최근 대형에서 소형으로, 아파트에서 상가로 분양건축물의 변경을 원하는 조합원들이 늘면서 그 허용여부에 대해 논쟁이 뜨겁다.

우선, 도시정비법은 조합에 관리처분계획을 수립·변경할 수 있는 권한을 부여하면서, 관리처분계획의 내용으로 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’을 규정하고 있다.

따라서 분양신청기간 내에 분양 신청을 한 조합원이 희망평형대를 변경하고자 하는 경우, 이는 ‘분양대상자의 분양예정인 대지 또는 건축물’의 변경에 해당하기 때문에 관리처분계획의 변경절차를 통해 가능하다 할 것이다.

문제는 희망평형대 변경을 분양신청의 변경으로 볼 수 있는가 이다.

희망평형대 변경을 분양신청의 변경으로 보는 경우 분양신청기간 내에 분양신청의 변경이나 철회만을 인정하고 있는 대법원 판례에 비추어 볼 때 그와 같은 분양평형대 변경은 허용될 수 없기 때문이다.

도시정비법은 분양신청을 별도로 정의하고 있지 않다.

다만 제46조 제2항에서 “대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 대통령령이 정하는 방법과 절차에 의하여 조합에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다”고 규정하여, 분양신청의 의미를 조합원이 조합에 대하여 하는 신축건축물에 대한 수분양의 의사표시라는 점을 간접적으로 나타내고 있다.

결국 분양신청의 핵심은 신축건축물을 분양받을 것인가에 대한 종국적 의사표시이고 이 개념은 청산에 대응되는 것이다.

따라서 아파트의 희망평형을 변경하거나, 아파트를 상가로 변경하는 것은 분양신청의 변경이라 볼 수 없고 분양대상 대지 또는 건축물의 변경에 불과하다.

다음으로 이와 같이 분양대상 대지 또는 건축물의 변경이 법적으로 허용된다면 반드시 분양신청을 받아 변경해야 할까.

가령, 조합이 임시총회를 개최해 추정비례율이나 분양대상 대지 또는 건축물을 대폭적으로 변경하는 안건을 의결하는 경우, 추정비례율 등은 각 조합원에 대한 개략적인 분담금의 산출과 직결되는 것이므로 조합으로서는 위와 같은 내용을 조합원들에게 고지하면서 새롭게 분양신청을 받아 이를 기초로 관리처분계획을 수립해야 할까.

도시정비법은 관리처분계획을 변경하는 경우 최초 수립된 관리처분계획에 관한 총회 의결 및 인가 등에 준하는 절차를 거치도록 하면서도, 조합원들에 대한 분양공고 및 분양신청 접수절차를 새롭게 거치도록 하는 규정을 두고 있지는 않다.

이는 조합원별 분담금은 본질적으로 물가변동 등에 따른 정비사업비 추산액의 변동, 일반분양에 따른 수입 추산액의 변동 등에 따라 지속적으로 변화할 수밖에 없는 것으로, 관리처분계획의 변경이 있을 때마다 분양공고 및 분양신청 접수절차를 새롭게 거치도록 하는 경우에는 정비사업의 진행을 크게 저해할 수 있을 뿐만 아니라, 그 변경 시점에 따라서는 법률관계의 안정을 해할 가능성도 있다는 점을 고려한 것으로 보인다.

또한 조합원별 분담금 액수가 변동될 때마다 그 변동된 분담금 액수를 고려하여 새롭게 분양신청을 할 권리가 당연히 인정된다고 보기는 어렵고, 일정한 기간을 정하여 분양신청을 받고서 분양대상자와 현금청산대상자를 구분지음으로써 정비사업을 둘러싼 법률관계를 명확히 할 필요성이 있는 점 등을 고려한 것으로 보인다.

이와 같은 도시정비법 규정의 내용과 형식, 체계와 취지 등에 비추어 보면, 정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원의 부담규모나 부담시기, 분양대상자 변경 등에 일정한 변동사항이 있어 관리처분계획을 변경하는 경우, 관리처분계획의 변경에 수반하여 별도의 분양공고 및 분양신청 접수절차를 수행하지 않았다는 사정만으로 당연히 그 관리처분계획의 변경이 관련 절차의 흠결로 위법하게 된다고 볼 수는 없다.

마지막으로 분양대상자가 조합의 동의 없이도 분양대상 대지 또는 건축물을 변경할 수 있는가.

이는 분양대상자에게 관리처분계획 변경청구권이 인정되는가의 문제다.

관리처분계획은 일종의 구속적 행정계획이다.

따라서 계획의 확정 후에 관련 사정 변경 등의 이유로 관계 조합원이 당해 관리처분계획의 변경을 신청하는 경우가 생기는바, 대법원은 이러한 관계 조합원 등의 계획변경청구권을 인정하지 않고 있다.