박순신
이너시티 대표이사
재개발·재축사업은 정치의 영향을 아주 많이 받는 사업이 된지 오래입니다. 선거철이 되면 정비사업은 주된 표를 모으는 아이템중의 하나로 봐도 무방할 정도가 되었습니다. 일부 언론에서는 지난 총선에서 뉴타운을 공약으로 한 국회의원들을 ‘타운돌이’라고 부르고 있기도 합니다.
그러나 정비사업을 추진하는 토지등소유자나 정비사업을 생업으로 하고 있는 많은 사업자들은 이런 정치권의 행태가 썩 반가울 리 없을 것입니다. 특히 요즘과 같은 부동산 침체로 정비사업이 어려움을 겪으며 장기간 표류하는 때에는 더더욱 그렇습니다.
최근 서울시장이 새로 선출되면서 서울시 뉴타운 및 정비사업의 정책이 변할 것이라는 언론보도가 나오는 것도, 그리고 며칠 전에 있었던 서울시 ‘희망서울 정책토론회’에서 많은 시민들의 관심이 뉴타운과 재개발사업에 쏠려있었다는 것은 정비사업이 정치의 주된 관심사라는 것을 증명하는 것입니다.
이미 여러 차례 지면을 통해 토지등소유자와 조합원이 재개발·재건축사업을 시작하는 데 있어서 무턱대고 인감을 첨부한 동의서만 받아서는 사업을 안정적으로 추진하는 것이 어렵다는 말씀을 드린 적이 있습니다. 요즘 뉴타운과 재개발사업에서 가장 문제가 되는 것이 토지등소유자의 부담금이 너무 많아 재개발사업을 하기에는 무리라는 민원이 끊이지 않는다는 것입니다.
현행 도시 및 주거환경정비법을 보면 토지등소유자에게 사업시행자인 조합이 조합원의 부담금을 알리는 시기는 사업시행인가 후에 관리처분계획을 수립하고 난 이후입니다. 이렇다 보니 조합원들은 정비사업이 너무나 많이 추진된 시점에, 부담하기에 어려운 관리처분계획안을 받아보고는 사업을 중단해야 한다는 주장을 강하게 할 수 밖에 없는 진퇴양난에 빠지는 것입니다.
이를 해결하기 위하여 민주당 등 야당에서는 아예 사업초기에 토지등소유자의 종전자산을 감정평가하여 알려야 사업이 가능하도록 법개정을 하겠다고 나서고 있기도 합니다. 하지만 사업초기에 사업시행자도 없는 상태에서 종전자산만을 감정평가하는 것이 과연 토지등소유자에게 큰 도움을 줄 수 있는가에는 적지 않은 회의를 가지고 있습니다.
조합원의 권리가액과 분담금을 확정하기 위해서는 신축하는 주택의 분양가와 재개발사업에 투입되는 비용이 모두 확정되어야 가능합니다. 종전자산 감정평가로 조합원의 권리가액과 분담금은 결정되는 것이 아니기 때문입니다.
그런데 사업초기 즉, 추진위원회를 구성하거나 정비계획을 수립하는 단계에서는 수입에 해당하는 분양가를 확정할 수도 없으며, 공사비 등 사업비를 확정할 수도 없는데 이런 상태에서 토지등소유자의 분담금이나 권리가액을 확정하는 것은 불가능한 것입니다. 이 때에는 사업시행자도 시공사도 아무도 없기 때문입니다.
이런 상황에서 조합원들의 종전자산에 대한 감정평가를 하여 종전자산을 알려 주었다고 하여도 조합원들이 알고 싶어 하는 권리가액이나 분담금은 여전히 관리처분 단계에서나 확정되는 지금과 같은 문제를 고스란히 가지고 있는 것입니다.
이런 문제를 해결하기 위해서는 일부 야당에서 주장하는 종전자산에 대한 감정평가의 방법보다는 정비계획을 수립하는 시기나 조합설립추진위원회를 구성할 경우에 개략적으로 사업성 분석을 하도록 강제하고, 이를 반드시 토지등소유자에게 알려서 토지등소유자의 일정비율 이상의 동의를 얻도록 하는 방법이 가장 현실적이라고 할 수 있습니다.
이렇게 알린 사업성은 확정된 것이 아니라서 지속적인 변경이 불가피합니다. 그러나 사업성의 변경이 있을 경우에는 토지등소유자에게 다시 알리고 처음과 같이 토지등소유자의 일정비율 이상의 동의를 다시 얻도록 합니다.
이렇게 한다면 조합원들의 사업참여를 결정할 수 있도록 정보를 제공하고 지속적으로 변경되는 결과를 알려 사업의 계속 추진 여부를 묻는 구조를 가지고 있어서 관리처분수립 시점에서 문제가 터지는 지금과 같은 제도와 현실의 괴리를 가장 효과적으로 보완할 수 있을 것입니다.
초기에 사업을 추진하는 분들이 허무맹랑한 사업성 자료를 제시하는 경우에는 그 변경된 내용을 조합원들에게 알리는 경우 더 이상 사업추진이 불가능하게 될 공산이 아주 커지게 될 것이기에 현실적인 내용들로 사업성 자료가 작성되어질 것입니다.
