박근혜정부가 새경제팀을 꾸리면서 속도전을 벌이고 있다. 대표적 부동산 금융규제였던 주택담보비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)을 일제히 상향조정했다. 이제 부동산에도 숨통이 트일 것이라는 반응이 지배적이다.

이런 상황에서 여전히 나와는 상관없는 정책이라고 생각하는 사람이 있다. 바로 집 없는 세입자다. 최근 들어 세입자에게 집이란 그저 ‘벗어날 수 없는 월세 인생’일 수밖에 없다.

하지만 그것은 그렇게 생각하는 것 때문이지, 반드시는 아니다. 지금부터 아래의 이야기를 유심히 읽어보자. 당신에게도 방법은 있고, 희망이 있다.

만약 당신이 보증금 1억5천만원에 월세 20만원의 속칭 ‘반 전세’를 산다고 가정해 보자.

매월 20만원을 직장에서 받는 월급으로 갚을 생각을 하니 끔찍하다. 몸 아프면 월세가 밀리고 쫓겨날지도 모른다. 아찔하다.

이때는 좀 더 과감하고 도전적인 생각으로의 전환이 필요하다.

보증금 2천만원에 50만원 정도의 월세를 받을 수 있는 주택을 구입해보자. 이때 은행에서 담보대출을 받으면 지렛대 효과가 있어 편리하다.

서울에 이정도 가격의 다세대는 약 1억5천만원 정도한다. 규모는 실 면적 36~42㎡ 정도다. 가급적이면 준공연도가 얼마 안 된 새집을 사는 것이 좋다. 낡은 집은 유지비에 속 썩을 수 있다.

재개발이 될지도 모른다는 기대는 접어라! 이제 그런 개발은 없다고 생각하는 게 편하다.

거래가 1억5천만원일 때 은행에서는 금리 3.8%에 1억2천만원까지 대출이 가능하지만 대출은 1억원 미만으로 받는 것이 좋다.

대출금이 높으면 세입자 구하기가 어렵다. 서울의 경우 보증금 6천만원이하는 최우선변제권이라 해서 법원 경매에 넘어가도 돌려받을 수 있다.

다만 보증금 전체가 아닌 약 800만~1200만원 정도며, 나머지 보증금은 순위 배당으로 받지 못할 수도 있다는 것은 기억해둘 필요가 있다.

은행설정최고액이 1억원 미만이면 좋다. 설정최고액은 통상 1금융권에서 대출원금의 120%다.

만약 1억원을 대출하면 등기부등본에 설정되는 설정최고액은 1억2천만원이 된다. 이렇게 은행이 높게 설정하는 것은, 채무자가 이자를 제때 내지 못해 법원경매로 넘어갈 경우 약 1년 후에야 대출해준 채권을 확보할 수 있는데 이때 원금+이자를 모두 받아내기 위한 금융권의 수법이다.

여하튼 1억원을 빌리면 한 달 이자는 31만7천원이다. 여기에 월세 20만원이 있으니 자기부담금은 매월 51만7천원이 되며, 수입은 50만원으로 순수 자기부담금은 1만7천원밖에 들지 않는다.

반면, 1억5천만원의 빌라를 사는데 자기 부담금은 얼마일까. 3천만원이다. 은행에서 1억원을 대출했고, 보증금으로 2천만원이 들어왔으니 3천만원만 있으면 20만원의 월세 부담에서 충분히 벗어날 수 있다.

계산은 비교적 단순하다. 문제는 실행력이다. 그리고 거래 시 드는 비용도 있다. 하지만 크지 않다.

이런 상황을 다시 풀어보자! 만약 당신이 1억5천만원의 다세대주택을 법원경매에서 낙찰 받았다고 하자. 낙찰가는 1억2천만원이었으며, 부대비용은 은행 설정액 몇 만원 정도에 기존 거주자 이사비용 약 50만원이 들었을 것이다.

하지만 분명한 것은 은행대출로 1억원을 빌렸고, 자기자본은 2천만원이 소요됐다. 2천만원은 다시 보증금으로 환수되고, 매월 50만원은 월수입으로 남는다. 결국 자기자본 한 푼 안들이고 월세 20만원의 부담에서 해방되는 것이다.

해답은 비교적 쉬운데 있다. 매월 20만원을 벌어서 갚느냐, 아니면 금융상식과 부동산지식을 이용해 또 다른 수익처를 만드느냐의 차이일 뿐이다.

생각하기 나름이다. “실천하느냐, 실천하지 않느냐” 당신에게 달려있다. 실천을 하면 좋은 점은 또 있다. 바로 부동산가격이 상승할 때 집이 있다는 안도감이 생긴다는 것이다.