이학수법무사
한국 재개발·재건축 연구소장
재개발·재건축정비사업조합의 경우 관리처분계획의 수립과 일반분양을 위하여 아파트 평형별 대지지분을 배분하려고 하는 경우 그 대지지분은 어떠한 기준에 의하여 배분하여야 하는지에 관하여 의문이 많은 것이 사실입니다.
재건축·재개발에 있어 신축부동산의 가치는 신축건축물과 그 부속토지로 이루어집니다.
때문에 신축건축물에 대하여 대지지분의 배분은 관리처분계획 수립에 있어서 매우 중요하면서도 관련 토지등소유자 사이에 이해관계가 충돌되기 쉬운 업무 중 하나입니다.
종종 관리처분계획을 수립함에 있어서 정비사업조합이 아파트 평형별, 상가 면적별로 대지지분을 잘못 배분하여서 토지지분이 부족한 경우가 발생하기도 하는 것이 현실입니다.
이러한 토지지분 배분의 잘못으로 인하여 일반분양자에게 계약된 토지지분보다 적게 토지가 이전되어 정비사업조합에서는 일반분양자에게 부족한 토지대금 상당액을 반환하여 주거나 손해배상청구 소송을 당하기도 합니다.
보통 아파트면적은 전용면적, 분양면적 또는 공급면적{전용면적+주거공용면적(계단,복도, 현관 등)},계약면적{분양면적+기타공용면적(지하층, 노인정, 관리사무소 등)}으로 분류되고 있습니다.
또한 도시정비법 시행령 제52조 제6호에 “1필의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 ‘분양면적의 비율’에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것, 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다”고 규정하고 있습니다.
그러므로 대지지분은 아파트 및 상가(상가토지 분할된 경우 별도계산) 평형에 따른 ‘분양면적 기준’으로 배분하여야 합니다. 전용면적, 분양면적, 계약면적에 따른 각 대지지분 배분면적은 차이가 나므로 반드시 ‘분양면적 기준’으로 산정하여야 합니다.
이와 관련하여 아파트와 상가의 대지가 분할되지 아니하고 공유된 경우에 있어 전유면적에 따라 대지 소유권을 부여하는 것으로 관리처분계획을 수립한 조합에 대하여 관리처분계획이 무효이므로 그 효력을 집행정지한 사례가 있습니다.
즉 대법원은 2010. 3. 25. 2009무165결정에서 “전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 한 갑 주택재건축정비사업조합의 정관 규정 및 상가관리처분계획이 구 도시정비법 시행령 제52조 제2항에 위반하여 무효이므로, 상가조합원들로서는 위 분배기준이 확정됨으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 위 상가관리처분계획의 효력을 정지할 긴급한 필요가 있다”고 판시하였습니다.
상가는 아파트에 비하여 주거공용면적이 상대적으로 크며, 전유면적율이 적습니다.
때문에 전유면적으로 대지지분을 배분할 경우 아파트에 비하여 상가의 대지지분이 적어 형평에 어긋나므로, 분양면적을 기준으로 대지지분을 배분하여야 할 것입니다.
