특히, 강남지역의 재건축사업은 조합원에게 높은 무상지분율을 보장하면서, 또한 높은 시세차익을 얻게 되는 사업구조를 보일 뿐만 아니라, 강남지역의 아파트 가격 상승은 이른바 버블세븐지역으로 전파되어 전국적인 부동산 가격상승을 촉발하는 것이라 인식되었습니다.

정부는 이른바 강남지역의 재건축사업이 지나치게 조합원에게 이익을 가져다주게 되는 구조는 아무런 노력을 들이지 않는 불로소득이라 지목하면서 초과이익을 환수할 제도의 도입이 필요하다고 판단했습니다.

재건축 초과이익 환수제도는 도입시기에도 많은 논란이 있었습니다. 재건축초과 이익은 근본적으로 실현되지 않은 이익에 대하여 부담금을 부과하는 것이라는 지적이 있었습니다.

즉, 집을 처분하여 재건축으로 이익이 실현되고, 이렇게 실현된 이익에 대하여 세금이나 부담금을 징수하는 것이 아니라, 단지 소유하고 있는 주택의 가격이 상승하는 경우 그 상승분에 대해서 부담금을 부과하는 구조를 가지고 있었기 때문입니다.

또한, 재건축 초과이익 환수제도는 양도세와 중복되는 결과를 가져 온다는 지적이 있었습니다.

조합원이 장기간 주택을 사용하고 처분하거나, 혹은 단기간 보유하고 개발이익의 차익을 얻기 위해서 처분하는 경우에는 양도세를 부담하도록 되어 있습니다.

이는 주택의 양도로 인해 차액이 발생하면 양도세를 부과하는 것으로 이익을 환수하는 장치인 셈입니다.

그리고 양도세를 산정하면서 양도 이전에 이미 납부한 재건축부담금이 있는 경우에는 이를 양도차익에서 공제하도록 하였습니다.

이는 결국 양도세를 통해서도 개발이익을 얼마든지 징수할 수 있는 것입니다.

양도세 이외로 보유중간에 재건축부담금을 부과하는 것은 양도세를 중간에 정산하는 제도에 불과하며, 재건축부담금의 부과 징수를 위한 새로운 비용이 발생하는 결과를 보이게 되어 효율성에서도 문제가 제기되었던 것입니다.

그런데 재미있는 것은 2006년부터 현재까지 부과된 재건축부담금은 제도 도입시에 주요 타깃이었던 강남지역이 아닌 중랑구나 용산구 같은 지역에서 부담하는 결과를 보이고 있습니다.

즉, 개발이익이 과도하다는 지적을 받았던 강남지역에서는 아직까지 부과 사례가 없는 것입니다.

재건축초과 이익에 대한 재건축부담금제도를 도입한 이후인 2008년부터 시작된 세계 금융위기로 재건축사업과 재개발사업은 부진을 면치 못하면서 사업이 중단하는 사례가 속출하였습니다.

정부는 경기회복을 위하여 정비사업에 대한 다양한 제도를 개선하면서 재건축부담금에 대한 특례조항을 신설하여 부담금의 유예를 결정하여 금년 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업에 대해서는 부담금을 부과하지 않도록 하였던 것입니다.

이렇게 재건축부담금의 부과를 2013년부터 금년말까지 한시적으로 유예하였던 것을 정부가 아예 재건축초과이익 환수제도인 재건축부담금 제도 자체를 폐지하는 입법을 추진하면서 논란이 일고 있습니다.

정부에서는 재건축부담금이 제도시행시부터 현재까지 부과 실적이 많지 않으며, 또한 강남지역의 재건축사업이 대거 부과대상에서 제외되는 현실에서 그 실효성이 의문시되어 제도를 폐지하자는 것입니다.

이런 정부의 폐지에 대한 고려는 재건축초과이익 환수제도가 양도세와 중복될 뿐만 아니라 미실현 이익에 대한 부과라는 측면에 대한 고려도 있었을 것입니다.

또한 지나치게 경색되어 있는 부동산시장과 정비사업의 활성화를 위해서도 규제를 완화하여 사업이 추진될 수 있도록 하자는 측면도 고려된 것이라 볼 수 있습니다.

제도의 폐지와 유지에 나름대로 이유가 있을 수 있습니다. 그렇지만, 양도세와 같은 다른 제도로도 충분히 이익을 환수할 수 있는 제도가 있음에도 불구하고 계속 재건축 부담금을 유지해야 하는지에 대해서는 진지하게 고려해 볼 필요가 있습니다.