그러기를 1년여가 지난 어느 날 김씨는 대박을 터트렸다. 시세보다 무려 5천만원이나 낮은 물건을 단독입찰로 거머쥔 것이다.

사연은 이렇다. 김씨가 평소 보는 물건은 1회 이상 유찰된 물건이지만, 김씨가 사는 아파트의 102동 전용 84㎡가 첫 경매로 나온 것이다.

감정가격으로 진행되는 경매지만 시세보다는 무려 5천여만원이나 쌌다. 김씨는 설렌 마음도 있었지만 “이런 물건이 나에게 오겠어?”하는 생각에 큰 관심을 두지 않았다.

하지만 경매기일이 닥쳐오자 “한번 들어가나 보자”라는 생각에 입찰에 참여하기로 했다. 살고 있는 아파트다보니 물건분석이 따로 필요치 않았다.

그저 서울중앙지방법원으로 나서기만 하면 됐던 것이다. 결과는 단독 입찰로 대박을 낳았다.

요즘 같이 아파트가격이 오르는 시기에 1천만~2천만원 남기기도 어려운데 무려 5천만원이라는 높은 수익을 거둔 것이다.

지난 16일 정부는 주택에 대한 대표적 금융규제라 할 수 있는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 개선한다고 밝혔다.

기존의 서울지역 LTV를 70%까지 상향하고 아울러 DTI도 60%로 올리는 안이다. 이 결과를 재빠르게 반영하고 있는 곳은 재건축아파트다.

정부의 정책이 사업성에 큰 영향을 주기 때문이다. 그 다음으로 한 달여 쯤 재건축아파트의 상승이 계속될 때 일반아파트의 가격에도 영향을 주게 된다.

한데 법원경매시장은 다르다. 그 즉시 효과가 나타난다. 이제 주택경매는 더욱 치열한 한판이 예상되고 있다.

이 기간에 실수요자나 투자자는 다른 기준으로 경매물건을 찾아야 한다. 사례에서 보듯이 감정가에 진행되는 물건도 때로는 대박을 낳을 수 있다.

부동산이 경매를 진행하기 위해서는 감정평가기관으로부터 감정절차를 밟게 된다. 이 과정은 최초 경매진행 일로부터 최소 6개월~1년여 전에 진행된다.

바로 1년여 전의 가격이 최초 경매진행 최소입찰가격이 되는 것이다. 부동산경기가 살아나는 시기의 경매법정은 발 디딜 틈이 없다.

한 차례 유찰된 아파트에 수 십여명이 몰려들기 때문에 웬만한 입찰가로는 참가자들로부터 조롱을 당하기 십상이다.

반면 감정가에 나온 물건은 다르다. 대분이 유찰되기 마련이다. 하지만 경기가 상승하는 시기라면 투자자는 신중하고 발 빠른 판단을 해야한다.

일반 경매투자자의 특징은 물건이 감정가에 진행될 땐 물건분석을 세심하게 하지 않는다.

지지옥션이나 부동산태인 등 경매정보사이트도 조회 수가 높지 않은 물건은 메인에 띄우지 않거나 인기물건에 랭크하지 않는다.

조회 수가 높은 물건의 특징 중 하나가 많은 유찰기록을 가진 물건이다. 법원의 감정가는 대부분 시세보다 조금 높게 잡히는 것이 일반적이다 보니 첫 경매 진행물건에 투자자는 관심을 기울이지 않는다.

반면, 부동산 가격이 상승하는 때에는 의외의 대박을 낳을 수 있는 기회가 주어지기도 한다.

사례에서처럼 감정가 입찰이라서 시세파악이나 지역 사정을 잘 알지 못하는 투자자라면 입찰하지 않겠지만 지역사정을 알고 시세 또한 정확한 조사과정을 거쳤다면 틈새를 발견하여 대박의 기회를 갖게 되는 것이다.