장덕환  
개포주공4단지 재건축 추진위원장

 

지난달 개포지구의 정비계획이 보류되면서 박원순 시장의 정비사업 속도조절론이 재건축시장에 반영된 것 아니냐는 우려 섞인 시선이 많았다. 하지만 가락시영아파트의 3종 종상향 통과와 함께 투기과열지구 해제 등을 담은 12·7대책이 발표되면서 강남 재건축사업이 다시 탄력을 받고 있다. 하루가 다르게 변하고 있는 강남 재건축의 향방에 대해 개포4단지 장덕환 추진위원장에게 들어봤다.

 

▲개포지구 정비계획이 일단 보류됐다. 강남 재건축의 바로미터인 개포지구의 재건축사업에 브레이크가 걸린 것 아니냐는 분석이 있었다. 현재 정비계획은 어떻게 진행되고 있나=재개발·재건축 시기조정 등을 공약으로 내건 박원순 시장이 당선된 이후 처음으로 열린 도시계획위원회에서 보류 결정이 내려졌기 때문에 그런 우려가 많았던 게 사실이다. 하지만 정비계획안이 한 번에 통과된 사례가 거의 없는 것으로 알고 있다. 정비구역지정 서류에 서울시가 요구하는 부분이 있기에 수정·보완하라고 해서 보류가 된 것이다. 지금은 강남구청이 신속하게 보완을 해서 서울시에 다시 보냈으며 심의가 순조롭게 진행되고 있는 것으로 알고 있다.

 

▲가락시영아파트가 3종으로 종상향되고, 강남3구를 투기과열지구에서 해제하는 내용 등을 담은 12·7대책이 발표되면서 재건축시장이 호재를 맞고 있다는 분석이다. 아파트값 하락세도 거의 멈추는 듯하다. 지금 분위기에 대한 평가와 주민들의 반응은 어떤가=집값이 고점 대비 30%이상 하락했고 매매도 전혀 되지 않는 상황이었다. 진작에 투기과열지구에서 해제했어야 했다. 투기과열지구 지정을 해제하겠다는 국토해양부의 이번 조치에 대해 비록 늦은 감이 없지 않지만 대부분의 주민들이 크게 환영하고 있는 것은 사실이다. 또 투기과열지구로 지정되면 조합설립 이후에 지위양도가 금지돼 사유재산권 행사를 할 수 없기 때문에 재건축사업에 상당한 걸림돌로 작용한다. 이제 그런 우려가 사라졌기 때문에 토지등소유자들이 조합설립동의서를 제출하는데 망설임이 없을 것이다.

 

▲종상향이 결정된 가락시영과 종상향을 준비중인 둔촌주공이나 잠실5단지 등과 개포주공 단지들의 입장은 다른 것으로 알고 있다. 단순히 정비계획의 변경이 아니라 지구단위계획을 변경해야 하는 것으로 알고 있다. 종상향 요구나 움직임, 계획 등은 없나=주민들이 15년이란 세월동안 재건축을 추진하면서 많이 지쳐 있다. 하루 빨리 재건축사업을 추진하는 게 주민들의 가장 큰 바람이다. 물론 가락시영아파트의 종 상향에 대해서 간혹 문의가 있다. 하지만 종상향을 하게 될 경우 소형평형이 많이 들어서게 되고, 그럴 경우 단지내 주거환경이 나빠질 것이라는 우려를 하는 것 같다. 그래서인지 종 상향에 대해 그렇게 큰 기대를 하지 않는 것 같다. 지금은 사업추진 속도에 더 관심이 높다.

 

▲지난 7일 국토부가 밝힌 ‘주택시장 정상화와 서민주거안정 지원방안’에 따르면 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구가 투기과열지구에서 해제된다. 이럴 경우 조합원 지위양도 금지 등으로 발목이 잡혔던 재건축 아파트 거래에도 숨통이 트일 것으로 보인다=조합원 지위양도 금지가 풀렸다는 것은 재건축사업을 추진하는데 상당한 도움이 될 것이다. 투기과열지구로 지정되면 조합설립 이후 조합원 지위양도 금지로 인한 재산권행사를 못하게 되는데, 그것 때문에 조합설립동의서 제출을 망설이고 있는 사람들이 많은 게 사실이다. 나아가 현재 개포지구 저층아파트 단지들의 대다수가 조합설립인가를 받지 않아서 매매가 자유롭다. 그런데도 거래 자체가 없는 것은 조합설립 이후 지위양도 금지 때문만은 아니라고 생각한다. 결국 주택거래를 활성화시키기 위해서는 투기지역을 해제해야 효과가 있다고 본다. 이미 재건축에 대한 집값상승 기대감은 반영됐다고 본다. 주민들은 더 나은 곳에서 살고 싶다는 주거환경 개선에 대한 의지가 더 크다는 점을 분명히 밝히고 싶다.

 

▲이 방안에 따르면 앞으로 재건축초과이익 부담금도 2년간 부과가 중지된다. 다만 부동산 장기침체가 계속되면서 사실상 재건축 수익 제로 시대에서 이 조치가 시장에 어떤 신호를 줄지 궁금하다. 규제완화에 대한 상징성은 긍정적이라고 보여지는데 어떻게 보나=사실 많은 주민들이 초과이익이 얼마나 될지 모르기 때문에 상당히 불안해하고 있다. 그런 점에서 2년 이내에 관리처분인가를 받은 단지에 대해 초과이익환수를 유예하겠다는 국토부의 발표에 대해 주민들도 환영하고 있다. 향후 재건축사업 추진에도 속도가 붙을 것이라고 생각한다.

 

▲강남3구는 투기과열지구에서 해제됐지만 여전히 투기지역으로 남는다. 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV), 3주택 이상 양도세 가산세 10% 적용 등의 조치도 그대로 적용된다. 이런 조치들이 남아 있어 이번 대책이 실효성을 거둘지 의문을 제기하는 전문가들이 많은 것도 사실이다=앞서도 말씀드린 바와 같이 주택거래 정상화라는 목적을 달성하기 위해서는 각종 규제를 과감하게 풀어야 한다. 지금까지 정부에서 수 차례에 걸쳐 여러 가지 대책을 발표했음에도 불구하고 주택거래가 정상화되지 않는 것은 피부에 와 닿을 만큼 확실하게 풀지 않고 찔끔 찔끔 발표를 했기 때문이다.