개포주공1단지 재건축조합에서는 건축심의가 완료되는 대로 사업시행인가를 위한 조합원총회와 사업인가, 그리고 조합원 분양신청을 진행할 예정이다.

각 면적별 조합원의 부담금 또는 환급금에 대해서는 관리처분계획이 수립되어야 비로소 명확해 지지만 분양신청기간이 도래하면 지금보다는 상세한 부담금 현황에 대해 알 수 있을 것으로 보인다.

다만, 지난 2011년 이곳은 조합원을 대상으로 면적별 선호아파트 조사를 진행했으며, 이 때 개략적인 부담금 추정이 이뤄졌다.

당시의 자료를 바탕으로 부담금을 측정하고 여기에 현재의 시세, 그리고 비교 대상아파트의 가격 상황을 맞추어 투자 적합성을 판단해보면 투자지로서 적합하다는 판단이 도출되고 있다.

개포주공1단지와의 비교 대상 아파트로는 강남 도곡렉슬아파트를 정했다. 강남의 유사지역에 위치해 있으며, 단지규모는 3천2세대로 최근 인기를 구가하는 아파트 중 하나이고, 단일브랜드가 아닌 같은 컨소시엄아파트(현대건설, GS건설, 쌍용건설)라는 점 등에서 유사점을 찾을 만하다.

다만, 주공1단지의 단지규모면이나 재건축 후에는 더욱 높은 가치를 구가할 것이라는 점에서 5~7%정도 높은 가격 수준을 나타날 것으로 보여 이를 감안하여 투자 후 실현 가능수익을 분석했다.

개포주공1단지 36.36㎡(11평형)는 KB부동산시세를 기준(3월 28일자)으로 일반평균 가격이 5억9천500만원이며, 시세 비교대상아파트인 도곡렉슬아파트의 경우 85㎡(전용 59㎡)는 7억3천만원 안팎으로 계략적인 부담금은 발생하지 않고, 실 입주가 가능해 표면적으로는 약 1억3천500만원의 차익 실현이 가능할 것으로 보인다.

도곡렉슬에 비해 높은 가치를 부여했을 때 약 1억7천150만원의 수익 발생이 예상됨을 알 수 있다.

반면 36.36㎡ 소유자가 109㎡를 분양받을 경우 약 3억7천만원의 부담금이 발생하는 것으로 조사됐다.

현재 도곡렉슬의 아파트가 가격이 11억원 안팎인 것을 감안할 때, 약 1억3천500여만원의 수익발생이 예상되며, 가치 반영 후 차액은 1억9000만원 안팎으로 추정된다.

42.97㎡(13평형, 현재가 6억9250만원) 소유자가 선호면적인 109㎡를 분양받을 경우 추가부담은 약 2억1000만원으로 지금의 도곡렉슬 109㎡의 시세가 11억 원임을 감안할 때, 약 1억9750만원의 시세 차익과 가치 부여 시 2억5250만원의 차익 발생이 예상된다.

또한 49.58㎡(15평형) 소유자의 경우 현재 시세는 8억4천250만원으로 109㎡를 분양받을 때 약 4천만원의 부담금이 예상됐으며, 같은 면적의 도곡렉슬은 11억원으로 시세 차익은 약 2억1천750만원, 가치 반영 시에는 2억7천250만원으로 그 폭이 더욱 커진다.

56.19㎡(17평형, 현 시세 9억4천만원) 소유자의 경우 142㎡를 분양받으면 발생 예상 부담금은 약 2억3천만원이다.

도곡렉슬 유사 면적 아파트가격은 14억4천만원 정도로 약 2억7천만원의 차익실현이 예상되며, 가치가 부여될 경우에는 시세가 15억1천200만원으로 3억4천200만원의 투자실적을 예상할 수 있다.

그렇다면 최고면적이 될 것으로 예상되는 181㎡에 입주할 경우는 어떤가. 56.19㎡에서 181㎡로 옮길 경우 발생 예상 부담금은 총 7억1천만원으로 총 투입되는 금액은 16억5천만원이다.

도곡렉슬의 경우 168㎡의 3.3㎡당 가격은 3천470만원으로 이를 181㎡로 환산할 경우 약 19억850만원이며, 가치가 부여된 시세는 20억393만원이다.

투자 시 실현이 예상되는 차익은 2억5천850만원이며, 가치부여 후 투자실적은 약3억5천393만원으로 아파트 면적이 커질수록 투자실적 또한 좋아진다는 것을 알 수 있다. 최근 국민들의 아파트 선호 면적은 전용 85㎡이하다.

기술이 발달하면서 설계 또한 좋아져 국민주택규모에서도 발코니 확장 등을 통해 대형아파트의 효과를 누릴 수 있기 때문이다.

하지만 강남지역은 이런 추세를 반영하지 않고 있는 듯 보인다. 여전히 면적이 넓을수록 3.3㎡당 가격은 높게 나타나고 있으며, 개포주공1단지의 재건축 후의 전망 또한 넓은 면적일수록 차익실현 가능액이 높다는 것을 알 수 있다.

재건축 투자시 가장 유의해야 할 점이 추가부담금이다. 미실현 이익에 대해 막연한 기대를 안고 투자를 하는 경우 자칫 실수를 경험할 수 있다.

개포1단지의 세대 당 추가부담금은 얼마가 될지 아직 가늠할 수 없다. 분명한 것은 부담금이 상승한다는 것이다.

이는 시세의 상승과 사업비의 증가, 건축비의 인상 등이 원인이 될 수 있다.