김우진

  (사)주거환경연구원장

 

  재정비 사업이 추진되는 핵심 동인은 개발이익이다. 재정비 사업을 통해 개발이익을 창출하고, 창출된 개발이익으로 사업비를 충당하고, 주민들은 새로운 주택을 가질 수 있어 재산의 증가를 가져올 수 있기 때문이다.

그러나 지난 3년 전부터 재정비 사업은 급속히 냉각되기 시작하더니 이제는 서울 일부지역을 제외하고는 개점휴업 상태가 되고 있다.

급기야 재정비 구역을 해제해 달라는 요구가 증대하고, 매몰비용 문제가 재정비 사업의 화두로 등장하기에 이르렀다.

부동산경기 침체로 주택가격은 대폭 하락했지만 시공비는 올랐다. 개발이익은 축소되었고 이는 곧 조합원 부담금 증가로 이어져 재정비 사업이 중단되고 있는 것이다.
해법은 두 가지다. 주택가격이 급등하거나 사업비를 대폭 축소시키는 것이다.

전반적 경제상황이나 전망 등을 살펴볼 때 주택가격은 하락하지 않는 것이 다행이다 싶다. 결국 사업비를 축소시키는 것이 유일한 해법이다.

사업비를 축소시키는 방법은 여러 가지가 있다. 인허가 기간을 줄이는 것, 국공유지 매입가격을 낮추어 주는 것 등을 생각할 수 있다.

그러나 사업비에서 가장 큰 부분은 공사비이다. 공사비가 전체 사업비의 5분의 4이상을 차지하고 있다. 결론적으로 공사비를 대폭 낮추는 방안이 나와야 한다.

LH공사나 지방공사의 아파트 턴키 최저가 낙찰을 살펴보면 예가(설계가)의 68%에서 낙찰되고 있다. 재정비 사업의 공사비는 예가의 120%도 넘고 있다.

물론 단순하게 공공사업과 재정비 사업을 비교할 수 없다. 그러나 가장 큰 차이점은 사업 리스크이다.

관급공사의 경우 미분양과 관계없이 기성에 따라 공사비를 받을 수 있다. 반면 재정비 사업의 경우 자금조달부터 미분양, 기간 지연의 금융비용 부담까지 모두 시공사가 부담져야 한다.

이러한 리스크는 결국 시공비에 전가되기 마련이다. 따라서 재정비 사업의 시공을 관급공사와 유사하게 만들 수 있다면 시공비를 대폭 축소시킬 수 있다.

만약 어떤 기구가 조합원분을 제외한 모든 주택 및 상가를 사전에 입도선매하여 미분양에 대한 걱정을 제거한다면, 그리고 공사비는 기성에 따라 지급한다면 시공비를 대폭 낮출 수 있을 것이다.

이럴 경우 모델하우스 건립도 필요 없고, 분양 홍보비도 필요 없을 것이며, 분양보증 수수료도 필요 없을 것이다.

또한 조합원들도 일반분양분을 사전에 확정된 가격으로 매각하게 되므로 부담금이 예측가능하게 되어 미분양에 따른 부담금 인상, 갈등, 사업지연, 금융비용 증가, 시공비 인상 등의 악순환을 방지할 수 있을 것이다.

부동산투자회사(REITs)를 만들어 재정비 사업의 일반분양분을 입도선매하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

부동산투자회사는 선 매입을 통해 사업비 절감이 가능하므로 시가보다 낮은 가격에 재정비 주택 매입이 가능하다.

또한 부동산투자회사는 일정기간 임대운용 후 보유주택의 매각이 가능하므로 매각차익도 가능하다.

따라서 부동산투자회사는 입도선매한 주택을 임대로 운영하다가 주택경기가 살아나면 일부를 매각하면서 주택시장의 조정자 역할도 수행할 수 있다.

매몰비용에 소요되는 재원이나 ‘행복주택’을 건립할 재원으로 부동산투자회사에 후배주(後配株)로 투자한다면, 지금 갈 곳이 없는 부동자금을 부동산투자회사로 흡수할 수 있어 부동산시장의 불안 요소를 사전에 차단할 수 있는 효과도 거둘 수 있다.

단순히 분양에 의존하는 현재의 재정비 사업방식을 바꾸는 것이 지금의 어려움을 탈피할 수 있는 최선은 아니나 차선은 될 수 있는 것으로 보여진다.