시공사는 재개발·재건축사업에서는 단순 시공용역만 맡아서 하면 되는 역할로 있습니다. 이 같은 역할을 수행 하도록 ‘도시정비법’에서 정하고 있습니다.

하지만 이는 재개발·재건축사업의 실상을 사실 그대로 받아들이지 않으려는 제도일 뿐입니다.

재개발·재건축사업에서의 시공사는 강력한 자금동원능력을 바탕으로 하여 사업전반에 커다란 영향력을 행사하고 있는 것입니다.

서울시의 공공관리제도 핵심도 사실은 이런 시공사의 강력한 영향력을 축소하고자 하는 것이라 할 수 있습니다. 서울시의 노력은 인정할만하나, 시공사의 영향력을 시간적으로 조금 미뤄놓은 정도로 보는 것이 맞는 진단일 것입니다.

사실 시공 계약의 내용은 조합이 공사비를 지급하고 시공사는 설계에 따라 정해진 기한 내에 공사를 마치고 입주할 수 있도록 하면 되는 것입니다.

그러나 이는 겉으로 드러난 계약내용이고 사실은 조합의 사업추진에 필요한 사업비의 조달과 조합원 이주비의 조달에 있어서 중요한 역할을 수행하도록 하고 있습니다.

공사를 수행하는 업무 이외에 조합에 필요한 사업비를 직접 조달하거나 조합이 자금을 조달할 수 있도록 신용을 제공하는 역할이 재개발·재건축사업에 있어서 시공사의 강력한 영향력을 행사할 수 있는 중요한 요소가 되는 것입니다.

특히 요즘은 이런 시공사의 막강한 수퍼 ‘갑’ 수준의 힘이 아주 잘 드러나는 부동산시장과 재개발시장 환경입니다.

시공사들은 조합과 맺은 계약보다는 회사내부 사정과 내부의 결정으로 계약상대방인 조합을 좌지우지하는 경향을 아주 심하게 보이고 있습니다.

이는 계약서에서 정하고 있는 사업추진에 필요한 자금대여를 중단하거나, 심지어는 이주와 철거를 마친 사업장에 있어서도 사업비대여와 조합운영비를 중단하는 사례가 적지 않은 것이 이를 뒷받침 합니다.

기업의 이익을 추구하는 시공사의 입장에서는 불투명한 시장 환경 아래에서 많은 투자를 하지 않으려고 하는 것이 타당한 논리라고 인정할 수 있습니다.

하지만 이런 타당한 경제적인 논리가 계약관계에 있는 조합 또는 조합원에게 약속한 것들을 모두 무시해도 좋다는 것을 의미하지는 않는다는 것입니다.

시공사의 사업비 대여 중단과 또는 조합운영비와 같은 최소한 경비마저도 중단된 재개발·재건축사업에서는 조합원과 조합집행부의 어려움은 이루 헤아리기 어럽습니다.

‘도시정비법’ 제51조에서는 시공사를 선정하고 계약을 체결한 조합과 조합원을 보호하기 위하여 시공보증제도를 두고 있습니다.

시공보증은 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않은 경우에 보증기관이 이를 부담하도록 하고 있습니다.

그러나 시공보증제도가 시공계약을 체결한 조합과 조합원을 보호할 수 있는 완벽한 제도는 아닙니다.

시공사의 시공보증은 계약체결시에 제출하지 않고 있다가 공사를 착공하는 시점에 보증기관으로부터 보증서를 발급받도록 돼 있습니다.

즉, 착공되기 이전의 계약에 대해서는 누구도 시공사를 대신해서 계약을 이행하도록 강제하지 못한다는 한계를 가지고 있는 것입니다.

제도의 한계와 더불어 실제로 운영에 있어서도 시공사를 선정한 조합은 조합임대의원이 계약에 대한 연대보증을 하고 있지만 시공사의 연대보증인은 두고 있지 않다는 것입니다.

이런 일방적인 계약관계가 지금과 같은 시장 침체기에 시공사의 사업중단과 지연에 대한 아무런 책임을 물을 수 없는 구조적인 문제를 낳고 있는 것입니다.

이런 시공보증 제도의 한계를 보완하기 위하여 법 제51조의 시공보증제도를 조금 개선할 필요가 있습니다.

시공보증의 시기를 계약체결이전에 하도록 하는 것을 검토할 수 있습니다.

또한 시공보증의 범위도 공사상의 채무이외 계약상의 의무에 대해서도 보증하도록 하는 것입니다.

이렇게 할 경우 시공사의 일방적인 사업중단과 지연 같은 문제는 줄어들 것입니다.