강남의 ‘블루칩 재건축’… 개포주공1단지 ‘투자 붐’ 이어질까

대모산과 구룡산, 양재천 까지… 천혜요지
도곡렉슬 보다 더 높은 초고층 단지 예고

도심에 있으면서 번잡함을 피해 쾌적한 주거지를 형성하는 곳. 산을 등지고 물을 바라보는 지세라 하여 주거지 형세 중 최고로 치는 곳. 이곳이 서울 도심 최고의 입지 강남에 있다. 바로 서울 강남 개포동에 위치한 개포주공아파트다. 개포주공은 저층과 고층으로 구분되며, 그 중 재건축에 속도를 내는 단지는 모두 5곳으로 개포1, 2, 3, 4, 시영아파트다. 이곳은 총 1만2천410가구가 밀집해 있으며 재건축이 이뤄지면 총 1만5천454가구가 들어설 예정이다. 개포주공이 인기를 끄는 이유는 도심지 한 복판에서 주거지가 가져야할 많은 장점을 한 움큼 안고 있기 때문이다. 이곳은 5층 이하 저층아파트로 가구당 대지 면적이 넓어 재건축에 대한 메리트가 큰 곳이기도 하다. 반면 최근 강남 일대 재건축을 중심으로 가격이 상승하고 있다는 점이 실수요자나 투자자들의 추가 매수에 부담으로 작용하고 있다. 강남 일대 분양면적 기준 109㎡의 가격대가 12억원 안팎임을 감안할 때, 추가 매수에는 꼼꼼함이 뒤따라야 할 것으로 보이지만 투자기상도로 보면 나쁜 편은 아니라는 분석이다. 반면, 올 초부터 부는 부동산시장의 훈풍에 편승해 아파트가격이 계속해서 상승세를 타게 될 경우 앞으로의 가격 오름세는 더욱 짙어질 것으로 보여 실수요자들은 정부의 정책이나 시장의 움직임에 관심을 가져 개포주공아파트의 매수 시점을 가늠하는 것도 좋을 듯하다. 정부의 부동산정책에 가장 민감하게 반응하여 하루 사이에 몇 천만원이 오르고 내리는 곳이 개포주공 재건축 대상 아파트이기 때문이다. 이번 호 하우징헤럴드에서는 개포주공아파트 중 가장 먼저 조합설립인가를 받고 현재 사업시행인가를 위한 건축심의가 진행 중인 개포주공1단지의 투자 리포트를 진행한다. ▲강남 도심 한복판 최고의 주거지 5천40세대의 개포주공1단지 서울시 강남구 개포로 310(개포동 660-1)에 위치한 개포주공1단지는 1982년 대한주택공사(현 LH공사)가 건립한 5층 이하 124개동 5천40세대가 밀집한 아파트다. 아파트 세대당 면적으로는 36㎡, 42㎡, 49㎡, 50㎡, 52㎡, 56㎡, 59㎡로 이뤄졌다. 이곳은 단지규모가 전국 순위 안에 들 정도로 대단지로 이뤄져 있고, 강남이라는 입지로 수요자의 관심이 매우 높은 곳 중 하나다. 주변의 교육환경으로는 최고 학군으로 치부되는 8학군 지역으로 개원초(단지 내), 구룡초, 개포중(단지 내), 개원중, 개포고, 경기여자고 등이 있으며, 편의시설로는 롯데백화점(강남점), 하나로마트(양재점), 코스트코, 삼성서울병원 등이 인근에 자리해 있다. 개포주공1단지의 매력은 무엇보다 도심한복판에 있으면서도 번잡함을 피한 조용하고 쾌적한 주거지라는 것이다. 대모산과 구룡산이 있고, 양재천이 흐르는 곳에 위치하면서도 강남역과 역삼역, 삼성역을 용이하게 닿을 수 있다. 30년이 훨씬 넘은 초 고령화된 개포주공1단지는 현대건설과 현대산업개발 컨소시엄이 시공사로 정해져 있으며, 현재 예상 건립 세대수는 6천622세대로 약 1천582세대가 증가할 예정이다. ▲천정 높은줄 모르는 개포주공1단지…주택임대차선진화 정책으로 다소 꺾여 오히려 투자 적기 개포주공아파트 특히 개포1단지를 매수하려는 투자자에게는 ‘지금이 적기’라는 말들이 인근 공인중개사들 사이에서 나오고 있다. 주공1단지 59.5㎡는 지난 해 12월부터 급격한 오름세를 나타낸바 있다. KB부동산시세를 기준으로 지난 12월 일반평균가는 10억3천500만원이었지만 지난 1월 10억5천만원으로 상승한데 이어, 2월에는 10억5천750만원으로 연이어 상승했으며, 한때 10억7천만원까지 호가가 오르기도 했다. 3개월 만에 무려 2천만원이 오른 것이다. 반면, 3월 이후 정부의 주택임대차 선진화 방안에 따른 주택수요자 또는 투자자들의 투자열기가 잠시 주춤한 상태다. 이 때문에 가격도 잠시 주춤한 상태다. 하지만 이런 가격 하향분위기는 오래가지 않을 것이라는 판단이다. 리얼투데이 김광석 센터장은 “주택경기 활성화에 대한 정부의 의지가 뚜렷하기 때문에 임대차 선진화방안으로 인한 가격하락은 다시 조정을 받을 것을 기대된다”며 “개포1단지의 경우 전국의 대표 재건축아파트라는 면에서 곧 상승 반전할 수 있는 여력이 많다”고 전했다.

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56㎡→181㎡ 갈아타면 3억5천만원 수익
아파트 면적 커질수록 수익도 많아질 듯

■개포주공 1단지 투자 수익성 분석

개포주공1단지는 현재 건축심의를 진행 중이다. 건축심의는 재건축 절차 중 사업시행인가 전 단계라 할 수 있다.

