홍순례 씨가 만약 1억원 모두를 자기자본으로 투자했다면 수익률은 20%가 된다.

하지만 질권대출로 수익은 1천600만원으로 줄었지만 수익률은 오히려 80%까지 뛰었다.

홍순례 씨는 8천만원을 금리 10%에 대출받았기 때문에 낙찰 받을 때까지 6개월이 걸려 발생한 이자는 400만원이다.

이로 인해 순수익은 1천600만원으로 투자금은 2천만원만 들였기 때문에 80%의 수익률이 발생한 것이다.(순수익 1천600만원/투자금액 2천만원 × 100 = 80%)

부동산에 상존하는 말 중 ‘지렛대 효과’라는 것이 있다. 자기자본과 금융권 차입을 통해 수익률이 높은 부동산에 투자하는 것으로, 지금까지는 주로 상가나 주택, 토지 등에 투자함으로써 높은 수익률을 얻어내고는 했다.

하지만 지금과 같은 부동산경기에는 지렛대 효과를 이용한 공격적 투자에는 다소 신중한 분위기다.

살아나는 부동산경기가 정부의 임대차선진화방안제도 도입의 언급으로 하향안정세를 유지하면서 가치상승이나 시세상승을 통한 투자수익을 기대하기가 당분간은 어려울 수 있다는 판단에서다.

하지만 상승장이나 하락장에서도 여전히 높은 수익을 구가하는 상품이 바로 NPL이라 말 할 수 있다.

다만 NPL은 저당권에 의한 담보대출이 아닌 등기를 원인으로 하는 질권대출이기 때문에 대출금리가 다소 높다는 단점이 있으며, 금융기관도 제1금융권이 아닌 일부 저축은행 등 제2금융권에서만 취급한다.

개인이 NPL상품을 매입하기 위해서는 신용등급 6등급 이내여야 한다.

대출한도 또한 5억원 이내로 만약 5억원을 초과할 경우 부동산 매매사업을 목적으로 하는 사업자등록이 필요하다.

이 때 물론 세금을 체납한 사실이나 연체사실이 없어야 가능하다.

법인의 경우에는 대출한도가 없다는 장점이 있지만, 자본잠식이나 최근 3년 내 연속 적자가 발생한 경우 대출에 불이익을 받을 수 있다.

대출비율은 최고 80%까지로 물건별로 다소 차이가 있으며, 신용도에 따라서도 대출금리가 달라진다.

대출금리는 평균 8~10%선으로 취급점마다 1%의 취급수수료를 부과하는 곳이 있어 3~4곳의 금융기관 대출금리를 비교한 후 최저금리 및 수수료 낮은 곳을 선택하는 것이 좋다.

질권대출은 지역적으로 제한이 된다. 통상은 직장 주소지를 기준으로 하지만, 뚜렷한 직장이 없는 경우 차주 소유지를 기준으로 한다.

NPL 질권대출에서 유리한 점은 주택의 경우 총부채상환비율(DTI)의 영향을 받지만, NPL은 그것과 무관하다는 것이다.

한가지 반드시 유의해야 할 점은 질권대출을 이용하면서 직접낙찰을 받을 경우 대출기관 즉 질권자의 상계처리동의서 발급 여부를 반드시 물을 필요가 있다는 점이다.

상계처리란 NPL 매입자가 직접 낙찰을 받은 후 법원에 낙찰금액을 정해진 기간 내 납부해야 하는데, 이때 질권자의 상계처리 동의서가 있으면 저당권에 설정된 금액을 뺀 나머지만 납부하면 된다는 것이다.

가령 경매가 진행된 아파트에 최권최고액이 3억6천만원이고, 낙찰금액이 3억8천만원이라면 질권자 동의가 있을 경우 2천만원만 납부하면 되지만, 동의서를 받지 못한 경우엔 3억8천만원 모두를 법원에 납부한 후 배당 때 받아야 하는 문제가 발생할 수 있다.

따라서 투자자는 질권대출 시 질권자의 사전동의서 발급여부를 반드시 확인해야 한다.