그렇다면 개포주공2단지를 투자 목적물로 정했을 때, 얼마만큼의 가치상승을 가져올 것인가를 알아볼 필요가 있다.

개포주공2단지의 경우 기준점으로 삼아야 할 대상은 전용면적 85㎡가 될 수 있다.

2005년 이후 발코니확장이 합법화되면서 서비스면적이 전용면적화 되어 85㎡의 실면적은 약 20㎡가 늘어난 105㎡가 된다.

4인 가족을 기준으로 할 때, 105㎡는 살기에 충분하다는 인식이 확산되면서 이 보다 넓은 면적에는 다소 부담을 느끼는 분위기다.

이는 시대의 인기에 편승한 점도 있겠지만, 공급면적이 커질수록 공공요금의 상승, 난방비 등 아파트관리비 부담이 증가하는데 원인이 있으며, 국민주택규모는 세제혜택을 받을 수 있어 나타나는 이유이기도 하다.

개포주공2단지는 현재 서울시에 재건축사업을 위한 사업시행인가를 신청해 놓은 상태다.

사업시행인가가 이뤄진 후에는 조합원 분양신청을 위해 보다 정확한 추가부담금이 도출될 것으로 보인다.

다만 확정적인 추가부담금은 관리처분계획이 수립되어야 알 수 있다는 점에서 아직까지는 개략적 부담금에 불과하다는 점이 실수요나 투자의 불확실성으로 꼽힌다.

예상되는 입주시기는 2019년 내외가 될 것으로 보인다.

개포주공2단지의 비교대상아파트로는 강남의 도곡렉슬아파트를 꼽는 것이 일반적이다.

실제 개포동 일대 공인중개사들 또한 도곡렉슬아파트의 가격 흐름을 개포주공과 비교할 만큼 도곡렉슬의 시세표는 개포주공의 비교시세라 할 수 있다.

우선 도곡렉슬의 전용 84㎡(분양면적 109㎡)는 10억6천만~11억2천만원(KB부동산 4월 11일 기준)까지 다양하게 분포되어 있지만 평균으로 10억7천만원을 들 수 있으며, 3.3㎡당 3천200만원 수준이다.

개포2단지는 재건축아파트이니만큼 무엇보다 분양가가 얼마로 결정되느냐가 중요하다.

분양가는 주변시세보다 10~20%정도 높게 책정하는 것이 일반화되어 있으나 최근의 부동산시장의 상황을 볼 때, 주변가격과 동일하거나 낮게 책정되는 현상도 나타나고 있다.

현재를 기준으로 보면 개포주공2단지의 분양가는 대략 3.3㎡당 3천300만원 선(전용 85㎡ 기준)을 예상할 수 있다.

도곡렉슬의 전용 85㎡의 평균가는 10억7천만원으로 개포2단지의 5억5천만원(26㎡)과는 약 5억6천500만원의 차이가 있다.

이는 26㎡에서 전용 85㎡로 옮겨갈 경우 추가부담금이 금융비를 제외하더라도 5억원 이하면 투자처로서 가치를 가진다고 볼 수 있는데 예상되는 추가부담은 그 이하가 될 것으로 보여 투자시 시세 차익을 얻기에는 충분하다는 분석이다.

또한 개포2단지 52㎡의 현재시세는 8억5천만원이며, 대지 면적으로는 26㎡와 두배(65.22㎡)의 차이가 난다.

선호하는 아파트 면적이 109㎡일 때의 분양예상가는 10억8천900만원, 현 시세의 약 2억3천900만원의 차이가 발생하며, 추가부담금은 1억원 내외가 예상되어 현 시점에서 투자시 입주 때는 1억~1억5천만원의 차익이 발생할 것으로 예상된다.

개포2단지의 72㎡를 소유한 조합원이 142㎡를 분양받을 경우 총 분양가는 약 14억3천600만원이다.

현재의 2단지 72㎡의 시세는 10억8천만원으로 약 3억5천600만원의 차이가 있으며, 도곡렉슬의 142㎡(14억3천500만원)만을 단순 비교하더라도 3억5천500만원의 차이가 있다.

대지면적 87.3㎡의 예상되는 무상지분율을 150% 안팎이라고 볼 때, 130㎡의 아파트를 무상으로 입주할 수 있으며, 여기에 12㎡를 넓힐 경우 약 1억2천400만원의 추가부담금이 발생할 것으로 보여 총 투자수익은 약 2억2천만~2억3천만원이 될 것으로 예상된다.

개포2단지의 무상지분율을 150% 안팎으로 추산한 것은 2010년 고덕주공아파트의 평균 무상지분율을 기준으로 했다.

당시 고덕6단지는 두산건설이 수주하면서 170%를 제시하면서 무상지분율에 대한 조합원 기대가 커졌지만, 고덕4단지 143%, 고덕3단지 150% 안팎으로 정해진 바 있다.

다만 개포2단지의 무상지분율은 관리처분계획이 수립되어야 비로소 정확해지기 때문에 투자시 경기 및 시세변동, 감정평가액 등의 추이에 관심을 기울여야 할 것이다.