하지만 고분양가, 과다공급 등으로 은퇴 충격이 채 가시기도 전에 투자상품에 대한 수익성 하락이라는 커다란 문제를 안게 됐다.

무엇보다 과다공급은 공실률 증가를 초래하며 그 부담은 고스란히 분양수요자에게 돌아가고 있다.

그렇다면 어떻게 해야 할까. 주식을 한다 해도 수익률은 들쭉날쭉해 안정적이라 보기는 어렵다.

꾸준하고 안정적이어야 하지만, 늘 신경을 써야 하는데도 수익성은 장담하기 어렵다.

이 시점에서 낮은 가격에 매입하여 수익률을 높이는 방법이 바로 NPL(부실채권)이라 할 수 있다.

매입 가격이 낮은 만큼 리스크는 줄고 수익률은 높일 수 있는 방법이기 때문이다.

수익형부동산이란 매달 일정한 수익을 올리는 부동산 상품을 말한다. 재건축아파트처럼 미래의 가치상승을 보고 투자하기보다는 현재의 안정된 수익 발생을 목표로 한다.

상품으로는 상가나 오피스텔, 도시형생활주택, 원룸, 다세대 및 다가구주택, 고시텔, 아파트형공장 등이 대표적이다.

NPL을 이용한 수익형부동산 투자에는 가장 먼저 상가를 들 수 있다. 이를 위해서는 상가의 부실채권을 매입한 후 경매에서 직접 낙찰을 받아 매각시 양도차익 과세에 대비하는 것이 좋다.

소유권을 이전 받은 후 임차인을 재교섭하거나 교체하여 수익형부동산으로 만든다.

상가를 선택할 때는 감정가 대비 근저당권 설정금액과 권리청구금액이 높은 상가를 선택하는 것이 절세효과 면에서 좋다.

따라서 해당 상가가 위치한 현장에서 적정한 임대수준을 파악한 후 매입 가격을 산정해야 한다.

이 때 기존 권리금 현황도 함께 파악한다면 수익창출에 큰 도움이 된다. 매입 시 감정가격에는 권리금이 제외되어 있지만 임차를 놓을 때는 일명 ‘바닥권리금’이라는 부가수익창출이 가능하기 때문이다.

하지만 이런 상품은 매입하고자 하는 경쟁자가 많아 현장조사까지 모두 마치고도 놓칠 수 있어 매입 초기에는 차익실현보다는 임대를 통해 고정된 수익창출에 목표를 두는 것이 좋다.

오피스텔이나 도시형생활주택의 경우에는 상가보다 초기 투자금이 소액이라는 장점이 있다.

질권대출이나 경락자금 대출을 이용할 경우 순수 자기자본이 3천만원 미만으로도 가능하다.

한 가지 팁이라면 최근과 같은 낮은 금리수준에서는 자기자본을 최소화하여 수익률을 극대화하는 것이 유리하다.

하나의 상품에서 금융비를 제외하고 약 20만원의 수익을 올린다면, 여유자금을 통해 여러 채의 수익형 부동산을 매입한 뒤 높은 수익을 올리는 것이 중요하기 때문이다.

다만, 최근 오피스텔이나 도시형생활주택 등의 과다공급으로 인해 수익률이 하락하는 것은 반드시 주의해야 할 요소이다.

다가구의 경우 원룸 등으로 개조가 가능하다는 것이 큰 장점이다. 다가구는 통상 2개층, 또는 3개층으로 건립되어 있어 원룸으로 개조할 경우 10여개의 룸을 만들 수 있으며, 수도권의 경우 1개 룸당 약 30여만원의 임대료 수익이 가능하다.

매입한 부동산 주변에 원룸 공급이 많다면 투룸으로 개조하는 것도 수익성 면에서 좋은 방법이다.

또한 공사비를 충당하기 위해 일부는 전세로 돌리는 것도 초기 부담을 낮추는데 도움이 된다.

공사비를 지급할 때, 공사 초기 선수금은 30% 정도로 하고 나머지는 전월세 보증금으로 충당하는 방안을 강구하는 것이 좋다.

한편, 다가구의 경우 준공연도가 오래돼 건물 자체가 낡은 것이 많다. 이 경우 구조보강 등으로 인해 예상보다 많은 공사비가 소요될 수 있어 주의해야 한다.

또한 다가구 매입 시 남는 문제가 세입자 명도다. 즉 내보내는 것이 생각처럼 되지 않는다.

한 명 내보내는 것도 어려운데 5~10명을 동시에 내보내는 것은 쉽지 않다.

무엇보다 협의를 통해 원활한 합의점을 도출해 내는 것이 최선이지만, 여러 가구의 의견이 일치하지 않아 난항을 겪을 수 있다.

선순위 임차인이라면 배당을 받거나 잔여금을 지급하면 되지만, 후순위 임차인으로 보증금을 법원으로부터 배당받지 못하는 경우에는 협의가 쉽지 않다.

이런 상황이 예상된다면 NPL 매입과 명도까지 컨설팅해 주는 전문가의 도움이 필요할 수 있다.

자칫 작은 비용을 아끼려다 크게 낭패를 보는 경우도 발생할 수 있기 때문이다.