안광순
변호사 / 법무법인 산하
1. 사안
최근 공동주택 재건축의 경우 도시정비법 제41조 규정 ‘토지분할’이 화두인 것 같다.
우리 법인에서도 여러 건 토지분할 소송을 진행 중에 있으며, 최근 자문 요청도 많은 영역이다.
근본 원인은 아파트 구분소유자들과 상가 구분소유자들 간에 대립하는 이해 때문이다.
상가 구분소유자들의 경우 사업진행 기간 동안 해당 상가에 대한 임대수익 등을 상실케 되고 새로 상권이 형성되더라도 전과 같은 수익을 올릴 수 있는지 여부 등에 대해 불안함을 가지고 있다.
그리고 대다수 아파트 구분소유자들에 비해 수적으로 소수이다 보니 일단 재건축조합 설립에 동의하게 되면 자신들의 의사와 무관하게 사업이 진행될 것이라는 염려도 있는 듯하다.
이와 같은 문제들은 추진위원회와 상가 구분소유자 간에 상호 이해를 기반으로 한 충실한 협의를 통해서 극복이 가능하다고 할 것임에도 어느 곳은 협상이 결렬되고, 토지분할 소송을 통해서 조합설립인가 처분을 득하는 경우가 있다.
이때 사업구역 축소 등을 이유로 새로 조합설립동의서를 징구해야 하는지 문제된다.
2. 대법원 2013.12.12.선고 2011두12900 판결
강동구 소재 모 재건축 추진위원회가 상가동의 동의율이 저조하여 도시정비법 제16조 제2항의 동의율에 미달하자 토지분할 소송을 제기했다.
그리고 상가소유자를 제외한 나머지 토지등소유자 5천915명중 4천828명 및 전체 토지면적 51만6천677.45㎡(존치면적 10만9천955.05㎡ 제외) 중 42만5천915.04㎡의 소유자로부터 받은 조합설립동의서를 구청에 제출하여 구청의 인가 처분이 이뤄졌다.
이 사안에 대해 대법원은 “재건축사업의 범위에 관한 특례를 정한 구 도시정비법(2010. 4. 15. 법률 제10268호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제41조는 주택단지 안의 일부 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지 등 소유자의 반대 등으로 조합설립인가나 사업시행인가를 받지 못하여 그 밖에 다수의 토지 등 소유자들에게 피해가 발생하는 것을 방지하고 재건축사업을 원활하게 시행할 수 있도록 하기 위하여 마련된 특별규정이므로, 이러한 입법 취지나 법원에 토지분할을 청구한 상태에서 바로 조합설립인가가 가능하도록 한 점 등에 비추어 보면, 법 제41조에 따라 조합설립인가를 하는 경우에는 그 제3항에 의한 토지분할이 청구되고 분할되어 나갈 토지 및 건축물과 관련된 토지 등 소유자의 수가 전체의 10분의 1이하일 것 등 제4항이 정한 요건이 갖추어지면 되는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 토지분할을 전제로 한 새로운 조합설립동의서나 특별결의, 정관변경 등이 요구되는 것은 아니다”고 판시했다.
3. 검토
그리고 해당 규정에 의거 일부 현장에서는 토지분할 소송을 제기하는 경우 기존 조합설립동의서(상가 구역 포함) 외에 별도로 사업시행구역 축소에 따른 동의서를 징구하기도 했다.
하지만 위 대법원 판결을 계기로 위 시행령 규정은 ‘토지분할 소송 외의 사유’로 인해서 사업시행범위가 확대 또는 축소되는 경우에 적용되는 것으로서 제한 해석하게 되었다.
따라서 ①토지분할 소송의 경우 주택단지 안의 일부 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자의 반대 등으로 조합설립인가나 사업시행인가를 받지 못하여 그 밖에 다수의 토지등소유자들에게 피해가 발생하는 것을 방지하고 재건축사업을 원활하게 시행할 수 있도록 하기 위해서 도입된 특별규정이라는 점, ②토지분할 소송 경과에 따라서 최종적으로 상가 부분이 사업구역에서 제외되어 전체 사업구역이 축소될 수도 있는 반면 합의 등에 의거 상가 부분 역시 사업 구역 내 포함되어 전체 사업구역에 변동이 없을 수도 있다는 점 등에 비춰 토지분할 소송이 제기되었다는 이유만으로 그와 같은 내용을 반영하여 새롭게 조합설립동의서를 재차 징구하거나 정관 변경 내지 특별결의 등을 해야 한다는 것은 토지분할 도입 취지 및 법 논리에 부합하지 않는다는 관점에서 위 대법원 판결은 타당하다고 할 것이다.
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