우성1,2,3차에 이어 무지개·신동아까지 선점
서초삼성타운 실현할 마지막 조각맞춤은 어디?

 

지난 2012년 삼성물산은 지방 뿐 아니라 서울 수도권 내 재건축 재개발 대부분의 사업에서 손을 떼는 분위기였다.

나아가 기존에 사업권을 수주했던 곳에서 조차 삼성은 계약이 해지됐다는 이유로 빠져나오곤 했다.

안산군자주공아파트 6단지에서 그랬으며, 용산 국제빌딩4구역에서도 삼성은 손을 뺐다. 또 있다.

경기도 안양 진흥아파트재건축, 임곡3지구재개발 등에서의 시공자선정에 입찰이 확실시 됐지만 삼성은 의외의 결과를 보였다.

하지만 이곳 서초우성에서의 행동은 달랐다. 수주는커녕 기존 사업지도 포기했던 삼성이 지난 2012년 12월에 있은 우성3차재건축에서는 경쟁사로 참여한 GS건설과의 치열한 승부를 벌이면서 수주에 성공했다.

삼성은 왜 이곳만은 포기하지 못했을까. 이제부터 그 이야기를 시작해 보려한다. <편집자 주>

서울시 서초구 서운로 62(서초동 1336)에 위치한 서초우성재건축아파트는 삼성의 ‘래미안’과 강남역4거리라는 지역적 프리미엄을 고스란히 안고 있는 재건축 대상 아파트다.

향후 미래가 담아낼 첨단기술과 감각을 어느 곳보다 훌륭하게 재현해 낼 곳이기도 한 이곳 우성1,2,3차 아파트는 모두 삼성물산을 시공자로 결정해 놓은 상태다.

이 뿐 아니라 삼성은 최근 건축심의를 통과한 서초무지개아파트와 추진위원회가 구성된 서초신동아파트까지 5개 아파트단지를 묶어 삼성타운을 만들겠다는 복안을 가지고 있는 것으로 알려지고 있고, 이에 대한 개략적 조감도도 심심치 않게 나도는 상황이다.

명실상부한 최고의 브랜드와 최고의 주거입지가 만나 프리미엄 랜드마크를 만들게 되는 것이다.

이에 본지는 이곳 서초우성1차아파트를 시작으로 2차, 3차, 신동아아파트, 무지개아파트 순으로 이곳은 어떤 가치가 있는지 그리고 향후 재산증식 효과는 얼마나 예상되는지에 대해 깊이 있는 취재와 분석을 통해 독자의 궁금증을 해소하고자 한다.

▲강남역이 도보 5분 거리, 사통팔달의 ‘서초우성1차’

서초우성1차아파트의 장점을 꼽으라면 국내 대표 지하철역인 ‘강남역’이 걸어서 5분 거리에 있다는 것이다.

다른 설명이 필요 없을 정도로 강남 중 강남이라 꼽히는 강남역에 주거지가 있으면서도 조용한, 그리고 무엇보다 강남8학군 내에 위치해 있으며, 서이초등학교와 서운중학교 등의 교육시설이 문밖 거리에 위치한 곳이 우성1차아파트다.

서이초는 2011년도 학업성취도 평가에서 전체 600여 곳의 서울 내 초등학교 중 65위, 서운중은 상위 100곳의 중학교 중 15위를 차지했던 명문학교로 꼽히고 있는 곳이기도 하다(학업성취도평가는 현재 폐지됐다).

또 이 일대는 다양한 개발호재들이 대기하고 있다. 우선 업무·호텔·쇼핑시설로 지어지는 롯데칠성 부지 개발이 완료되면 지금의 생활여건보다 더욱 편리한 환경이 조성될 예정이며, 이 외에도 정보사부지, 장재터널 개통 등의 초대형 개발호재들이 줄을 잇고 있다.

▲용적률 300%에 1,200여세대, 최고 35층의 초고층 아파트로 기대

서초우성1차재건축은 현재 건축심의를 준비 중에 있다. 11년 전인 2003년 75.88%라는 높은 동의율로 추진위원회를 승인받은 이곳은 10여년 동안 사업추진이 답보상태에 놓인 바 있다. 하지만 지난 2010년 12월 정비업체를 선정한 후 본격적인 사업에 매진하게 됐다.

이로 인해 지난 6월 5일 조합설립을 인가받아 숨고르기를 하기도 전에 오는 10월 건축심의 접수를 목표로 내달리고 있다.

이곳의 예상 용적률은 300%다. 만약 2003년 당시 사업을 추진했다면 이곳의 용적률은 210% 안팎으로 사실상 사업성 ‘0’의 재건축아파트가 될 판이었다. 이 때문에 개점휴업상태로 사업이 지지부진한 바 있다.

이 후 2008년 들어 재건축에 대한 정부의 인식이 바뀌면서 사업성이 높아졌고, 그 혜택이 지금의 우성1차아파트재건축사업을 있게 한 것이다.

