개포주공 2, 3단지 사업시행인가 받고 가격 올라 개포시영 사업인가 목전, 단기간 2천만원 오를 듯
강남지역 재건축아파트 가격이 일제히 오르고 있다. 개포주공2단지와 3단지가 각각 지난달 20일과 21일 사업시행인가를 득하면서 매수문의가 늘고 호가가 오르는 등 상승행진을 하고 있다.
개포주공3단지의 49㎡는 2천만원이 올라 8억4천만~8억8천만원 대의 가격을 보이고 있으며, 사업시행인가를 받지 않은 개포1단지 또한 35㎡의 아파트가 500만원이 올라 5억7천만~5억9천만원 대에 매물이 나오고 있다.
이 같은 현상은 국내의 크고 작은 현안들이 하나 둘 마무리되면서 서민 삶에 직접적인 영향을 주고 있는 부동산가격으로 관심이 쏠리기 때문으로 풀이되며, 또 하나는 전형적인 재건축 사업추진 과정에 따른 가격 상승효과로 분석되고 있다.
이 시점에서 수요자 및 투자자들은 개포동 시영아파트(이하 개포시영)를 주목할 필요가 있다.
개포동 일대 저층아파트(저밀도아파트지구) 중 유일하게 대한주택공사(현 LH공사)가 아닌 서울시(현 SH공사)가 주관이 되어 건립한 아파트로 현재 재건축사업을 위한 사업시행인가를 신청하여 인가 획득을 목전에 두고 있다.
개포시영은 개포2, 3단지의 사업시행인가에 따른 가격상승 효과를 그대로 이어갈 것으로 보인다.
아직까지는 큰 가격 움직임이 없지만 사업시행인가를 받은 후에는 가격 상승세가 두드러질 것이라는 부동산전문가의 의견이다.
▲학군, 교통, 자연 3박자 갖춘 개포시영
서울시 강남구 언주로 21(개포동 656)에 위치한 개포시영은 1984년 6월(1983년 12월 준공)에 입주한 아파트다.
총 1천970세대 30개동으로 이루어졌으며, 33㎡(10평), 42㎡(13평), 56㎡(17평), 62㎡(19평) 4개 면적의 5층(저층)아파트로 구성됐다. 대지 면적으로는 11만3천663㎡이다.
단지 위치로는 개포주공1단지 좌측에 위치하면서 인근에는 달터공원과 강남구민체육관이 자리해 있다.
이곳은 국내 제일의 학군으로 불리는 8학군지역으로 포이초교, 구룡초교가 도보로 쉽게 닿을 수 있는 곳에 있으며, 개포중, 구룡중, 국립국악고, 경기여자고, 개포고 등이 지근거리에 있다.
인근의 편의시설로는 신세계, 롯데, 그랜드백화점 등이 주부들의 쇼핑에 편리함을 더하고 있으며, 서울삼성병원, 연세대강남세브란스병원 등 대형 병원 등이 있다.
무엇보다 개포시영이 갖는 매력은 한국경제의 메카로 불리는 테헤란로가 가까이 있으면서도 위로는 양재천이 있고, 아래로는 대모산과 구룡산이 있어 쾌적성 면에서 으뜸이라는 것이다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 “강남의 개포동 일대는 주거지로써 갖춰야할 모든 조건을 갖춘 국내 최고의 주택지에 손색이 없는 곳이다”며 “재건축이 완료되는 3~4년 후의 모습은 선망의 대상지 1호가 될 것이라는 것에 토를 달기 어려울 것이다”고 전했다.
▲개포시영 62㎡ 2012년 9월에 샀다면 18개월 새 1억2천만원 올라
KB부동산시세에 따르면 개포시영 62㎡의 현재 실거래 가격은 8억1천500만원이다.
이 아파트를 지난 2012년 9월에 샀을 경우 6억8천500만원(실거래가 기준)으로 1년6개월 새 1억2천만원의 차익을 남기게 되는 셈이다.
개포시영의 실수요자가 자기자본 4억원에 은행대출 2억8천만원을 융자받아 매입했을 때, 자기자본에 대한 기회비용 3%(금융비 1천800만원, 18개월), 대출이자 4%(1천680만원, 18개월)을 합해 총 3천480만원의 금융비를 치르고도 8천520만원의 이익을 남기게 된다.
부동산에 대표적인 효과 중 하나가 ‘지렛대 효과’다. 자기자본과 금융차입을 통해 부동산을 매입해 높은 수익을 실현하는 것이다.
2010년 이후 서울의 부동산은 지속적으로 하락하는 모습을 보여 왔지만, 어떤 대상에 투자하느냐에 따라 그 수익은 천지차로 나타난다. 대세 하락기에도 수익을 거두는 곳은 분명 있다는 말이다.
하락기에도 꾸준히 가격이 상승한 재건축아파트가 앞으로도 오를 것인가에 관심이 쏠릴 수 있다.
부동산가격에는 꼭지가 있고, 지금이 꼭지가 아닐까하는 의구심이 들 수도 있기 때문이다.
