사업초기단계… 조합설립 후 집값 5% 이상 오를듯
면적대비 지분 많아 재건축 후 대형APT 입주 가능성

 

“주구(住區)를 아시나요?” 하나의 아파트 단지 내에서 행정구역 단위가 아닌 거주자의 문화적인 일상생활과 사회적 생활권 확보가 가능한 지역 단위로 초등학교나 대형 점포, 녹지 등의 시설을 갖춘 생활권역을 주구하고 한다.

“부동산을 안다”하는 사람들도 다소 생소한 단어지만 이 주구의 개념이 재건축사업의 단위적 개념이 되기도 한다.

그 중 대표적인 곳이 서울 서초의 반포1단지3주구다. 지난 시간 반포1단지1,2,4주구를 얘기했다면 이번 호에는 1단지 내에서 독립적으로 재건축사업을 추진하는 3주구는 어떤 투자가치가 있는지 알아본다.

재건축이나 재개발사업을 투자 관점에서 볼 때, 최적의 시기는 기본계획 발표 직전이다.

가끔 고위직 공무원이 청문회에서 논란을 일으키는 것이 개발계획 발표 수일 전 부동산을 매입했다는 이야기다.

개발 계획 직후 가격상승이 가장 크기 때문에 고위직 신분을 이용한 투기의 의혹이 있다는 것이다.

재건축 투자에서도 개발계획 직전 매입이 가장 큰 효과를 거둔다. 하지만 일반인이 그것을 바라기는 어렵다.

그럼 가능하면 사업진행속도가 빠른 초기단계의 투자처를 발굴해야한다. 그 중 하나라고 할 만한 곳이 이곳 ‘반포1단지3주구재건축’이다.

이곳은 지금까지 주민간의 분열로 인해 어려움이 많았다. 하지만 복잡했던 문제가 한 순간에 풀린 이곳은 정상화의 수순을 밟고 있다.

이곳은 아직 추진위원회 단계지만, 이곳 중개업계에 따르면 조합설립 후 1단지1,2,4주구 재건축과 맞물려 사업이 진행될 가능성이 크며, 가격대 또한 유사해질 것이라는 전망이다.

 

▲72㎡ 단일면적의 반포1단지3주구, 2,117세대로 재건축

반포1단지3주구는 72㎡(22평형) 단일면적이며, 총 1천652세대(아파트 1천490세대, 상가 162개)로 구성됐다. 입주연도는 1973년 11월로 41년 된 초고령 아파트다.

지난 2011년으로 이곳 72㎡의 가격은 11억9천만원(부동산뱅크, 일반평균가 기준)이었다.

그 후 경기침체의 여파로 1억여 원이 하락한 바 있으나 올해 초 정부의 부동산정책 여파로 최고가를 재탈환 했다.

국내 부동산은 2008년 서브프라임모기지사태, 2009년 리먼브러더스사태 이후 큰 폭으로 하락반전 했지만, 오히려 상승세를 보이는 곳이 이곳 강남·서초지역 재건축아파트들이다.

대표적으로 은마아파트가 그랬으며, 개포주공아파트 또한 금융위기 이후 더 강한 가격상승세를 보였다.

이곳 1단지3주구도 예외는 아니다. 과거 가격을 보면, 2008년 10억3천만원이던 아파트가는 이듬해인 2009년 1억여 원이 올라 11억5천만원을 기록했다.

그 후 2011년 12억5천만원까지 상승했다.

이곳 강남일대의 재건축대상 아파트가 경기를 타지 않은 것은 무엇보다 재건축아파트의 용적률 완화에 기인하고 있다.

당시는 이명박 정권의 기조였지만 지금의 박근혜정부도 재건축 완화에 대한 기조를 그대로 유지하고 있어 단기적으로는 큰 변화가 없이 꾸준한 상승세를 유지할 것으로 전망된다.

▲교육, 쇼핑, 사통팔달의 이동 쉬운 곳

자녀를 둔 가정이라면 이사를 하거나 또는 해야 할 때 가장 우선적으로 고려하는 것이 교육환경이다.

다음이 주변 쇼핑의 편리함, 그리고 외곽지역으로의 이동 편리성일 것이다.

반포1단지3주구는 서초지역으로 8학군에 속하며 주변의 학교로는 반포초교, 잠원초교, 반포중, 신반포중, 세화여중, 세화고, 서울고, 상문고, 서초고 등이 있다.

그 중 반포초교의 경우 지난 2011년도 학업성취도 평가에서 서초지역 최고 순위를 기록한 바 있으며, 신반포중 또한 학업성취도 평가 중 서초구 내에서 1위를 차지했고, 세화여중이 그 다음을 달렸다. 고등학교에서는 세화고, 세화여고, 반포고 등이 우수학교로 평가받은 바 있다(학업성취도 평가는 2013년에 폐지됨).

서울의 서초·강남은 계획도시다. 자연 발생적으로 주거지가 만들어졌다면 대형 재래시장이 있겠지만 이곳은 그렇지 못하다.

반면, 훨씬 편리한 대형마트나 체육센터 등이 입지해 있다. 현대백화점이 있으며, 신세계백화점, 반포종합운동장, 서초구민회관, 고속버스터미널, 강남센트럴시티가 주부들의 생활에 편리함을 더하고 있다.