이곳의 예상 건립 세대수는 1천220세대다. 이는 조합설립인가 동의서 상의 기준으로 건축심의 후 다소의 변동이 있을 것으로 보인다.

또 우성1차재건축조합 측에 따르면 현재 계획하는 건립층수는 최저 18층~최고 35층으로, 우성3차의 사례(최고 33층)를 볼 때 도시계획위원회의 심의조정이 이뤄질 수 있음을 시사하고 있다.

하지만 지난 7월 8일 서초무지개아파트가 시 도시계획위원회의 심의를 통과하면서 최고층수 35층의 기대를 가능하게 하고 있다.

서초무지개아파트는 2015년 10월 착공예정으로 용적률 300%(299.85%), 총 1천489세대, 최고 35층 건립에 대한 건축심의를 통과했다. 

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“3.3㎡당 분양가 3천만원 땐
 84㎡ 평형 최소 1억원 차익”

■ 서초우성1차 투자 가치는

서초우성1차아파트재건축을 사들이기 위해서는 일반분양가가 얼마인가가 핵심일 수 있다.

현재의 시세는 쉽게 접할 수 있으며, 서초우성3차재건축을 통해 예상 추가부담금도 개략적으로 산출이 가능하다. 이 때문에 분양가만 알면 투자를 위한 수익의 오차는 현격히 줄게 된다.

지금의 국내 정세 및 부동산경기, 주변 재건축아파트의 일반분양가를 조사해볼 때, 3.3㎡당 3천만원 안팎이 대세처럼 굳어지고 있다.

우성1차재건축의 매매가격을 보면 109㎡(공급면적 기준)의 KB부동산시세 일반평균가는 7억7천만원이다.

 

여기에 최근 서초우성3차재건축의 전용 84㎡의 조합원 부담금이 1억~1억6천만원 수준인 것을 감안하면, 실수요자나 투자자가 지금 시점에 매입 시 총 소요경비는 8억7천만~9억3천만원 안팎이 될 것으로 예상된다.

다음으로 삼성물산이 건립하게 되고, ‘래미안’이라는 브랜드아파트로 부활하게 될 서초우성1차의 분양가는 얼마나 될까.

분양가를 알기 위해서는 주변지역의 최근 분양 가격을 알면 가늠하기가 쉬우며, 분양가를 알아야 매입에 소요된 총비용 대비 얼마의 이익을 얻을 수 있는지를 알수 있다.

주변 분양아파트를 기준으로 볼 때, 85㎡일 때 3.3㎡당 분양가는 약 3천만원 안팎이 예상된다.

강남의 대치청실아파트를 재건축하는 삼성물산의 ‘대치청실래미안’의 전용면적 84㎡의 분양가는 3.3㎡당 2천700만~3천540만원으로 평균 3천150만원의 수준을 보였으며, 서초우성1차와 불과 1km밖에 떨어지지 않았고 현재 분양 중인 개나리6차아파트재건축 ‘역삼자이’의 84㎡ 평균 분양가는 2천900만~3천150만원 선이다.

이로 볼 때, 서초우성1차아파트의 분양가 또한 현재를 기준으로 본다면 3천만원 안팎이 유력해 보인다.

반면, 3천만원은 다소 무리일 수 있다는 회의적 의견도 있다. 우선 역삼자이 주변에는 개나리4차아파트, 역삼아이파크, 래미안아파트 등의 주변 중대형 주거단지가 있으며, 상대적으로 대치동에 인접해 입시학원 중심의 학원가가 형성되어 있다.

반면 서초우성1차재건축은 강남역과 인접해 있어 입시보다는 외국어학원 중심의 학원가일 뿐 아니라 이곳은 주거지역이라기보다는 상업지역의 성격이 가깝기 때문이다.

김광석 리얼투데이 리서치센터장은 “서초우성아파트는 상권이 중심이 되는 강남요지에 입지해 있어 최근 분양한 역삼자이와 비슷한 점을 지니고 있다”며 “다만 역삼자이가 입시학원 중심이라면 우성아파트는 외국어학원 중심이라는 점이 차이가 있다”고 말했다.

이런 관점에서 우성1차재건축의 분양가가 평균 2천800만원 대를 형성하면 투자수익은 3천700여만원이 된다. 또 2천900만원일 때 7천100만원이며, 평균 3천만원이면 1억원을 조금 웃도는 수익을 가질 수 있을 것으로 전문가들은 전망했다.

또 일명 로얄층의 경우 분양가 3천200만원도 가능해 이 경우 분양가는 상승할 수 있으나, 조합원 분양가 또한 상승해 결국 투자 수익은 크게 다르지 않을 것이라는 판단이다.

한편, 최근 분양된 아파트 중 반포아크로리버파크는 3.3㎡당 3천800만원 이상으로 분양되기도 했지만 이는 한강 조망이 가능한 아파트라는 특수한 상황으로, 우성1차아파트와 비교하기에는 다소 차이가 있어 비교대상에서 제외됐다.