이중열  
㈜다원그룹 대표이사

 

사람들은 이주와 철거의 중요성을 자주 잊는다. 재개발·재건축 전체 사업 절차 중 위험요인에 가장 적나라하게 노출되는 시기가 이주와 철거 단계다. 천문학적인 자금이 일시에 투입되는 시기가 바로 이주 직전 단계이며, 사업과 관계없는 외부 인사들의 사업장 점거가 발생하는 시기도 이 즈음이다. 이때부터 재개발·재건축 사업은 한 치의 오차도 없이 진행돼야 하는 운명에 처하며, 사업 지연은 곧바로 비용 증가로 이어진다. 이 불확실한 리스크 관리를 어떻게 해야 할까. 이때 조합의 든든한 지원군이 바로 철거·이주관리 기업이다. 성공적인 이주와 철거는 성공 사업의 필수 요소다. 어떤 철거·이주관리 업체를 선정하느냐에 따라 사업 성공 약속에 크게 영향을 미칠 수밖에 없다. 업체 선정을 위한 좋은 참고 자료는 과거 실적이다. 1997년부터 국내 철거업계의 선두주자로 자리 잡고 있는 (주)다원그룹은 부동의 최고 실적으로 업계 1위를 지키고 있다. (주)다원그룹은 최근 이중열 대표이사를 새로 수장으로 앉히고 업계 선두 자리 굳히기에 나섰다. 이중열 대표이사를 만나 (주)다원그룹과 국내 철거업계의 현 주소에 대해 들었다.

 

▲(주)다원그룹에 대해 소개해 주십시오=(주)다원그룹은 현재 3개 계열사로 이뤄져 있는 전문 철거·이주관리 기업으로 전국 1위의 실적을 자랑하고 있습니다. 비계구조물 해체공사업과 경비업을 담당한 (주)다원이앤아이와, 석면해체·제거업을 담당하는 (주)다원이앤씨 그리고 폐기물 수집 및 중간처리업체를 담당하는 (주)다원환경으로 구성돼 있습니다.

 

(주)다원이앤아이는 올해 현재 시공능력평가액 285억원, (주)다원이앤씨는 110억원의 실적을 올리고 있습니다. 그룹의 모태로 1997년 (주)다원환경이 업계에 첫 발을 내디딘 이후, 계속해서 업역을 확대해 현재의 (주)다원그룹을 이루고 있습니다. 국내 명실공히 재개발·재건축 사업의 이주 관리 및 철거 그리고 폐기물 처리 업무의 프로라고 자부할 수 있습니다. 관련 업무의 처음부터 끝까지 최고의 원스톱 서비스를 제공하기 위해 항상 노력하고 발전하는 믿음직한 기업입니다.

 

▲정비사업에서 원활한 철거·이주관리의 중요성에 대해 말씀해 주십시오=철거·이주관리의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 철거·이주관리의 결과는 곧 사업의 성공과 직결되기 때문입니다. 사업계획에서 정해진 이주·철거기간 내에 이주 및 철거를 반드시 완료시킬 수 있어야 하며, 나아가 그 기간보다 더 단축시켜 최단 시간 내에 철거·이주를 마무리할 수 있도록 노력해야 합니다. 이럴 경우 개발이익의 극대화를 기대할 수 있을 것입니다.

 

재개발·재건축의 성공은 무엇보다 최단 기간 내에 공사를 마무리하고, 필요하지 않은 추가비용 발생을 원천적으로 제거하는 것입니다. 특히 실착공 이후 진행되는 시공 과정에서는 그 기술들이 발전하면서 사업에 악영향을 주는 요인들이 점차 사라지고 있는 반면, 아직도 철거·이주 절차에서는 어려움이 상존하는 것이 현실입니다. 따라서 전체 공정에서도 철거·이주관리가 전체 사업 성공에 끼치는 영향이 더욱 커지고 있는 실정이어서 노하우가 탄탄한 업체 선정이 그 어느 때 보다 중요한 시기라고 할 수 있습니다.

