2. 서울행정법원 판결례 (2013. 12.)

서울행정법원은 2013년 12월 “사업계획이 실질적으로 변경되면 종전자산 감정평가 다시 받아야 한다”라는 취지의 판결을 선고한 바 있고 현재 항소중인데 요지는 다음과 같다.

A재건축조합은 2005년에 사업시행인가를 받고 분양신청 절차를 거친 후 2006년에 관리처분계획인가를 받았다.

그로부터 5년이 지난 2011년에 사업시행계획을 변경인가를 받아 다시 분양신청 절차를 거치고 2012년에 관리처분계획 변경인가를 받았다.

이 과정에서 종전자산에 대한 감정평가를 다시 행하지 않고 최초 2005년의 사업시행인가 고시일을 기준으로 하여 평가된 금액을 그대로 사용하였다.

재판부는 새로운 관리처분계획은 6년전의 종전자산평가액을 사용하여 수립한 것으로서 위법하다며 취소하였다.

3. 판결의 주요 논거

① 사업시행계획은 빈번히 변경되는데 이때마다 종전자산 평가를 다시 해야 한다고 보는 것도 불합리하다는 반론이 있을 수 있다.

그러나 새로운 사업시행인가와 동일하다고 볼만한 ‘실질적(實質的)인 변경(邊境)’이 있는 경우로 한정하여 해석하는 이상, 종전자산 평가의 정확성이 조합원들의 비례율 산정에서 상당히 중요한 의미를 가지는 점을 고려할 때, 도시정비법 제48조 제1항 제4호는 무조건 ‘최초 사업시행인가 고시일’로 보아야 한다고 새기기는 곤란하다.

② 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀는지 여부는, 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 가중된 의결기준이 필요하다고 판시한 대법원 2010두13463 판결의 취지, 일정한 경우 가중된 동의 요건을 규정한 도시정비법 제24조 제6항의 신설취지를 비롯하여 정비사업의 진행경과 등 여러 사정을 개별적, 구체적으로 고려하여 종합적으로 판단하여야 한다.

③ 이 사건 조합의 사업시행계획의 내용을 최초 사업시행계획과 비교하여 볼 때, 건축면적, 건축연면적, 건폐율, 용적률, 최고층수, 높이, 건물동수, 주차대수, 분양주택의 규모(전용면적) 및 세대수 등에 있어서 큰 차이가 있어 주요부분이 실질적으로 대폭 변경된 것으로 보인다.

④ 그에 따라 수립된 이 사건 관리처분계획도 최초관리처분계획과 비교하여 볼 때 건축물 공급계획이나 종전, 종후자산 평가액 및 추산액, 자금운용, 비례율 등에서 대폭 변경되었고 결의 참석자 수 및 동의자 수가 다르다.

⑤ 여기에 이 사건의 경우에는 2011년 변경된 사업시행계획의 인가 이후에 새롭게 분양신청을 받았을 뿐만 아니라, 최초 시점으로부터 6년 이상의 시간적 간격이 있는 점 등의 사정을 보태어 보면, 이 사건 관리처분계획은 별개의 새로운 관리처분계획으로 변경된 것으로 보아야 한다.

⑥ 그럼에도 피고 조합은 이 사건 관리처분계획을 수립하면서 최초 사업시행계획 인가고시일인 2005. 3. 14.을 기준으로 2개 감정평가법인에 의뢰하여 종전 자산 가격을 산정하고 말았으니, 이러한 종전자산 가격 산정방식에는 원고들이 지적하는 위법이 있다.

4. 결어

위 판결은 현재 고등법원에서 항소심이 진행중이다. 결과를 장담하기는 어렵지만 나름 상세하게 상황을 분석하고 있다.

그러므로 매우 중대한 변경이 있는 경우에는 예비적으로 감정평가를 다시 받아두는 것이 사업의 안정성 유지에 도움이 될 것이다.