지난 호 ‘NPL(부실채권) 마무리편’에서 부동산법원경매가 언제, 어떻게 대중화가 되었는지에 대해 잠시 언급한 바 있다.

다시 정리하면 채무자의 제도남용으로 민사집행 절차를 지연시켜 낙찰자의 피해가 커지는 등의 문제로 법원경매를 민사소송법에서 민사집행법으로 분리·제정한 이후 일반인도 쉽게 법원 경매에 나설 수 있게 됐다.

그로부터 12년이 지난 지금의 법원경매시장은 그야말로 북적이는 인파에 높은 경쟁률을 보이는, 한마디로 남는 것 없는 시장으로 변모했다.

최근 경매정보회사 부동산태인이 내놓은 자료를 보면 분당지역 아파트 경매의 월간 낙찰가율이 최근 1년간 단 한번도 80%대 밑으로 떨어지지 않았다. 최고점에 달한 때는 지난 2월로 90.7%까지 상승했다.

이 수치는 평균 낙찰가율로 가치가 있다고 판단되는 물건에 대해서는 100%가 넘는 낙찰가율을 보인 때도 있었다.

이는 경매감정시점 대비 입찰일을 기준을 할 때 시세가 상승해서 이 같은 현상이 나타났다고 볼 수 있으나, 문제는 과다경쟁이다.

아파트는 타 상품에 비해 권리분석이 쉬워 1건당 입찰자가 적게는 10여명에서 많게 50여명이 몰리는 현상도 발생한다.

경쟁률이 높다는 것은 어지간한 낙찰가를 써내도 되기 어렵다는 얘기며, 낙찰을 받기 위해 가격을 높게 써내면 그 만큼 수익은 쪼그라들 수밖에 없다.

필자의 경우 10년 전인 2004년 경기도 광명시의 한 다세대 반지하를 낙찰 받았을 때, 감정가 대비 33%에 낙찰을 받은 적이 있다.

그 때까지는 법원경매가 대중화되지 않았을 때의 일로, 또한 당시까지는 재개발사업이 활성화되지 않았기 때문이기도 했다.

그 후 2년여가 지나 재개발사업구역으로 지정됐으며, 2007년에는 가격이 1억4천만원까지 상승하는 등 경매와 재개발사업의 덕을 톡톡히 본 기억이 있다.

하지만 지금은 그 때와 다르다. 몇 배의 차익을 남기는 수익을 실현하는 때는 적어도 수년간 오지 않을 것이다.

사회가 안정될수록 ‘개천에서 용’나는 확률은 감소한다. 적은 비용으로 큰 수익을 거두는 사례 또한 마찬가지다. 지금은 안정을 도모해야 할 시기며, 아울러 남들이 보지 않는 다른 상품을 연구해야 할 때다.

지금까지 소개했던 NPL(부실채권) 투자도 그 맥락에서 소개한 바 있지만 이 역시 대중화의 물꼬를 튼 상태여서 수익을 자신할 수 없다는 것도 외면할 수 없다.

지금은 작은 수익이라도 반복적으로 거둘 수 있는 방법을 찾아야 한다. 앞으로 소개할 ‘명도’에 관한 것도 그 일환이다.

중요한 것은 낙찰이 아니라 현재 살고 있는 즉, 점유하고 있는 점유자를 내보내야 내 것이 된다는 사실이다.

따라서 얼마나 빨리 점유자를 퇴거시키느냐가 수익을 실현할 수 있는, 그리고 최대의 이익을 얻을 수 있는 척도이다.

통상 점유자를 퇴거시키는 것을 ‘명도’라고 부른다. 법원경매에서의 법적 표현으로는 ‘강제집행’이라고 한다. 낙찰자가 대금(잔금)을 법원에 납부함과 동시에 ‘인도명령’을 신청할 수 있다.

‘인도명령’은 낙찰자(매수인)가 소유권을 취득했는데도 불구하고 점유자(채무자)가 해당 부동산을 계속 점유하고 있어 손해가 발생한다고 봤을 때, 법원에 신청해 점유자로부터 그 부동산을 인도받는 절차다.

하지만 인도명령만으로 점유자가 낙찰자에게 순순히 부동산을 넘기는 경우는 없다. 결국 낙찰자는 점유자를 찾아가 합의를 유도해 내야하고, 그 합의가 원활치 않을 때, 법원에 강제집행을 신청할 수 있다.

강제집행시 예상 소요되는 비용은 주택 면적에 따라 다르다. 전용 기준으로 16.5㎡ 미만일 경우 동원되는 인원은 2~4명이며, 33㎡평 미만(5~7명), 66㎡ 미만(8~10명), 100㎡미만(11~13명), 132㎡ 미만(14~16명), 165㎡ 미만(17~19명) 정도다.

동원되는 인원 1명당 약 7만원의 노임이 부과된다. 만약 112㎡(전용 84㎡)일 때 91만원이 든다.

여기에 사다리차 등 장비가 동원되는 경우에는 별도비용을 계산해야 하며, 강제집행 시 내놓는 물건을 보관할 장소와 보관비까지 계산하면 약 150만~200만원 정도가 소요된다.

인도명령 후 강제집행까지는 다소 시간이 소요될 수 있다. 필자의 기억으로 9월에 낙찰 받은 주택을 이듬 해 2월에야 강제집행을 할 수 있었다(지금은 훨씬 간소화됐다. 노력여하에 따라 많은 시간과 비용을 줄일 수 있다).

경매는 낙찰이 전부가 아니다. 물론 낙찰을 위해선 사전조사, 권리분석, 현장조사(임장), 낙찰가 산정 등의 과정이 있지만, 더 중요한 것은 명도다.