교통여건으로는 지하철 9호선 구반포역이 3주구 바로 앞쪽에 위치해 있으며, 3,7,9호선 고속터미널역 또한 가까워 우수한 접근성을 갖추고 있다.  

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추가부담 없는 반포1, 투자 이익률 높을듯

■ 특징 분석

 

같은 단지 내 동일 면적의 아파트는 대게가 소유한 지분이 같다. 예를 들어 112㎡형의 101동 105호 아파트의 지분이 30㎡라면 다른 112㎡형 또한 30㎡라는 얘기다.

하지만 반포1단지3주구의 지분면적은 제각각이다. 예컨대 같은 3주구의 72㎡형이라고 해도 15동의 대지지분과 20동의 대지지분은 다르다.

이런 데는 동마다 필지가 다르게 구분되어 있기 때문인데, 필지가 큰 곳에 건립된 건물(동) 수가 적으면 세대별 대지지분이 넓고, 동이 많으면 지분이 적은 이유가 이 때문이다.

이곳의 예상 최고 층수는 35층이다. 현재 반포1,2,4주구재건축이 서울시에 특별건축구역지정을 요청해 최고 45층 건립을 기대하고 있다.

반면 반포동의 아크로리버파크(신반포1차재건축)의 사례를 놓고 볼 때, 40층 이하로 결정될 것으로 보이며, 이곳 1단지3주구와 큰 차이를 만들지는 못할 것으로 보인다.

이런 면에서 볼 때, 1단지의 1,2,4주구의 높은 매입가격(면적형이 커 가격도 높음)으로 인한 큰 금융비를 부담하는 것 보다는 비교적 낮은 비용으로 3주구의 72㎡형을 매입하는 것이 투자 면에서 효율적일 수 있다.

재건축처럼 수백명 또는 수천명의 동의를 얻어 추진하는 사업은 복잡한 행정절차나 주민간의 의견조율에 다소 오랜 시간이 소요되는 등 변수가 많다.

재건축 투자에 십 수억원이 투자되는 거래엔 금융비를 무시하기 어렵다.

반포1단지3주구에 주목해야 할 부분은 이곳이 서초의 중심 그리고 한강변에 위치해 있다는 점도 있으나 무엇보다 재건축사업 초기지만 빠른 추진이 기대된다는 것이다.

재건축은 특성상 사업절차가 한 단계 진행될 때마다 큰 폭으로 가격이 상승한다는 것이다.

이곳은 아직 추진위원회 단계지만 올 10월경에는 조합인가를 기대할 수 있고, 또 1단지1,2,4주구와 사업시기(현, 건축심의 단계)를 같이 한다는 가정아래 볼 때, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획수립 등 굵직굵직한 절차가 남아있다는 것으로만 봐도 이곳 1단지3주구는 가격상승 여력은 충분하다는 것을 짐작할 수 있다.

또 분명한 것은 3주구를 포함한 이곳 반포1단지는 초 대형아파트 단지로 부활한다는 것이다.

서초구는 분명한 랜드마크가 아직까지 없다. 반포자이나 래미안퍼스티지가 있지만 랜드마크라고 하기엔 다소 무리가 있다.

반포주공1단지재건축이 차지할 날이 멀지 않아 보인다. 

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반포주공1단지3주구 법적동의요건 충족할 듯

■ 투자 체크포인트

 

낡고 노후한 아파트가 재건축을 추진하기 위해서는 몇 가지 주요 절차를 거쳐야 한다.

이 중 대표적인 것을 들면 우선 노후도, 즉 각 시도 도시 및 주거환경정비조례에서 정하는 재건축연한을 충족해야 하며, 건물구조의 안전도를 측정하는 안전진단을 통과해야 한다.

세 번째가 재건축 추진위원회 구성을 위한 주민 과반수 이상의 동의, 네 번째는 전체의 4분의 3(75%)이상의 주민동의를 거쳐야 비로소 재건축이 진행된다는 것을 알 수 있다.

중요한 것은 조합설립을 위해 전체 주민동의 4분의 3뿐 아니라, 각 동별 3분의 2이상의 동의가 있어야 한다.

이 때 상가동은 별도로 전체 상가소유자의 3분의 2이상의 동의요건도 갖추어야 비로소 재건축이 가능하다.

김주훈 반포1단지3주구 재건축추진위원장은 “본격적으로 조합설립을 위한 절차를 밟게 된 때는 올해 초부터였다”며 “현재 상가 측과의 협의도 대부분 마무리된 상태여서 앞으로 조합인가까지 큰 어려움은 없을 것으로 본다”고 전했다.

김 위원장에 따르면 지난 달 28일 상가소유자 측의 총회가 있었으며, 그 총회에서 대표성을 가지는 상가협의회단을 구성했다.

추진위원회는 구성된 협의회단과 사업에 대한 추진일정을 조율하며 원활한 사업이 되도록 노력할 예정이다.

이에 대해 강명수 미래새한감정평가법인 팀장은 “상가소유자 총회를 기회로 상가측 동의에 대해 큰 어려움은 없을 것으로 본다”며 “이달 말까지 법적동의요건을 갖춘 후 9월경 창립총회를 가질 예정이다”고 말했다.