강남일대 고층아파트 소유한 부유층 유입될 듯
임대차선진화 영향으로 주춤하지만 조만간 반등

 

 

지금까지 재건축아파트에 대한 투자는 시대별로 그 양상이 다르게 나타났다.

2002년말 제정된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의해 인구 50만명 이상의 시(市)는 ‘도시·주거환경정비기본계획’을 수립토록 했고, 그 발표가 있은 2006년은 재건축과 재개발사업구역으로 지정만 돼도 크게 가격이 상승하는 시기였다.

반면, 지금은 재건축 출구전략에 의해 중도하차하는 사업구역이 많아지면서 수요자들의 초기사업구역에 대한 투자메리트는 현격히 감소했다.

재건축사업이 안정권에 들어서는 단계인 조합설립이 인가되거나, 그 이후 사업시행인가를 받은 지역이 수요자들의 투자대상물로 낙점되는 사례가 많다.

사업시행인가 이후에는 조합원이 추가로 부담해야 할 부담금이 보다 구체적으로 제시되고 있는 점에 한결 리스크 관리가 용이하기 때문이다.

반면 부담금이 확정되고 사업에 대한 가치판단이 쉬워질 때는 가격이 이미 오를 만큼 오른다는데 문제가 있다.

하지만 여기, 강남의 노른자위라 불리는 땅에 곧 사업시행인가를 기다리는 곳이 있다. 개포주공3단지가 그곳이다.

주공3단지는 지금 학교용지부담금을 확정하기 위해 서울시교육청과 협의 중이며, 협의가 마무리 되는대로 사업인가 신청에 들어갈 예정이다.

▲강남부촌의 중심에 선 ‘개포주공3단지’

“강북에서 집 살 바에야 강남에서 전세 사는 게 낫다”라는 말이 통용될 정도로 강남에 대한 선호도는 최고라 할 수 있다.

그 만큼 편의시설은 물론 이에 따른 기반시설, 그리고 교육환경 등이 전국에서 원탑이라 불리기 때문이다.

1982년 11월에 준공된 개포3단지는 5층이하 1천160세대(36㎡, 42㎡, 49㎡) 25개동으로 현대건설과 현대산업개발이 시공을 담당하게 된다.

개포3단지에서 빼놓을 수 없는 점은 교통의 요충지대이면서도 산에 둘러 쌓여있고, 물이 흐르는 천이 있다는 것이다.

서울의 대표 오피스 타운인 테헤란로까지 20분이면 도착하고, 지하철 3호선과 왕십리까지 연장 개통된 분당선으로 인해 강남북의 편리한 생활권을 확보하고 있다.

또한 교육을 빼놓을 수 없다. 이곳은 교육의 프리미엄이 불리는 8학군 지역으로 개포초교, 개포중, 경기여고, 개포고, 한국외국인학교 등이 있으며, 개포도서관이 2단지와 3단지 사이에 자리해 있다.

또한 대표 학원가인 대치동이 가까워 중·고교의 자녀를 둔 학부모의 선호도가 높은 지역 중 하나다.

▲실 투자금 5억원 이상 있어야

앞서 언급했듯 강남이라는 부촌에 입성하기란 쉬운 일이 아니다. 재건축아파트의 특성이 미래가치에 초점이 맞춰져 있는 만큼 현재 가치는 턱없이 낮다.

개포3단지 아파트의 현재 전세시세는 5천만~1억원 사이며, 가격은 최근 다소 주춤해졌다지만 여전히 제일 낮은 가격이 6억원을 호가하고 있다.

전세를 안고 매입한다는 조건아래 최소 5억원의 실 투자금이 필요하다.

다만 2009년 36㎡의 가격은 7억3천만원까지 오른 바 있어 현재의 가격은 저평가되어 있다.

KB부동산시세를 기준으로 36㎡의 하위평균가는 6억원이며, 42㎡는 7억3천500만원, 49㎡는 8억7천만원이다.

36㎡의 과거 가격변동을 보면, 재건축의 인기가 한창인 2004년 말(3억1천500만원)을 기점으로 꾸준히 가격이 올랐으며, 2009년을 최고점으로 지난 2013년 초 하위평균가가 5억원까지 내려선 바 있다.

그 이후 다시 상승하여 현재는 1년 새 1억원이 올랐다.

앞으로 개포3단지가 얼마나 오를 것인가에 대한 판단은 분명치 않다. 다만 지금의 임대차선진화방안과 세월호 참사 등으로 불안한 분위기가 안정을 찾을 때, 부동산에 대한 수요자의 관심은 다시 오를 것으로 보인다.

김광석 리얼투데이 리서치센터장은 “지금의 부동산 정세는 오르지도 내리지도 않는 보합세를 타고 있다”며 “정국이 불안정한 분위기에서도 가격이 밀리지 않았다는 것은 6월 지방선거 등의 영향으로 재건축 수요는 다시 커질 수 있다는 반증이기도 하다”고 전했다.

분양 이후의 수요 또한 여전히 높을 것이라는 분석도 함께 나오고 있다.

박합수 KB국민은행 부동산 팀장에 따르면 강남이 대표적인 부촌이지만 그곳 내의 아파트는 이미 10년을 훌쩍 넘은 아파트들이 대거 포진해 있다면서 대치동을 비롯해, 도곡동, 개포동 등 낡은 고층아파트를 소유한 수요자들이 신규 아파트에 대한 욕구가 커지고 있으며, 개포동 일대 주공아파트 재건축 이후, 이들 수요자들의 진입과 현재 재건축 지분소유자들의 대거 입주가 예상된다는 것이다.