 

▲현장에서 다양한 사례들을 접하시게 될텐데요. 기억에 남는 사례가 있다면 소개해 주십시오=2005년 서울 월곡2구역 현장에서 철거민 단체 등 외부 세력이 현장에 유입돼 세입자들과 연대하여 공사에 차질이 예상되는 상황이 발생했습니다. 하지만 조합과 (주)다원그룹에서 시의적절한 협상을 통해 장기 점거로 진행될 뻔했던 문제를 원만히 해결했던 사례가 있습니다.

 

또 2004년에도 인천 주안 주공 재건축 현장에서 이와 비슷한 사건이 있었습니다. 주안주공 아파트 옥상을 점거한 철거민 단체 세력 때문에 공사가 지연되기도 했으나 이 또한 협상을 통해 문제를 해결했고 업계에 성공적인 문제 해결의 사례로 남아있습니다.

 

▲일반인들은 철거·이주관리 기업에 대해 생소합니다. 철거·이주관리 기업의 업무에 대해 설명해 주십시오=조합원들이 이주를 하고 나면 기존 주택은 빈집이 되는데 그것을 공가(空家)라고 합니다. 공가 관리란 즉 빈집 관리라는 뜻입니다. 이 집들은 그냥 놔둬도 될 같지만 결코 그렇지 않습니다. 빈 집을 그대로 놔두게 되면 어린 학생들의 탈선 장소가 되기도 하며, 노숙자들의 노숙공간으로 변질돼 범죄 가능성도 커지게 됩니다. 무엇보다 우려스러운 것은 철거 관련 외부단체의 불법점거로 인한 사업 지연입니다. 

 

도시 및 주거환경정비법 등 관련 법에 의해 적법하게 진행되고 있는 사업임에도 불구하고, 이들은 다양한 요구조건을 내걸고 사업 진행을 방해하는 경우가 적지 않습니다. 이는 곧 조합원들의 피해로 직결되는 중요한 사안입니다. 이런 문제들을 사전해 방지하기 위한 업무들을 바로 저희 (주)다원그룹과 같은 철거·이주관리 업체에서 담당하게 됩니다.

 

철거·이주관리 업체의 제1목표는 공사현장을 잘 관리해 철거하고 철거를 통해 나오게 되는 철거잔재물들을 외부로 반출·처리해 착공할 수 있는 최적의 상태로 만들어 조합원들의 재산권을 보호하는데 있습니다.

 

▲이주 및 공가 관리에 성공해 조합에 큰 도움이 되었던 사례를 소개해 주십시오=2004년 잠실1단지 철거공사가 기억에 남습니다. 당시 전체 주동이 76개동으로 서울에서도 손가락에 꼽을 정도의 대규모의 재건축단지였는데 당시에 각종 재건축규제로 조합들이 몸살을 앓을 때였습니다.

 

각종 재건축 개발이익 환수 제도들이 도입되면서 환수 대상에 포함되느냐 마느냐로 조합이 골머리를 앓고 있었습니다. 그때 한창 이주를 진행 중이었는데 결국 사업의 성패는 이주관리에 달려있다고 해도 과언이 아닌 현장이었습니다. 그러나 (주)다원그룹의 성실한 관리를 통한 약 3개월 간의 신속한 철거공사로 조합이 그 당시 개발이익환수제 등 각종 규제에서 벗어날 수 있는 기틀이 되어 성공적인 재건축사업의 모범으로 꼽히고 있습니다.

 

▲철거·이주관리 현장에서는 구체적으로 어떤 일들을 진행하게 됩니까=조합과 조합원 및 세입자 사이의 조정자 역할을 진행합니다. 본격적으로 이주가 진행되기 전에는 현장 상황을 전반적으로 조사하는 업무를 진행합니다. 이 과정에서 각 가구를 집집마다 방문해 조합원 및 세입자들과의 면담을 통해 각 가구별 이주 가능성 여부를 타진하고 조합의 일정을 전달하는 역할도 합니다.

