재개발사업을 시행하기 위해서는 여러 가지 형태로 공공기여를 하게 됩니다.

그리고 이런 공공기여로 인하여 조합원의 사업성은 악화되는 것입니다. 공공기여의 내용과 방법이 정비사업유형에 따라 다르고, 그 부담의 크기도 많은 차이를 보이고 있습니다.

그 중에서도 특히 재개발사업이 많은 부담을 하고 있습니다. 재개발사업이 부담하고 있는 공공기여는 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

①기반시설부지 기부채납 ②재개발임대주택 건설 ③세입자에 대한 주거이전비 지급비용입니다.

정비기반시설 부지의 기부채납이 어느 정도인지는 일반적으로 지자체들이 사용하는 순부담이라는 개념으로 대체해서 이해할 수 있습니다.

순부담은 기존의 공공이 소유하고 있던 토지를 제외하고 조합원이 소유하고 있는 사유지를 새로 기부채납하는 것을 말하는데, 일반적으로 재개발사업에서는 대략 10~15%정도를 부담하고 있습니다.

서울시의 경우에는 평균 13%정도라고 알려져 있습니다. 만일 토지가격이 평당 1천만원인 재개발구역의 조합원이 30평의 토지를 소유하고 있는 경우 순부담 13%는 ‘30평×13%=3.9평’에 이르게 됩니다.

이를 다시 금액으로 환산하면 ‘3.9평×1천만원=3천900만원’을 부담하는 결과를 가져오는 것입니다.

만일 재개발구역의 토지가격이 평당 2천만원이라면 순부담에 따른 부담은 7천800만원에 이르는 엄청난 금액을 부담한다고 할 수 있습니다.

기반시설을 설치하기 위하여 부지를 기부채납하는 것은 구역과 사업유형에 따라 다르지만 재건축사업과 재개발사업, 그리고 도시환경정비사업에서도 부담하고 있습니다.

두 번째로 재개발임대주택 건설입니다. 재개발임대주택은 재건축사업과 도시환경정비사업에서는 반드시 부담하여야 하는 사항이 아니며, 재개발사업에서만 반드시 부담하여야 하는 것입니다.

현재 재개발임대주택은 전체 건설세대수의 20%이내에서 결정토록하고 있으며, 수도권지역에서는 대부분 건립세대수의 17%를 계획하였습니다.

재개발임대주택을 건설하기 위하여 재개발조합은 정비계획으로 결정된 용적률의 범위 내에서 계획하게 되는데 대략 용적률의 8~10%정도를 차지하는 것으로 나타나고 있습니다.

재개발임대주택을 건설하는 경우에 조합원이 부담하는 것은 재개발임대주택을 일반 분양하였을 때의 수입보다 훨씬 낮은 가격으로 공공에 매각하여야 한다는 것입니다.

재개발임대주택의 분양가격은 일반분양주택가격의 약 60% 수준에 해당하는 것이 일반적입니다.

이렇게 저렴하게 매각하여 입는 손실이 곧 조합원이 부담하는 공공기여인데 대략 1천500만원 내외를 조합원 개인이 부담하고 있는 것입니다.

이에 정부도 이번 9.1대책에서 재개발임대주택 건설로 인한 부담을 줄여주기 위하여 임대주택건설비율을 하향조정하겠다고 한 것입니다.

세 번째로는 세입자에 대한 주거이전비용의 부담입니다. 주거이전비는 세입자의 이주대책중의 하나입니다.

재개발사업에서는 미동의자 등이 있을 경우 수용을 통해 해결하는 것이기 때문에 발생하는 비용이라고 볼 수 있습니다.

매도청구소송을 통해 미동의자를 처리하는 재건축사업에서는 주거이전비용이 발생하지 않고 있습니다.

세입자의 주거이전비는 4인가족으로 대략 1천500만원 정도가 지급되고 있습니다.

만일 세입자와 조합원의 수가 동일한 경우에는 세대당 1천500만원을 부담한다는 것입니다.

이렇게 재개발사업은 재건축사업과 비교하여 부담하는 공공기여비용이 아주 높습니다. 이로 인하여 사업성을 개선하는데 커다란 한계가 있는 것입니다.

기반시설설치와 세입자의 주거대책 등은 전적으로 조합원이 부담해야 하는 것인지에 대한 논란이 끊이지 않고 있습니다.

공공이 기반시설을 확충하여야 하고, 영세가옥주에 대한 주거안정도 주도적으로 해야 한다는 주장인 것입니다.

그러나 재개발사업을 시행하다가 구역이 해제되어 주거환경관리사업을 시행하는 경우에는 세입자에 대한 임대주택도, 주거이전비용의 부담도 할 필요가 없습니다.

또한 새로 도입한 가로주택정비사업에서도 임대주택과 주거이전비용을 조합원이 부담하지 않도록 하고 있습니다.

정비사업 유형에 따라 공공기여의 양과 방식이 다르다는 뜻입니다. 이런 불합리한 부분을 해소할 필요가 있습니다.

공공은 도시쇠퇴를 방지하고, 주거환경이 열악한 지역을 정비하기 위한 책임과 부담에서 자유로울 수 없습니다.

정부의 정비사업에 대한 규제완화와 제도개선은 이런 측면에서 바람직한 방향이라고 평가할 만합니다.

앞으로 정부와 지자체의 보다 적극적인 재정지원이 필요할 것이며, 이를 통해 도시재생과 도시경쟁력을 확보할 수 있을 것입니다.