NPL 즉 부실채권 또한 리스크가 존재한다. 투자 시 예상되는 리스크는 충분히 조절이 가능하지만 예상하지 못한 리스크는 조절할 수 없으며, 자칫 투자손실로 이어질 수 있어 주의를 해야 한다.

NPL에서의 투자손실이 발생할 수 있는 주의 점은 몇 가지가 있다. 그 중 가장 중요한 부분이 매입가격의 산정이며, 다음으로는 경매기일 연장으로 인한 대출이자의 과다발생이다.

전액을 자기 자본으로 투자했더라도 기회비용의 상실을 가져올 수 있는 부분이기 때문에 경매기일연장은 조심스러운 접근이 필요하다.

다른 하나는 예상치 못한 소액임차인의 배당요구다. 소액임차인은 경매에서 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 가진 자로써, 소액임차인의 유무와 더불어 배당액을 꼼꼼히 계산해야 투자손실을 예방할 수 있다.

또 하나는 채무자의 임의 변재 가능성이다. 주택가격이 5억원인데 반해 채무액은 몇 천만원에 불과하다면 충분히 변재 가능성이 있다고 봐야한다.

법원 경매는 감정가에서 매수하는 경우가 드물고, 1~2회 유찰된 후 매수하는데, 이 때 채무자가 지나친 손실이 예상된다면 얼마 안되는 채무액을 변재하고라도 경매를 취하하는 경우가 발생할 수 있다.

또 다른 사항으로는 채무자가 기업인 경우 임금채권이나 퇴직금 미지급금에 대한 우선 변재가 가능해 이 또한 NPL 투자자로서 빼놓지 말아야 할 예상 리스크인 셈이다.

이제 하나하나 상세히 들어보자.

먼저 NPL 투자자가 매입가격 산정을 잘못했다면 투자손실 위험은 가장 크다. 만약 법원경매에서 제3자가 해당 물건을 저가로 낙찰을 받았다면 투자금액 일부는 미회수되며 이때는 반드시 손실이 발생하게 된다.

이는 투자 결정시 최대의 고려사항으로, 이때는 법원에 매입부결을 신청하거나 경매를 취하 또는 변경시키는 방법으로 손실발생을 예방하기 위한 시간을 벌어야 하며, 이때는 직접 낙찰을 받는 쪽으로 투자방법을 바꿔 NPL물건에 대한 투자손실을 줄여야 한다.

경매는 기일연장이 가능하다. NPL투자자는 채권자의 지위로 경매법정에 해당 사건의 변경이나 정지를 신청할 수 있다.

이 때 과다하게 신청하는 경우에는 금융이자가 계속 쌓이게 되어 나타나는 투자손실이 있다.

NPL투자는 질권대출을 일으켜 자기자본 10~20%만 가지더라도 투자가 가능하다고 앞서 소개한 바 있다.

이 때 발생되는 금융이자는 년 8% 안팎으로 비교적 고금리다. 투자기간이 길어지게 되면 고금리로 인한 금융 부담이 커질 수 있다.

피해가는 방법으로는 경매 낙찰까지 많은 시간이 남은 물건보다는 현재 경매가 진행되는 물건만을 대상으로 하여 투자기간을 짧게 잡아갈 필요가 있다.

투자기간이 단기일수록 투자 수익률과 투자에 대한 기회비용은 더욱 커진다.

소액임차인 유무도 NPL투자자에게는 조심해야 할 대상이다.

소액임차인의 경우 전입일자와 확정일자를 모두 받고 전세보증금 또는 월세보증금을 신고한 상태라면 배당예상이 가능하겠지만, 최초근저당(말소기준권리)보다 빠른 임차인이 전입일자만 있고 확정일자는 없는 경우 배당요구 대상이 아니기 때문에 자칫 NPL 투자자가 놓치기 쉽다.

전입일자만 있다는 것은 위장임차인일 확률이 높다는 것이 경매전문가들의 일반적 평이지만, 전입일자만 신고한 임차인이 공인중개사사무소를 통해 임대차 계약을 한 경우, 임대보증금에 대한 금융이력이 있는 경우 등은 낙찰자가 인수해야 할 요소이기 때문에 투자손실 발생 우려를 배제할 수 없다.

법원경매가 진행 중인 물건에 대해 해당 채무자가 임의변재를 한 경우 또한 조심의 대상이다.

채무자가 변재를 했다는 것은 NPL투자자가 확보해야 할 투자대상이 사라진 것이며, 예상되는 투자수익이 감소한다는 것을 의미한다.

다만, 사전에 고려된다면 채무자의 임의변재 가능성은 크지 않다는 것이 이정찬 미래부동산경제연구소 소장의 설명이다.

변재 가능성이 있는 상품은 투자 대상에 포함하지 않는 것이 원칙이며, 일반적으로 경매가 진행되는 물건은 1,2,3차 후순위 채권이 존재하기 때문에 변재 가능성 또한 낮다는 것이다.

이러함에도 불구하고 채무자가 임의변재를 요구했을 경우에는 NPL 투자자와 채무자가 합의한 금액으로 경매를 취하하게 된다.