거나 소규모 단지 위주로 구형 설계가 적용됐다. 리모델링 활성화 차원에서 최신 설계기법이 도입된 고품질의 리모델링 단지 준공이 필요하다. 향후 수주 차원에서도 주민들에게 백 마디 말보다 준공단지를 한 번 보여주는 것이 훨씬 사업참여도를 높이는 방법이 될 수 있다. 준공단지를 빨리 만들어내는 것은 또한 리모델링 기술 혁신 및 공사비 절감 등을 통해 사업의 선순환 구조를 만들어 내기 위한 것이기도 하다. 게다가 오는 3월부터는 리모델링 시공자는 조합설립 이후에 경쟁입찰 방식을 통해 선정되기 때문에 성급한 신규 수주에 나설 가능성은 높지 않다.

 

▲시공사 입장에서 이번 법 개정안의 핵심적인 내용은 무엇이라고 보나=이번 주택법 개정안의 핵심은 ‘세대수 10% 일반분양’과 ‘85㎡ 이하 40%증축’이다. 리모델링 활성화의 가장 큰 저해요소는 수익이 발생하지 않는 주민 자체사업이라는 점이다. 모든 비용을 조합원 스스로가 분담해야한다는 사업구조에 대한 주민의 부담감이 컸다. 또한 공급면적 20평 이하 가구는 기존법 적용 시 증축 후에도 20평대 초·중반의 면적에 머물게 되어 실질적인 증축 효과를 보지 못했다. 하지만 이번 법 개정으로 이러한 주민 부담을 어느 정도 해소할 수 있게 됐다. 시공사들이 어떠한 주민부담금 절감 방안을 내놓느냐 라는 점이 향후 사업 방향을 결정짓는 중요한 변수가 될 것이라고 예상한다. 물론 그 안에서도 한계는 있다. 모든 아파트단지들이 수익창출과 면적확대 두 마리 토끼를 모두 잡을 수는 없을 것으로 보이기 때문이다. 개별 단지의 조건에 따라 제도개선 내용에 따른 증축 및 일반분양이 불가능할 수도 있다. 또 일반분양 면적 증가에 대한 공사비 증가 부문도 고려돼야 하기 때문에 기대만큼 분담금 절감 폭이 크지 않을 수도 있다. 이에 대해 단지별로 면밀한 검토가 필요하다는 점을 강조하고 싶다.

 

▲법 개정안에 대한 주민들의 반응은=빨리 사업성 개선 방안을 보여달라고 재촉하기도 하는 등 기대가 크다. 일반분양 수익으로 인해 분담금이 어느 정도 절감될 수 있다는 소식에 긍정적인 반응을 보이고 있어 사업 활성화 차원에서도 고무적이다. 시공사에서 좋은 대안을 제시할 경우 상당 부분 리모델링 활성화 효과로 이어질 수 있을 것으로 보인다.