다만, 추가부담금이나 분양가 산정엔 미래에 나타날 수 있는 요소이고, 설령 추가부담금이 확정됐다면 아파트 가격에 이미 반영된 경우가 많아 한발 앞선 판단이 중요하다.

그렇다면 개포4단지를 현재 시점에서 투자하기로 결정했을 때 향후 가격 즉, 기존가격 대비 분양 이후의 가격을 예측해 볼 필요가 있다.

KB부동산에 나타난 개포4단지의 36㎡(11평형) 현 일반평균가는 5억4천500만원이며, 42㎡(13평형)는 6억3천250만원, 49㎡(15평형)는 7억6천500만원이다.

이곳 추가부담금은 지난 2011년에 실시한 개포주공아파트 조합원 세대별 선호도 조사 때 도출된 계략적 금액을 토대로 산정했을 때, 36㎡ 소유자가 59㎡를 분양받는다면 약 4천480만원의 추가부담금이 발생한다.

102㎡로 옮겨갈 경우 2억9천700만원 111㎡는 3억9천610만원 정도가 소요될 것으로 예상된다.

42㎡ 소유자의 경우 59㎡로 갈 경우 약 7천만원의 환급금이 발생하며, 102㎡에는 1억7천130만원을 추가로 부담해야 한다.

49㎡ 소유자는 59㎡에 약 2억3천840만원을 환급받을 수 있으며, 102㎡에는 약 1천390만원의 추가금만 내면 된다.

다만 이 금액들은 학교용지부담금에 대한 협의 전 금액으로 학교용지부담금을 추가했을 때 세대당 평균 1천만원 정도의 추가금이 발생할 것으로 예상된다.

이 금액을 토대로 개포주공아파트의 분양가기준 대상아파트로 도곡렉슬아파트를 정한다면 분양가는 최저 3천만원에서 최고 4천200만원까지 달리 책정된다.

과거와 달리 최근 아파트의 인기면적은 85㎡이하가 주를 이루지만 강남이라는 특성을 반영하여 면적이 클수록 높은 분양가를 적용했다.

실수요자나 투자자가 개포4단지의 36㎡를 현 시점에서 매입한다면 5억4천500만원이 소요되며, 여기에서 사업시행인가 후 59㎡를 분양받으면 약 4천480만원의 추가부담금이 발생하여 총 5억8천980만원이 소요된다.

이 때 예상분양가는 3.3㎡당 약 3천만원으로 총 분양가는 7억2천만원으로 약 1억3천20만원의 차익을 얻을 수 있다.

여기에 도곡렉슬 현 시세가 7억3천500만원이기 때문에 이 보다는 다소 높은 분양가가 책정될 경우 수익은 더 높아질 수 있다.

36㎡ 소유자가 85㎡를 분양받을 때 받는다면, 추가부담금 2억4천702만원(102㎡의 추가부담금 2억9천700만원을 85㎡로 재환산한 금액)을 합하면 약 7억9천201만원이 소요된다.

여기에 3.3㎡당 분양가 3천300만원을 적용하면 총 분양가는 10억8천900만원으로 약 2억9천698만원의 차익실현이 가능하다.

분양가격은 도곡렉슬 85㎡(분양면적 109㎡) 현 시세와 유사한 수준이다.

개포4단지 42㎡를 매입할 경우 현재 가격은 6억3천250만원이다. 59㎡로 옮기면 약 7천90만원의 환급금이 발생하며, 총 분양가 7억2천만원을 적용할 경우 약 1억5천840만원의 차익이 발생한다. {총분양가-(현시세-환급금)=1억5천840만원}.

42㎡에서 85㎡를 분양받을 경우 예상 분양가는 10억8천900만원으로 추가부담금 1억4천247만원을 지급한다 하더라도 약 3억1천403만원의 차익실현이 가능할 것으로 보인다.

투자비율이 높은 만큼 수익성도 크게 나타나고 있지만 적게는 1억5천만원에서 많게는 3억원에 달하는 투자수익이 있을 것으로 기대된다.

다만 여기에는 앞서 언급한 여러 가지 변수들이 작용하고 있어 투자에는 항상 세심한 주의가 필요하다.

무엇보다 금융비 산정에서 리스크 발생이 예상되며, 총 1천200억원(개포주공재건축 전체)에 달하는 학교용지부담금에 대한 현안도 고스란히 남아 있어 투자에 주의가 필요하다.

또한 관리처분 단계에서 조합원간의 이견으로 법적분쟁이 일어날 경우 사업은 지금까지와는 다른 양상을 보일 수 있어 재건축 투자는 항상 재건축 상황과 아울러 제도의 변화, 가격의 흐름 등을 분석할 줄 아는 전문가들의 도움이 필요하다.