개포주공1단지 재건축조합에서는 건축심의가 완료되는 대로 사업시행인가를 위한 조합원총회와 사업인가, 그리고 조합원 분양신청을 진행할 예정이다.

각 면적별 조합원의 부담금 또는 환급금에 대해서는 관리처분계획이 수립되어야 비로소 명확해 지지만 분양신청기간이 도래하면 지금보다는 상세한 부담금 현황에 대해 알 수 있을 것으로 보인다.

다만, 지난 2011년 이곳은 조합원을 대상으로 면적별 선호아파트 조사를 진행했으며, 이 때 개략적인 부담금 추정이 이뤄졌다.

당시의 자료를 바탕으로 부담금을 측정하고 여기에 현재의 시세, 그리고 비교 대상아파트의 가격 상황을 맞추어 투자 적합성을 판단해보면 투자지로서 적합하다는 판단이 도출되고 있다.

개포주공1단지와의 비교 대상 아파트로는 강남 도곡렉슬아파트를 정했다. 강남의 유사지역에 위치해 있으며, 단지규모는 3천2세대로 최근 인기를 구가하는 아파트 중 하나이고, 단일브랜드가 아닌 같은 컨소시엄아파트(현대건설, GS건설, 쌍용건설)라는 점 등에서 유사점을 찾을 만하다.

다만, 주공1단지의 단지규모면이나 재건축 후에는 더욱 높은 가치를 구가할 것이라는 점에서 5~7%정도 높은 가격 수준을 나타날 것으로 보여 이를 감안하여 투자 후 실현 가능수익을 분석했다.

개포주공1단지 36.36㎡(11평형)는 KB부동산시세를 기준(3월 28일자)으로 일반평균 가격이 5억9천500만원이며, 시세 비교대상아파트인 도곡렉슬아파트의 경우 85㎡(전용 59㎡)는 7억3천만원 안팎으로 계략적인 부담금은 발생하지 않고, 실 입주가 가능해 표면적으로는 약 1억3천500만원의 차익 실현이 가능할 것으로 보인다.

도곡렉슬에 비해 높은 가치를 부여했을 때 약 1억7천150만원의 수익 발생이 예상됨을 알 수 있다.

반면 36.36㎡ 소유자가 109㎡를 분양받을 경우 약 3억7천만원의 부담금이 발생하는 것으로 조사됐다.

현재 도곡렉슬의 아파트가 가격이 11억원 안팎인 것을 감안할 때, 약 1억3천500여만원의 수익발생이 예상되며, 가치 반영 후 차액은 1억9000만원 안팎으로 추정된다.

42.97㎡(13평형, 현재가 6억9250만원) 소유자가 선호면적인 109㎡를 분양받을 경우 추가부담은 약 2억1000만원으로 지금의 도곡렉슬 109㎡의 시세가 11억 원임을 감안할 때, 약 1억9750만원의 시세 차익과 가치 부여 시 2억5250만원의 차익 발생이 예상된다.

또한 49.58㎡(15평형) 소유자의 경우 현재 시세는 8억4천250만원으로 109㎡를 분양받을 때 약 4천만원의 부담금이 예상됐으며, 같은 면적의 도곡렉슬은 11억원으로 시세 차익은 약 2억1천750만원, 가치 반영 시에는 2억7천250만원으로 그 폭이 더욱 커진다.

56.19㎡(17평형, 현 시세 9억4천만원) 소유자의 경우 142㎡를 분양받으면 발생 예상 부담금은 약 2억3천만원이다.

도곡렉슬 유사 면적 아파트가격은 14억4천만원 정도로 약 2억7천만원의 차익실현이 예상되며, 가치가 부여될 경우에는 시세가 15억1천200만원으로 3억4천200만원의 투자실적을 예상할 수 있다.

그렇다면 최고면적이 될 것으로 예상되는 181㎡에 입주할 경우는 어떤가. 56.19㎡에서 181㎡로 옮길 경우 발생 예상 부담금은 총 7억1천만원으로 총 투입되는 금액은 16억5천만원이다.

도곡렉슬의 경우 168㎡의 3.3㎡당 가격은 3천470만원으로 이를 181㎡로 환산할 경우 약 19억850만원이며, 가치가 부여된 시세는 20억393만원이다.

투자 시 실현이 예상되는 차익은 2억5천850만원이며, 가치부여 후 투자실적은 약3억5천393만원으로 아파트 면적이 커질수록 투자실적 또한 좋아진다는 것을 알 수 있다. 최근 국민들의 아파트 선호 면적은 전용 85㎡이하다.

기술이 발달하면서 설계 또한 좋아져 국민주택규모에서도 발코니 확장 등을 통해 대형아파트의 효과를 누릴 수 있기 때문이다.

하지만 강남지역은 이런 추세를 반영하지 않고 있는 듯 보인다. 여전히 면적이 넓을수록 3.3㎡당 가격은 높게 나타나고 있으며, 개포주공1단지의 재건축 후의 전망 또한 넓은 면적일수록 차익실현 가능액이 높다는 것을 알 수 있다.

재건축 투자시 가장 유의해야 할 점이 추가부담금이다. 미실현 이익에 대해 막연한 기대를 안고 투자를 하는 경우 자칫 실수를 경험할 수 있다.

개포1단지의 세대 당 추가부담금은 얼마가 될지 아직 가늠할 수 없다. 분명한 것은 부담금이 상승한다는 것이다.

이는 시세의 상승과 사업비의 증가, 건축비의 인상 등이 원인이 될 수 있다.

신대성 전문기자 다른기사 보기