재건축 안전진단의 경우 지금은 구조적인 측면을 진단하여 D등급이나 E등급으로 판정되면 재건축을 허용하고 있지만, 앞으로는 구조적인 측면과 더불어서 구조적인 문제가 심각하지 않더라도 공동주택에 거주하는 입주자들의 생활에 극심한 불편을 주고 있는 주거환경적인 요소들을 추가하여 재건축을 허용하게 됩니다.

이 방법이 도입된다면 현행 재건축 연한에 대한 규제도 일부 완화되는 효과가 있을 것입니다.

이는 재건축시장에 상당한 영향력을 미칠 것입니다. 즉, 재건축시장이 더 활성화 되는 계기가 될 수 있다는 측면에서 정부의 제도 개선을 관심있게 지켜볼 필요가 있는 것입니다.

정비사업 소형주택은 도시정비법 제30조의3의 규정에 따라 정비계획으로 결정된 용적률과 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’에서 정하고 있는 법적 상한용적률의 차이에 해당하는 주택을 더 짓도록 허용하면서 이렇게 늘어난 용적률의 50%를 정비사업 소형주택으로 제공토록 하고 있는데 이 비율을 조정하겠다는 것입니다.

즉, 늘어나는  용적률에서 조합이 갖게 되는 용적률 비율을 현행 50%에서 60% 또는 70%로 상향시킬 수 있다는 것입니다.

이는 직접적으로 조합원의 용적률을 늘리는 것으로 사업성 개선에 상당한 도움이 될 것입니다.

재개발사업과 재건축사업에서 정비사업 소형주택을 계획하는 사례가 늘어날 가능성이 커지면서 조합원의 부담금을 상당부분 감소시키는 결과를 가져오게 될 것입니다.

재건축사업에서 전용면적 85㎡이하의 주택을 전체 건립세대수의 60%이상 계획하고, 전용면적 85㎡이하의 주택 연면적이 전체 연면적에서 50%이상 건립하도록 현행 제도를 운영중에 있습니다.

그런데 연면적 비율 규정 ‘50%이상’을 폐지하겠다는 것입니다. 전용면적 85㎡이하 주택의 연면적 비율을 도입한 계기는 재건축사업에서 조합원 분양주택을 중대형 평형으로 계획하기 위하여 전용면적 60㎡이하의 주택을 세대수 비율을 충족하면서 주택의 크기는 초소형주택으로 계획하는 것을 방지하고자 도입한 것입니다.

그런데 최근 들어서 재건축사업과 재개발사업에서 소형주택을 자발적으로 계획하는 단지가 늘어나고 있으며, 이것이 사회적으로 부정한 것이 되지 않을 뿐만 아니라 시장에서의 1~2인가구의 수요에 대응하는 것이라는 인식이 확산되어 왔습니다.

정부에서는 아마도 이런 시장 환경의 변화를 반영하여, 재건축조합이 주택의 크기를 초소형으로 할 수 있게 제도를 개선하고자 하는 것이라고 볼 수 있습니다만 충분한 것은 아니라는 것입니다.

이런 제도의 개선은 조합원의 수익성을 직접적으로 개선하는 효과를 기대하기에는 무리이나 시장수요에 적절히 대응하도록 할 수 있을 것입니다.

가로주택정비사업에 대해서는 최근 법 개정을 통해서 상당부분 완화규정을 도입했습니다.

가로주택정비사업은 기존의 도로와 같은 도시기반시설을 유지하면서 작은 블록단위로 정비사업을 하도록 새로 신설된 정비사업유형입니다.

그런데 6m정도의 도로로 둘러싸인 1만㎡이하의 소규모로 하면서 7층이하의 공동주택을 건설하는 방식의 정비사업으로 인하여 용적률 등을 확보하기에 어려움 많다는 민원이 제기되고 있습니다.

그래서 일부 지자체와 전문가들이 7층이하의 기준을 완화할 필요가 있다는 주장을 하고 있는 것입니다.

건폐율과 주차장 및 녹지에 대한 완화규정과 더불어 높이기준까지 완화할 경우 사업성이 없어서 사업을 중단한 재개발구역에서 소규모 사업을 다시 할 수 있는 가능성이 열릴 수 있게 될 것이라는 기대가 있기 때문입니다.

또한 가로주택정비사업은 대규모의 재개발·재건축사업에서 나타난 문제들을 해결할 수 있는 유력한 대안으로 삼을 수 있으며, 소수의 조합원들이 의견을 모아 빠른 시간내에 사업을 추진할 수 있는 커다란 장점이 있는 사업으로 이에 대한 적절한 제도개선이 필요하다고 인식한 결과로 볼 수 있습니다.