윤영선
  한국건설산업연구원 연구위원

 

   정부는 ‘9.1 대책’에 부동산경기 활성화를 위한 재건축 연한 단축을 포함시켰다. 그러나 정책의 실효성은 의문이다.

재건축 연한 단축은 그 자체만으로 경기 활성화를 유도하지 못하기 때문이다.

정부가 연한 단축을 허용해도 사업성 확보가 전제되어야 하는데, 현 시점에서 이를 충족시킬 수 있는 지역은 서울의 강남권과 목동지역 정도이다.

재건축 연한 단축으로 인한 경기과열 우려도 제기되고 있으나 이 보다는 지역적 양극화 가능성이 더 큰 문제로 예상된다.

물론 정부가 기대하는 부동산거래 활성화는 기대심리로 인하여 일시적 증대 가능성이 있다.

그러나 실물경기가 살아나지 않는다면 이렇게 활성화된 부동산시장은 다시 원위치 되고 말 것이다.

부동산경기 활성화는 성장기반인 실물경기의 상승과 동반될 때 부작용도 적고 실효성을 거둘 수 있다.

만약 그렇지 않을 경우 부동산거품 발생, 가계부채 증가 등 심각한 부작용 발생이 우려된다.

재건축 연한 단축으로 리모델링 시장은 직격탄을 받을 것으로 예상된다. 현실적으로 리모델링 추진 아파트의 상당수가 재건축 추진 검토로 돌아설 가능성이 높기 때문이다.

즉, 1980년대 후반에서 1990년대 초반에 준공된 아파트들은 5년 정도만 지나면 재건축 추진이 가능하기 때문에 리모델링 추진을 유보할 가능성이 높다.

재건축 연한 단축으로 이제부터 수직증축 리모델링과 재건축은 시장원리에 의거 경쟁구도를 형성하게 될 것이다.

연한 단축에 더하여 안전진단 규제완화로 수직증축 리모델링을 위한 제도적 보호막은 사실상 사라진 셈이다.

현실적으로 높은 시세를 전제로 저밀도 단지는 재건축, 고밀도 단지는 리모델링을 선택할 것으로 예상된다.

경제적 관점에서 본다면 재건축 연한 단축은 그 자체로 문제가 있다고 말하기 어렵다.

다만, 현시점에서 실효성이 높지 않을 것이라는 점이 문제일 따름이다. 보다 큰 문제는 정부의 노후아파트 정책에 대한 신뢰성 상실이다.

재건축 연한 단축의 근본적인 문제는 노후아파트 문제를 지나치게 신축 중심의 시장원리로만 접근하려는 발상에 있다.

이제 우리나라도 주택시장은 신축 못지않게 유지 및 관리가 중요한 시대가 되었다.

정부도 2000년대 중반 이후 이러한 시대적 여건 변화에 부응하여 ‘백년 주택’과 같은 주택정책의 변화를 예고해 왔다.

그러나 이번 정부의 재건축 연한 단축 정책은 이러한 주택정책의 기조를 포기한다는 의미로 해석된다. 구체적으로 크게 다음 두 가지 측면에서 문제가 있다.

첫째, 노후 아파트 문제는 단기적 시각의 시장원리 관점으로만 접근해서는 곤란하다.

이는 주택의 장수명화와 폐기물 발생 억제 등 친환경 정책의 중요성을 간과 내지 포기하는 것이나 다름없다.

그리고 아파트의 유지관리 부실을 유발하여 결과적으로 노후 아파트 주거의 질을 저하시키는 상황을 발생시킬 것이다.

둘째, 시장원리에서 배제된 대부분의 노후 공동주택에 대한 대책이 없다는 것이 문제이다.

재건축이든 수직증축 리모델링이든 사업성 확보가 가능한 지역은 전국적으로 극히 제한된 지역에 불과하다.

그렇다면 여기에서 배제된 대부분의 노후아파트들에 대한 대책은 무엇인가. 정부는 여전히 이에 대해서는 아무런 대책도 내놓지 못하고 있다. 

우선, 정부는 재건축 연한 단축에 대한 정책을 재검토할 필요가 있다. 재건축 연한 단축은 재고 아파트의 장기정책 방향과 연계하여 설정해야 할 과제이다.

차제에 리모델링 정책에 대한 재검토도 요구된다. 지금 우리 경제 및 사회 여건에서 필요한 주택정책은 저비용 고효율의 주거 성능유지 및 향상 대책이다.

이런 관점에서 리모델링은 저비용의 맞춤형 리모델링 방식이 되지 않으면 안 된다.