곽기석 대표
  통일감정평가법인 도시정비사업부문

 

   지난 9월 1일 ‘규제합리와를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표됐다.

정비사업 관련해서는 재건축 연한규제, 안전진단 기준합리화, 재건축 주택건설 규모제한 완화, 공공관리제 개선, 재개발임대주택 의무건설비율 완화, 안전사고 우려주택 관리강화 등 6개 완화대책이 포함되었다.

정부의 완화대책이 수년간 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있는 재건축·재개발시장에 한줄기 희망을 제시할 것으로 판단되는 가운데 몇 가지 생각해볼 점들이 있다.

현행법상 재건축연한규제와 관련해서는 지자체 조례에 위임되어 있다. 이로인해 노후불량건축물을 판단하는 기준을 지자체마다의 조례로 달리 정하고 있는 모순을 갖고 있다.

과거 재건축을 규제하려다 만들어진 구조로서 이제는 바로잡아야 한다. 즉 노후불량건축물을 판단하는 기준은 전국 어디에도 같은 잣대로 판단하는 것이 타당하며, 재건축 필요 여부는 안전진단이라는 수단으로 판단함이 타당할 것이다.

이런 점에서 이번 재건축 연한규제 정책은 환영할만 하다.

안전진단 기준합리화는 또 다른 측면이다. 실제 구조안전만 따진다면 과연 재건축대상 아파트가 얼마나 될까?

과거에는 붕괴 등의 안전문제가 가장 큰 재건축 원인이었다. 그러나 이제는 달라져야 한다.

노후한 아파트 주민들은 주차공간 문제, 설비 노후문제, 층간소음 문제 등으로 고통을 겪고 있는 것이 현실인데 구조안전을 중시하여 재건축대상을 판단하는 것은 구시대적인 발상인 것이다.

또한 정부가 강조하는 에너지 효율, 저탄소배출 등의 환경적인 측면에서도 재건축대상에 대해서는 새로운 시각이 필요하다. 따라서 안전진단 기준합리화 대책도 역시 필요한 대책이라 본다.

재건축 주택건설 규모제한 완화대책도 이미 추진되었어야 했을 정책이다. 사실 대다수의 재건축대상지는 시장변화에 따라 중소형 주택규모를 증가시키고 있기 때문에 큰 영향은 없다.

그러나 규모제한 문제로 재건축이 어려운 단지 입장에서는 반드시 필요한 대책이라 할 것인데, 아쉬운 것은 세대수기준 역시 완화를 해야 하는 것이다.

인구구조와 주택시장 상황을 볼 때 중소형주택의 가치가 높아지는 것이 사실이기 때문에 세대수 규제 기준은 불필요할 것이라 판단되며, 좀 더 완화하는 쪽으로 개선할 필요가 있다.

공공관리제 개선에 대해서는 시공사 선정시기가 관건인데, 사실은 서울지역의 문제이다.

이는 재건축연한규제와 같은 관점으로 생각해볼 필요가 있다. 이 역시 시공사 선정시기를 지자체 조례로 위임하는 것이 맞는가 하는 점이 의문이다.

시공사선정시기를 사업시행인가후로 정한 서울시는 시공사와 관련된 비리근절과 과도한 공사비 증가를 방지한다는 것이 목적인데, 사실 앞뒤가 잘 맞는 것은 아니었다.

비리방지를 위한다면 그에 맞는 선정기준 등을 강화하고 투명한 시공사선정을 위한 유도책을 만드는 것이 맞다. 공사비 증가우려도 마찬가지다.

재건축에 참여하는 시공사의 수를 보면 경쟁구도가 약한 것이 현실인데 시공사선정시기로 공사비 증가를 막는다는 것이 맞는 말인가 하는 것이 의문이었다.

실제 필요한 것은 가계약에서 본계약으로 이어지는 공사비 변화에 대하여 지자체가 합리적인 기준과 정보를 제공하는 것이지, 시기를 조정하는 것이 아니다.

지금까지 재건축·재개발분야의 각종 정책은 그때 그때 주택시장의 문제를 재건축, 재개발에 그 책임을 물어 규제를 해왔다고 보여진다.

보다 발전적이고 합리적인 제도를 위한다면 법은 눈앞의 현상을 위주로 해서는 안 되며 중장기적인 중심에서 타당성과 합리성을 반영하여야 한다.

이러한 측면에서 금번 9.1부동산대책은 ‘규제완화’가 아닌 진작에 나왔어야 할 ‘정상화’대책이라고 평가하고 싶다.