개포동은 부유층의 은퇴 이후의 주거지로도 손색이 없는 쾌적한 환경을 갖추었다는 점도 분양에 강점이다.

사회적으로 강남지역에 대한 선호도는 오랫동안 유지돼 왔다. 이런 전제하에 이 지역 신규아파트 공급은 재건축이 유일하기 때문에 앞으로의 재건축아파트에 대한 수요는 높아질 수밖에 없다.

수요자나 투자자는 최근 아파트 시세와 앞으로의 정세 변화를 신중하게 점검하며 투자시점을 조율할 필요가 있다.

현재 시점으로 관심이 높은 시기는 휴가철이 시작되는 7~8월이 적당할 것으로 보인다. 관심이 뜸할 때 사두는 것이 일반투자자와 고수가 다른 점이다.

  

 

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49㎡주인, 109㎡ 분양 받으면
투자수익 약 8천600만원 예상

■수익률 분석해 보니

 

분양아파트에 대한 투자 성패는 분양 후 가격 변동에 있다. 분양가격 대비 프리미엄이 얼마까지 형성되느냐에 따라 수요자의 희비가 엇갈린다.

반면, 재건축아파트의 투자 성패는 크게 세 가지다. 사업의 속도와 추가부담금, 그리고 분양시점 가격, 즉 분양가에 있다.

특히 분양가, 즉 추가로 건립되는 아파트를 얼마에 분양하느냐에 따라 조합원이 가진 재건축아파트의 가치가 달라진다.

조합원이 일반분양 가격을 높게 책정하려 하는 이유가 여기에 있다. 높게 분양될 경우 조합원의 추가부담금은 그 만큼 낮아진다.

반면 분양가가 낮다면 분양은 잘 될 수 있지만 조합원의 수익 또한 낮아진다.

지난 3월 서울 양천구 소재 신정뉴타운 내 신정롯데캐슬이 입주를 시작했다.

신월1-4재개발사업으로 건립된 이곳의 전용 84㎡의 분양가는 5억4천여만원. 반면 입주가 시작되면서 분양가 대비 1억원까지 하락한 바 있다. 높은 분양가는 그 만큼의 리스크를 안게 된다.

이렇듯 재건축아파트의 분양가격 책정은 매우 중요하다. 무조건 높게 또는 낮게 책정할 수 없는 이유다.

과거에는 주변 아파트가격 대비 10~15%정도 높게 책정했다. 새 아파트라는 점, 단지 내 더 많고 좋은 편의시설을 갖췄다는 점에서다.

반면 최근에는 주변 시세와 같거나 오히려 조금 낮게 책정한다. 부동산시장 분위기가 예전과 다르기 때문이다.

그렇다면 개포3단지의 분양가격은 얼마나 될까. 현재 시점을 기준으로 강남 및 서초의 3.3㎡당 평균 가격은 3천300만원 대.

개포3단지라는 특성을 반영할 때 100여만원이 높은 3.3㎡당 3천400만원 대가 될 것으로 보인다.

분양가에 대한 비교 대상아파트로는 강남 도곡동에 위치한 도곡렉슬아파트가 적당하다는 것이 부동산 전문가들의 일반적 의견이다.

또한 이곳 추가부담금은 지난 2011년에 실시한 개포주공아파트 조합원 세대별 선호도 조사 때 도출된 개략적 금액을 토대로 산정했다.

렉슬아파트의 분양면적 85㎡(전용 60㎡)의 일반평균치는 7억3천500만원이며, 109㎡(전용 85㎡)의 평균가는 10억7천만원, 142㎡(14억3천500만원), 165㎡(17억3천500만원), 224㎡(28억원) 선이다.

개포3단지 36㎡ 소유자가 85㎡(분양면적)로 옮겨갈 경우 추가부담금은 약 4천900만원이며, 대략적인 분양가는 3.3㎡당 3천만원 선으로 약 7억2천만원이 될 것으로 보여, 현재 가격 대비 약 8천600만원의 차익이 발생할 것으로 예상된다.

109㎡의 경우에는 현재의 평균가는 10억7천만원으로 추가부담은 3억9천700만원 내외다. 이 경우 현 시세를 합쳐 총 9억9천700만원을 투자하는 셈으로 약 7천300만원의 수익이 발생할 수 있다.

개포3단지 42㎡ 소유자의 경우 현재 시세 7억4천500만원이며, 85㎡(7억3천500만원)를 분양받을 경우에는 약 1억1천700만원의 환급금이 발생하므로 총 1억2천700만원의 수익이 생기는 것이다.

반면 109㎡로 갈아탈 경우에는 추가부담이 약 2억3천100만원이 발생해 총 9억7천600만원이 되며, 수익은 9천400만원 정도다.

49㎡를 매입할 경우 현 시세는 8억7천750만원으로 85㎡로 옮길 경우 약 3억2천300만원이 환급되며, 109㎡는 추가부담금 2천500만원이 발생한다.

109㎡를 분양받는다는 상황으로 비교할 때, 약 1억6천750만원의 수익이 발생한다는 것을 알 수 있다. 개포3단지의 타 면적 아파트보다 가장 높은 수익이 발생하는 셈이다.

다만, 유의해야 할 것은 현재 이곳은 서울시교육청과 학교용지부담금 협의를 진행 중으로 예상되는 부담금은 약 104억원으로 세대 당 추가부담은 2011년보다는 다소 높을 것으로 예상된다.