 

또 반대로 현장 상황을 조합에 보고해 각 조합원과 세입자들이 처한 상황에 따른 적절한 이주 계획 수립에도 도움을 주게 됩니다. 이주가 완료된 공가에 대해서는 불법 거주자의 점거를 막기 위해 건물을 폐쇄하고 출입자를 통제합니다. 이는 이주 후에 발생 할 수 있는 수도 및 전기요금 등을 발생하지 않도록 하는 이유도 있습니다. 이렇게 폐쇄된 현장은 주·야간으로 순찰을 돌며 계속 관리하게 됩니다.

 

▲불법 점거를 막기 위해 어떤 대응책을 마련하고 계신지요=매일 공가에 대한 순찰과 점검을 통해 불법 점거를 사전에 방지하고 각종 단체의 움직임을 수시로 체크합니다. 또한 사업에 불만이 있고 비협조적인 조합원·세입자들과 지속적인 면담을 진행해 조합과 조합원 및 세입자 간 의견 차이를 좁히게 하는 역할도 담당하고 있습니다.

 

▲이주 및 철거를 성공적으로 완료시키기 위해 조합과 조합원이 해야 할 일은 어떤 것들이 있습니까=조합원은 이사 등 이주계획을 빠르게 수립해 정해진 이주 기간 내에 이주를 완료해야 하고, 조합은 조합원들의 원활한 이주를 위해 이주비 지급에 차질이 발생하지 않도록 하는 등 최대한 조합원 이주에 협조해야 합니다. 사업에 협조적이지 못한 조합원 및 세입자가 있을 경우에는 조속한 토지 수용 및 명도 소송 절차의 진행을 위해 협력업체와 긴밀한 협조 체계를 구축해 대응하는 것이 중요합니다.

 

▲철거 부문은 우리 사회에서 부정적 꼬리표를 달고 있는 듯합니다. 업계 종자사로서 이러한 사회적 평가가 억울한 면은 없습니까=물론 없다면 거짓말일 것입니다. 정해진 법 테두리에서 공공사업을 위해 주어진 임무에 최선을 다하고 있습니다. 용산사태는 타 업체의 과오를 반면교사로 삼아 추후 이러한 문제가 발생하지 않게끔 하는것이 중요하며 이러한 이미지 쇄신만이 업무에 대한 오해를 줄일 수 있는 방법이라고 생각합니다.

 

▲분명히 제도화된 합법적 근거에 의해 철거가 진행되고 있을 텐데요. 현재 철거 부문은 어떤 제도적 근거에 의해 진행되고 있습니까=철거공사는 많은 관계 법률을 근거로 진행되고 있습니다. 우선, ‘대기환경보전법’에 의해 비산먼지 발생신고를 진행하며, ‘소음진동 규제법’에 의해 특정공사 사전신고를 통한 공사를 진행합니다. 또 ‘산업안전 보건법’에 근거해 석면해체공사를 하고, ‘건축법’을 통해 철거멸실신고를 한 후 공사에 돌입합니다.

 

특히, ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 재개발 및 재건축 사업을 진행함에 있어 (주)다원그룹은 그 업무 중에 철거 및 잔재처리 공사를 하는 회사로서의 지위를 가지게 됩니다. 또 건축물 철거 전에 선행되어야 할 사업으로 이주관리 업무를 진행함에 있어서는 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한 법률’에 의거해 토지수용등의 업무를 수행하고 있습니다.

 

▲정부 및 업계에 바라는 제도 개선 사항이 있다면 말씀해 주십시오=각 행정절차의 간소화와 행정기관 간 유기적인 업무 시스템을 정착시켜 달라고 부탁하고 싶습니다. 실무를 하다보면 각 행정기관 간에 업무 연계가 제대로 되지 않는 경우가 적지 않습니다. 각 관할 구청과 시청, 유관 기관마다 제각각의 절차와 형식을 요구하는 일이 많아 마찰이 자주 발생합니다. 이럴 경우 가장 피해를 보는 것은 실무를 하는 (주)다원그룹과 같은 철거기업 및 우리 회사를 고용한 조합원들입니다.

 

재개발·재건축 사업은 조합원들의 재산권이 걸린 도시계획사업인 점을 감안하여 정부 산하 각 행정기관들의 보다 적극적인 협조가 절실한 상황입니다.