이윤근

  고덕3단지재건축 조합장

 

  우리나라는 복권공화국이다. 오늘도 수많은 사람들이 횡재를 기대하며 복권을 구입한다.

우리나라 법률에도 복권공화국에 어울리는 법률이 있다. 주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 내용을 규정한 ‘도시 및 주거환경정비법’의 제30조의3이다. 복권처럼 이익을 놓고 국민에게 선택을 강요하고 있다.

법학자 프랑크 잘리거는 근대적 법치국가의 법의 이념을 크게 세 가지로 분류했다. 정의, 합목적성, 그리고 법적 안정성이다. 그에 따르면 법은 당연히 정의로워야 하며, 합목적적이어야 한다.

도정법 제30조의3은 “사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 다음 각 호에 따른 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설해야 한다”고 명시하고 있다.

그리고 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제20조 제1항에서는 “법적상한용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 용적률의 50%를 말한다”고 밝히고 있다.

결국 법적상한용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 용적률의 절반을 재건축소형주택으로 내놔야 하는 것이다.

이는 법학의 측면에서 보더라도 부당한 법률이다. 상위법에서 정한 용적률을 광역지자체에 위임하여 낮춰 놓고 그 법적용적률까지 개발 사업을 할 경우 차이나는 용적률을 반반씩 사업시행자와 정부가 나눠먹자는 것이다.

아무런 투자 없이 정부가 사업시행자에게 공동 배당을 요구하는 법률이 어디 있는가?

나아가 형평성 문제도 제기되고 있다. 정부가 LH나 SH 등을 통해 아주 저렴한 가격에 그린벨트를 해제해 진행한 공공사업에서는 엄청난 이익이 발생했는데도 아무런 이익도 환수하지 않고 있다.

그러나 정비사업과 같은 특정 개발사업에만 이 법률을 적용해 이익을 환수해 가고 있어 편향된 정책이라는 문제가 발생하고 있다. 

정비사업은 그 필요성을 그 누구도 부인하지 못하는 필수적 사업이다. 정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 열악한 지역을 정비히고 노후된 지역의 환경을 개선하는 것이다.

원래 국가가 책임을 져야 함에도 국가의 업무를 국민이 대신 진행하고 있다는 점을 주지해야 한다. 그럼에도 불구하고 정부는 각종 법률로 규제와 기부채납만을 일삼는 행정을 펼쳐왔던 것이 문제인 것이다.

작금의 정비사업의 현실은 참으로 암담한 실정이다. 공사비는 치솟고 분양가는 하향세로 돌아서 조합원 분양가가 일반분양가를 상회하는 등 과거에 볼 수 없었던 기현상이 벌어지고 있다.

과연 정비사업을 계속 진행해야 하는지의 기로에 서 있는 것이 현실이다. 정부는 일부 특정지역을 제외하고 최근 형성되는 일반분양가 수준에 대해 주의 깊게 살펴보고 정비사업의 상황이 얼마나 심각한지 현실을 들여다 봐야 한다.

이 도정법 상 재건축소형주택 제도에 따른 조합원들의 피해는 심각하다. 108세대의 재건축소형주택 기부채납에 따른 고덕주공3단지의 조합원 개인당 피해액은 3억491만원이라는 엄청난 금액이다.

해당 주택에 투입된 건축·설계 등의 사업비 피해, 토지 기부채납에 따른 토지가치 피해가 합쳐진 금액이다. 이 부담만 없어지더라도 현재의 재건축사업은 주민 갈등 없이 원만하게 진행될 수 있을 것이다.

이처럼 상상을 초월하는 수익 감소를 초래하는 이 법률 규정을 정부는 즉시 폐지하고 상위법에서 정한 용적률 모두를 정비사업에 돌려주어 정비사업의 활성화를 도와줘야 한다.

그것이 아니라면 소형주택을 정부가 매입할 때 시장가격을 반영하여 매입하여야 한다.

현재 정비사업은 부동산 침체로 사업진퇴를 놓고 고민에 빠져 있는 상태다. 정부도 정비사업의 활성화에 동참할 때임을 인식해 기존 법률에 대한 합리적인 검토를 진행해야 한다.