반포주공1(1,2,4주구)특별건축구역 추진 35층→45층↑
신반포1단지 최고층수 38층 사례 고려할 때 힘들 수도
서울 서초구의 아파트 가격이 3주 연속 고공행진을 하고 있다.
한 부동산 조사업체에 따르면 6월 2주 서울 평균 매매가 변동률은 0.02%에 머물고 있으나 서초구의 아파트 매매가는 0.15%로 무려 7.5배나 높은 상승률을 나타냈다.
6월 3주 매매가 변동 역시 0.08%(서울 평균 0.02%)로 평균 매매가 변동의 4배가 높았다. 서초구의 매매가를 끌어올린 주역은 반포주공1단지다.
이 중 재건축사업을 추진하는 1·2·4주구(이하 반포주공1단지재건축)가 특별건축구역 지정 추진을 위한 정기총회를 오는 7월 말경 가질 예정이다.
반포주공1단지재건축 조합과 인근 중개업계에 따르면 이곳 주공1단지의 최고층수를 35층에서 45층으로 높이는 정비계획 변경 안을 서울시에 제출했다.
그 결과 제11차 도시계획위원회에서 위원들의 자문을 거쳐야 할 사항으로 아직 확실한 답을 내놓지 않는 상태며, 이에 조합 측은 일부 계획 수정 및 보완을 통해 특별건축구역 지정을 추진한다는 계획이다.
이번 총회도 이와 같은 사항을 결정하기 위한 것으로 보인다. 현재까지 한강변 최고층수를 특별건축구역으로 변경하여 추진한 대표적 사례는 지난 해 11월 분양한 서초 반포동 신반포1차재건축(아크로리버 파크)으로 이곳은 한강변 가이드라인에 따라 최고층수 35층을 38층까지 높인 바 있다.
반포주공1단지 재건축의 특별건축구역 추진은 최고층수를 높임으로써 향후 조합원이 갖게 될 이익을 최대화하기 위한 복안으로 보인다.
최고층수를 높임으로써 마천루가 되고 또 자연발생적으로 갖는 사통팔달의 교통조건을 더하여 랜드마크라는 지역의 대표성을 더할 수 있다.
대표성이 갖는 이익의 상당량은 조합원에게 환원될 수 있다.
▲8학군·편의시설·교통까지, 마천루로 부활을 꿈꾸는 ‘반포주공1단지’
서울시 서초구 신반포로 45(반포동 1146)일대에 위치한 반포주공1단지아파트는 1973년 11월에 입주를 시작한 아파트로 건립된 지 40년이 넘은 초고령 아파트다.
총 3천590세대라는 당시로써는 몇 안되는 매머드급 단지로, 이 중 3주구를 제외한 1,2,4주구가 재건축사업을 추진하고 있으며, 총 2천100세대에 105~204㎡의 대형면적으로 구성된 곳이다. 3주구는 단독으로 별도의 재건축사업을 추진 중에 있다.
편의시설로는 현대백화점과 신세계백화점(강남점), 서초구민회관, 반포종합운동장이 인근에 있으며, 고속버스터미널, 센트럴시티 등의 이용이 편리하다.
이곳은 교육의 대표성을 띠는 서울 8학군지역으로 인근에는 반포초교, 잠원초교, 반포중, 신반포중, 세화여중, 세화고, 서울고, 상문고, 서초고 등이 있으며, 단지 내에 다수의 단과학원들이 들어서 있다.
교통여건 또한 뛰어난 곳으로 평가된다. 지하철 4호선과 9호선을 이용가능하며, 고속버스터미널역(3·7호선) 또한 가까워 우수한 접근성을 보이고 있다.
버스 연계 또한 강서~강동으로, 그리고 강북까지도 쉽게 닿을 수 있는 우수성을 지니고 있다.
▲서초 아파트값 상승의 견인차지만 층수완화, 초과이익환수 유예 어려울 수도
반포주공1단지의 최근 가격은 가파르게 움직이고 있다.
부동산써브에 따르면 최근 주공1단지 105㎡는 3천만원 오른 16억~18억원(일반평균가 17억7천500만원)의 가격대를 보였고, 72㎡ 또한 2천만원이 오른 10억3천만~11억8천만원 대를 나타내고 있다.
실제 거래된 사례로 보면 지난 3월 105㎡ 아파트가 18억9천만원, 18억2천만원에 각각 거래된 것으로 나타났다.
지난 2013년 1월, 동일 면적 실거래가격은 14억8천만원으로, 이 시기에 투자자나 실수요자가 매입했다면 현재가격을 기준으로 1년6개월여 만에 약 4억원의 차익이 실현되는 셈이다.
반면, 현재까지 알려진 바로 반포주공1단지 재건축이 의욕을 가지고 특별건축구역 지정에 따른 최고층수 완화를 추진하고 있지만 서울시에서는 다소 회의적인 반응이다.
서울시 도시계획국 관계자는 “시가 한강변 가이드라인을 재규정하는 계획을 진행하고 있는 상태다”며 “한강변 재건축대상 아파트들이 층수완화를 추진하고 있지만 시에서는 되도록 가이드라인 내에서 건립층수를 정하도록 권장할 계획”이라고 전했다.