반면 부동산 전문가들은 언젠가는 상승의 최 정점에 오를 수 있지만 지금은 아직 때가되지 않았다는 판단이다.
그 이유로 개포시영 62㎡의 지난 10년간의 가격 흐름을 볼 때, 2007년 상반기 12억5천만원까지 상승한 바 있어 아직 그 수준까지 닿기에는 약 4억5천만원의 차이가 있으며, 또 하나는 현 개포시영의 재건축사업의 추진단계는 사업시행인가 전 단계에 머물러 있어 인가 후, 그리고 관리처분계획 단계에 또 한 번의 상승이 점쳐지기 때문이다.
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개포 시영재건축, 큰 평형일수록 고수익
■ 미래가치 분석
개포동 일대 재건축대상 주공아파트들의 사업추진 경쟁이 치열하다. 개포동 주공1~4단지와 시영아파트가 거의 같은 시기에 재건축사업을 추진했다.
현재는 사업시행인가를 받은 곳과 신청 중인 단지들로 5개 단지 모두가 대형 단지다 보니 주변 전세값에 영향을 줄 것으로 서울시는 판단, 순차적인 조합원 이주가 이뤄질 것으로 보인다.
이 때문에 조금이라도 먼저 사업추진을 하는 곳이 이주도 먼저 시작될 예정이다.
사업추진이 빨라질수록 요동치는 게 가격등락폭이다. 재건축사업의 특성상 추진 속도가 빠를수록 가격이 먼저 오르는 현상이 두드러지게 나타난다.
이 때문에 조합도 조합원도 사업추진 속도에 기대를 모으고 있다.
수요자나 투자자로써 가장 민감하게 반응하는 것은 가격흐름이다. 특히 앞으로의 아파트 가격이 어떻게 움직일 것인가는 초미의 관심거리가 될 수밖에 없다.
이를 위해서는 향후 가격흐름 즉, 수익에 대한 계산에 앞서 선행되어야 할 것이 추가부담금이 얼마냐이다.
추가부담금이 많을수록 금융비 부담은 커지게 되고 결국 수익성에 많은 영향을 끼친다.
현재까지 알려진 바에 따르면 시영아파트의 추가부담금은 1억5천만~5억7천만원까지다.
이를 기준으로 33㎡(4억8천500만원 KB시세 상위평균가 기준) 소유자가 전용 59㎡로 갈아탈 경우 약 1억5천100만원의 추가부담을 안게 되며, 총 소요비용은 6억3천600만원이다.
3천만원을 3.3㎡당 분양가로 책정했을 때, 총 분양가는 7억2천만원으로 약 8천400만원의 차익실현이 가능해 보인다.
동일 면적의 강남구 도곡동 렉슬아파트의 평균 시세가 7억3천500만원이라는 점을 기준할 때, 9천900만원의 차익 실현도 가능하다는 것을 알 수 있다.
반면 렉슬아파트의 59㎡ 최하위 가격이 6억6천250만원임을 감안하면 분양가 대비 마이너스(-) 프리미엄이 될 수도 있으며, 기존 소유자에게는 약 2천650만원의 차익은 가능하지만, 금융비와 실비를 감안하면 이 역시 마이너스 수익도 예상하지 않을 수 없다.
시영아파트 42㎡의 상위평균가는 5억8천500만원으로 전용 84㎡로 옮겨갈 경우 약 2억9천500만원을 추가로 부담해 총 매입가는 8억8천만원이다.
예상분양가는 10억8천900만원이며, 현재 렉슬아파트의 109(전용 84)㎡의 시세는 10억8천300만원으로 600만원 차가 있다.
다만, 수요자가 현 시점에서 42㎡를 매입했을 때 분양가 대비 약 2억300만원의 차익 실현을 예상할 수 있다.
56㎡ 소유자의 경우 매입가 7억1천500만원에 추가부담금 4억3천200만원(전용 113㎡ 분양시)으로 총 11억4천700만원이 소요된다.
예상분양가는 14억3천640만원으로 기대 이익은 약 2억8천940만원이다. 현 렉슬아파트 142㎡ 시세는 14억1천500만원이다.
시영아파트의 가장 큰 면적인 62㎡ 소유자가 가장 큰 면적인 전용 133㎡를 분양받을 경우 추가 부담은 약 5억7천600만원으로 기존 매입금액을 합산하면 13억7천600만원이며, 예상 분양가는 17억5천만원으로 3억2천400만원의 차익이 발생한다.
렉슬아파트 유사 면적 평균 아파트시세는 17억3천500만원임을 감안하더라도 3억900만원의 차익실현은 거둘 수 있을 것으로 보인다.
반면 개포동 일대 주공아파트는 현재 학교용지부담금으로 인해 세대 당 약 1천만원의 부담이 예상되며 또한 증가될 수 있는 사업비를 감안할 때 현재 알려진 추가부담금(2011년 조합원 선호면적 조사시 분석된 자료 기준)은 더 상승할 수 있어 예상 수익은 다소 낮아질 수 있다.
