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1) 도급제와 지분제

(1) 도급제=도급제는 가장 일반적인 계약방식으로 발주자가 계약서에 명시한 공사비만을 지급하기로 하는 계약방식인데, 대체로 평당공사비를 책정하여 총공사비를 산출한다.

시공사는 공사비만 받고 공사를 하게 되므로, 일반분양가 증감, 사업비의 증감, 사업기간 등에 따라 유동적인 개발이익 또는 손실이 발주자인 조합의 책임으로 귀속된다.

(2) 지분제=① 지분제는 공사비를 일정금액으로 지급하는 것이 아니라, 시공자가 조합원의 무상지분율을 일정하게 보장하여 주고 조합원 무상지분율 외의 부분에 대한 개발이익을 시공자가 공사비로 받아가는 방식이다.

조합원의 무상지분율이 보장되어 추가부담금이 없고, 개발이익 또는 개발손실이 시공자의 책임으로 귀속된다는 점에서 도급제와 반대되는 방식이다.

② 지분제는 계약체결 당시를 기준으로 조합원 무상지분율을 고정시키는 확정지분제와 일반분양가의 증감, 물가상승, 설계변경 등 일정한 사유가 있는 경우에 무상지분율을 조정하는 변동지분제가 있다.

③ 통상 조합은 추가부담금이 없는 확정지분제를 선호하고, 시공자는 위험부담을 일정정도 조합원에게 전가할 수 있는 변동지분제를 선호하는데, 조합도 일반분양가의 급증이나 연면적 증가 등에 따라 개발이익이 대폭 증가하였을 경우에 그 개발이익을 조금이라도 돌려받고자 대부분은 변동지분제 방식으로 계약이 체결된다.

④ 또한 지분제 방식은 조합원 무상지분을 보장하는 방식으로도 나눌 수 있는데,

㉮조합원 소유의 종전 토지 또는 건축물의 면적을 기준으로 무상 공급하는 대물면적을 정하는 방식과

㉯조합에서 조합원의 종전자산 평가액을 제시하고 시공자가 비례율과 같은 무상지분율을 제시함으로써 권리가액과 같은 일정한 무상지분가액을 보장하는 방식이 있다. 후자의 방법은 시공자가 조합원의 비례율과 권리가액을 산정하게 되는 것과 같다.

⑤ 지분제로 시공자를 선정·계약하고자 하는 경우에는 입찰단계에서부터 시공자에게 무상지분율 외에 신축건물의 조합원 분양가를 제시하도록 하고, 이를 도급계약서에 반드시 포함하여야 한다.

무상지분율이 높더라도 조합원 분양가가 함께 높게 책정된다면 조합원 부담금이 결코 줄어들 수 없다는 점을 명심해야 한다.

⑥ 아울러 지분제에서는 조합원의 무상지분율을 제외한 나머지 개발이익으로 시공자가 공사비와 그 밖에 제사업비를 모두 충당하여야 조합원들의 무상지분율이 온전히 보장될 수 있는데, 사업시행자가 조합이므로 공사계약 이외의 설계 등 용역계약이 조합명의로 체결되고 각종 제세공과금도 조합으로 부과되어 이러한 제사업비의 법률상 부담주체(조합)와 계약서 상 부담주체(시공자)가 달라지게 되어 법적 분쟁이 발생할 여지가 있다.

또한 일부의 경우에는 시공자가 조합운영비, 제세공과금 등의 일부 제사업비 항목을 조합에게 전가하는 함정조항을 계약서에 삽입하여 분쟁이 야기되기도 한다.

2)기성불 계약, 완공불 계약 등

(1) 공사대금의 지급시기를 기준으로도 계약의 형태를 구별할 수 있는데,

①공사대금을 착수 이전에 모두 지급하는 것을 선불 계약,

②일정 시점마다 공사를 진행한 기성율에 따라 공사비를 지급하는 기성불 계약,

③공사를 모두 완료한 후 공사비를 지급하는 완공불 계약,

④조합원 분담금과 일반분양대금이 계약금, 중도금, 잔금의 형식으로 납부되는 즉시 이를 공사비에 충당하는 분양불 계약으로 구별할 수 있다.

(2) 기성불 약정을 한 경우에는 조합이 매 시기마다 시공자에게 기성금을 지급해야 하며 기성금이 지연되면 시공자에게 지연손해금을 물게 되는 반면, 조합원이 분담금 납부를 지연하거나 일반분양분 수분양자가 분양대금 납부를 지연하여 물게 되는 지연손해금은 조합으로 귀속시키도록 공사계약을 체결해야 한다.

간혹 조합이 기성금에 대한 지연손해금을 시공사에게 부담하면서 분담금·분양대금 납부 지연에 따른 지연손해금까지도 시공사에게 귀속시키는 계약서가 있는데, 이는 지연손해금의 이중지급으로 부당한 계약이다.