NPL은 법원경매에서 낙찰된 가격을 기준으로 배당이 이루어진다. 따라서 경매법정에서 결정되는 최초 감정가가 중요하다.

감정가는 법원감정가 또는 법사가라고도 하는데 통상 거래 시세에 10%정도 높은 것이 일반적이지만 최근의 경매 감정가의 상황은 약간 다르다.

주택 등 부동산이 경매를 통해 수요자에게 낙찰되기까지는 약 6~12개월이 소요된다.

최근 부동산시장이 상승세를 타면서 이 기간에 평가된 감정가격이 부동산시세의 상승으로 같아지거나, 오히려 시세보다 낮게 법사가가 형성되는 경우도 발생하기 때문이다.

다음으로 중요한 사항이 근저당권 설정금액이다.

채권최고액 또는 설정최고액, 근저당권 설정최고액이라고도 하는 이 금액은 제1금융권의 경우 대출금액의 120%, 2~3금융권은 130~140%까지 증액해 설정한다.

NPL의 청구금액은 대출원금과 연체이자, 그리고 경매비용을 합산하여 산정하게 된다. 이는 경매개시 결정 때까지의 금액으로 배당금액과는 다소 차이가 있다.

다음으로 배당금액이 있는데, 경매에서 낙찰 후 채권자, 즉 NPL 매입자가 받는 금액으로 대출원금과 배당 때까지의 연체이자 수익률을 결정짓는 중요한 지표가 된다.

경매입찰금액은 매회 차 경매입찰 최저금액으로 1회차 입찰금액은 감정가, 즉 법사가가 되며, 2회차부터 20~30%까지 감액되어 입찰에 붙여지게 된다.

채권총액은 해당 물건에 설정된 저당권 또는 전세권 등의 총 합계액이다.

낙찰가는 매각가라고도 하는데 경매에서 실제로 낙찰된 금액이다.

수익률을 계산할 때 빼놓기 쉬운 것이 경비인데 경비는 근저당권 이전비용, 매입수수료, 경매비용, 등기비용, 중개수수료, 질권대출 이자 등을 합산하여 계산해야만이 수익률 계산에 실수가 없다.

현재시가는 실제 매입한 부동산의 거래금액으로 거래 당시 시장에서 거래되는 실제 평균가격이라고 봐야 하지만 각 물건과 현황에 따라 다소 차이가 있을 수 있다.

최종적으로 위 각각의 항목을 토대로 최종 NPL 매입가격을 산정하게 되는데, 매입 예상가는 감정가에 평균 낙찰가율을 곱하고 여기에 경비를 포함하는 가격이며, NPL 매입시 투자자가 예상수익을 보장받을 수 있는 가격을 자산유동화회사 즉 AMC회사에 제시하면 된다.

이 때 주의해야 할 점이 예상매입가가 현재시가에서 예상수익금액을 뺀 금액보다 높아서는 안 된다는 점이다.

예를 들어 예상매입 가격이 3억원이고, 현재 평균 시세가 2억8천만원이며 투자자가 예상하는 수익이 3천만원이라면 3억원이 2억5천만원(2억8천만원-3천만원)보다 크기 때문에 투자수익률은 마이너스가 된다.

반대로 예상매입가가 2억5천만원이고 현재시세가 3억원이며 예상수익이 3천만원이라면 매입가 대비 2천만원의 수익이 발생되는 것을 기대할 수 있다.

NPL의 가격결정은 자산보유자, 즉 은행이나 유동화회사, AMC회사 등이 투자자에게 물건 목록을 제시하면, 투자자는 해당물건의 현장답사 및 가격조사, 경매유사사례조사, 임대차조사, 유사지역 물건조사 등 일련의 과정을 거치게 된다.

이 과정을 통해 투자자가 투자 적합성을 판단하게 되면 AMC회사 등 자산보유자에게 매수 희망가격을 제시하고 조정(협의)을 거쳐 결정된 가격으로 NPL물건을 매입하면 된다.

투자자가 매입가격을 결정할 때는 우선적으로 평균 낙찰가율을 구해야 하는데 이때는 지지옥션이나 부동산 태인 등 경매관련 웹사이트를 이용하는 것이 좋다.

예상 배당액은 감정가에 평균 낙찰가율을 곱해 산출하는데, 이 때 반드시 유념에 두어야 하는 점이 선순위가 있다거나 소액임차보증금, 당해세 등을 수익률 계산에 포함해야 하기 때문에 현장답사는 필수적으로 이뤄져야 한다는 것이다.

그리고 NPL 물건을 선택하는 노하우 중 하나가 근저당 설정액과 채권 총액이 감정가에 근접한 물건을 고르는 것이 좋다.

설정최고액이 높을수록 NPL 투자자는 높은 금액으로 입찰하여 낙찰 가능성을 높일 수 있으며, 향후 해당 물건 매도시 양도소득세 절감효과도 크기 때문이다.

NPL물건을 선택할 때 재차 강조돼야 할 것이 물건의 시세가 예상배당액보다 반드시 높아야 하며, 매입 가격과 예상수익이 예상배당액보다 낮아야 한다는 점이다.