이번 반포주공1단지 또한 이번 수립될 예정인 가이드라인에서 크게 벗어나지는 못할 것이라는 단초의 말로 풀이될 수 있다.
특별건축구역의 사례로 든 신반포1차 재건축 또한 당초 조합은 최고 49층 건립계획을 수립했지만 38층으로 정해진 사례를 볼 때, 이곳 주공1단지 또한 38층 또는 40층 내에서 결정될 수 있음을 시사하고 있다.
초과이익환수에 대한 유예기간을 피해갈지도 투자의 변수로 떠오른다.
올해 말까지 관리처분인가를 신청한다는 계획이지만 현재 건축심의단계에서 머물러 있고, 앞으로 사업시행인가, 시공자선정, 조합원분양신청 등 굵직굵직한 현안이 남아 있어 6개월 내 관리처분인가신청까지 마무리될지 장담하기 어려운 상황이다.
또 김상훈 새누리당 의원은 지난 18일 조합원 분양신청기간을 현행 60일에서 150일로 연장을 한다는 관련법 변경안을 국회에 제출해, 관리처분 연내 신청이라는 현안을 더욱 어렵게 하고 있다.
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추가부담 없는 반포1단지 재건축
투자액 부담되지만 큰 이익 기대
■ 반포주공 투자가치 분석
지난 2014년 1월 이후 반포주공1단지 재건축아파트는 꾸준히 상승하는 모습이다.
특히 지난 2월 한 달여 만에 1억원이 상승하는 모습을 보이기도 했다. 지난 1월까지 105㎡는 16억3천500만원(KB부동산시세 일반평균가)인 반면 2월 들어 17억3천만원까지 상승했다.
박근혜 정부가 2.26부동산 대책을 발표한 직후였다.
그 후 4월 정부가 임대차선진화방안을 마련한다는 대책을 내놓은 후 17억7천500만원까지 상승하던 아파트 시세는 현재 다소 보합세를 보이고 있다.
중요한 것은 앞으로의 모습이다. 반포주공1단지는 서초구의 대표적 부촌 중 하나다.
현재 2009년 입주한 반포래미안퍼스트지나 반포자이아파트가 가격의 중심에 있지만 1단지의 재건축사업 후의 모습은 이곳이 단연 으뜸이 될 것이라는 게 부동산전문가들의 견해다.
최근 KB국민은행이 조사한 서초지역 ㎡당 가격이 가장 비싼 아파트로 주공1단지가 뽑혔다. ㎡당 1천588만원으로 3.3㎡로 환산하면 5천250만원이 된다.
다음으로는 AID차관아파트(반포동)로 ㎡당 1천535만원이다. 특이사항으로 국내 대표 아파트로 꼽히는 삼성동 아이파크는 ㎡당 1천366만원으로 7위에 머물렀다.
재건축아파트의 가격은 대지지분을 얼마나 가졌는가에 따라 다르다.
일반적으로 같은 면적형 아파트는 동일한 대지지분을 갖지만 이곳 1단지는 동일한 주택형이라 할지라도 대지지분이 저마다 다르다.
동마다 필지가 나눠져 있기 때문인데 105㎡형의 대지지분은 85~110㎡까지 다양하다.
전용 84㎡(105㎡형)의 대지지분이 이 보다 훨씬 크다는 것은 같은 84㎡가 새아파트로 옮겨갈 때 추가부담금이 발생하지 않고 오히려 환급의 대상이 된다는 의미다.
얼마까지 환급받을 수 있는지에 대해서는 결정된 바 없다. 다만 이곳이 2종일반주거지역으로 250%의 용적률이 가능하지만 종상향을 추진한 후 3종으로 허용용적률 300%까지 가능하다는 점에서 최대 수억원의 환급이 가능함을 알 수 있다.
단적인 예로, 이곳 105㎡의 일반평균가는 17억7천500만원(6월 20일 기준)이며, 서초구 대표 아파트로 꼽히는 반포래미안퍼스티지 113㎡(전용 84㎡)의 일반 평균가는 13억5천만원으로 4억2천500만원이 더 낮다.
중요한 변수는 이곳 재건축사업이 지분제로 정해질 경우 무상지분율이 얼마냐에 따라 환급금은 달라진다.
무상지분율은 재건축사업에서 세대 당 대지지분에 몇 %의 면적을 무상으로 덧붙여주는 비율을 말한다.
단순 계산으로 대지지분이 100㎡일 때 무상지분율이 150%라면 분양면적 150㎡형까지 추가비용 없이 공급받을 수 있다는 것을 의미한다.
현재로선 무상지분율을 도출해내기 어렵다.
다만, 반포래미안퍼스티지아파트의 시세를 기준으로 볼 때, 105㎡형의 무상지분율이 100%라면, 약 4억원의 환급이 가능하며, 150% 이면 6억원, 170%라면 7억원의 환급이 가능함을 알 수 있다.
